Das Immobilienspezialfondsgeschäft steht in Sachen Cashflows im ersten Quartal 2025 auf ordentlichem Fundament. Nettomittelaufkommen und Zuflüsse frischer Liquidität befinden sich im langfristigen Vergleich zwar auf niedrigerem Niveau, aber keine Spur von abreißendem Neugeschäft. Die Cashflows werden von den drei großen Investorensegmenten im Immobilienspezialfondsmarkt Altersvorsorgeeinrichtungen, Kreditinstituten und Versicherungen dominiert.
Im 1. Quartal 2025 wurden insgesamt 1,3 Milliarden Euro netto in Immobilienspezialfonds investiert — bei Mittelzuflüssen in Höhe von 1,6 Milliarden Euro. Der Januar war mit 841 Millionen Euro Nettomittelaufkommen der stärkste Monat, während Februar und März mit 84 bzw. 378 Millionen Euro deutlich zurückhaltender ausfielen. Die Zuflüsse frischer Liquidität verteilen sich nach ähnlichem Muster auf die Monate des Berichtsquartals, natürlich auf höherem Niveau. Von dem frischen Geld sind im 1. Quartal rund 80 % netto in Immobilienspezialfondsmandaten verblieben, was eine vergleichsweise geringe Anteilsscheindynamik bedeutet und für eine gewisse Mandatstreue von institutionellen Investoren im Hinblick auf das Immobilienspezialfondsgeschäft spricht. “Das ist ein vergleichsweise verhaltener, aber trotzdem robuster Start des Immobilienspezialfondsgeschäfts in das Jahr 2025.” kommentiert Clemens Schuerhoff, Vorstand bei Kommalpha. “Im Gegensatz zum Retailgeschäft von Immobilienpublikumsfonds verhalten sich institutionelle Investoren anders, um nicht zu sagen professioneller, und bleiben bei ihrer strategischen Immobilienquote anstatt Objekte unter Wert verkaufen zu lassen und somit Verluste zu realisieren.” so Schuerhoff weiter.
Auf Ebene der Investorenkategorien belegen Altersvorsorgeeinrichtungen auf Quartalsbasis Platz 1 mit Nettodotierungen in Höhe von 425 Millionen Euro in ihre Immobilienspezialfondsmandate, und das trotz Nettomittelabflüssen im Februar von 54 Millionen Euro. Kreditinstitute folgen auf dem 2. Platz mit in Summe 325 Millionen Euro Nettomittelaufkommen im Berichtsquartal und positiven, aber abnehmenden Nettoflows in den einzelnen Monaten. Versicherungen schließen sich mit 278 Millionen Euro Nettomittelaufkommen im 1. Quartal 2025 an, knapp gefolgt von sonstigen Investoren mit 274 Millionen Euro. Beide Investorensegmente weisen ebenfalls keine Nettomittelabflüsse in den Einzelmonaten des Berichtsquartals auf. Sozialversicherungen & öffentliche/kirchliche Zusatzversorgungseinrichtungen sowie Corporates zeigten im 1. Quartal eine deutlich zurückhaltendere Investitionsbereitschaft, was fast ein Nullsummenspiel des jeweiligen Nettomittelaufkommens auf Quartalsbasis bedeutet. Private Organisationen ohne Erwerbszweck bilden beim Nettoneugeschäft von Immobilienspezialfonds das Schlusslicht im 1. Quartal 2025. Sie zogen in Summe 24 Millionen Euro netto aus ihren Immobilienspezialfonds ab, was allein durch den schwachen März geprägt ist. “Insgesamt lassen sich hinsichtlich des Nettomittelaufkommens nach Investorengruppen keine strukturellen oder ungewöhnlichen Auffälligkeiten erkennen. Das Nettoneugeschäft wird klar von den drei großen Investorengruppen dominiert.” bilanziert Schuerhoff.
Das verhaltene Nettoneugeschäft im 1. Quartal spiegelt sich auch in der von Kommalpha entwickelten Indexfamilie CAIPI (Capital Acquisition Inflow Progress Index) wider. Der aktuelle Long-Term CAIPI per Ende März 2025 liegt bei 53,9. Das bedeutet, dass sich das durchschnittliche Nettomittelaufkommen in den letzten zwei Jahren im Vergleich zum vorangegangenen zweijährigen Zeitraum nahezu halbiert hat. Dieser abnehmende Trend setzte Mitte 2023 ein. Seit Herbst 2024 scheint sich der Abwärtstrend jedoch abzuschwächen, was auf eine Stabilisierung der Nettomittelaufkommen von Immobilienspezialfonds seit dem 3. Quartal 2024 zurückzuführen ist. Im Vergleich zum letzten Berechnungsstichtag Ende Dezember 2024 sank der Long-Term CAIPI nur noch um 1,5 Prozentpunkte — ein deutlich geringerer Rückgang als in den vorherigen Quartalen.
Die frisch veröffentlichte Ausgabe des “Immobilienspezialfondsmarkt Quarterly” basiert auf Daten der Deutschen Bundesbank mit Datenstichtag 31. März 2025. Neben detaillierten Analysen der Cashflows thematisiert die Titelstory die regionale Zusammensetzung von bebauten Grundstücken, die von Immobilienspezialfonds gehalten werden. Kurzfazit: Zu Hause ist es am schönsten. Im Thesenpanel bewerten Experten, inwieweit Bewegung in die Immobilienmärkte kommt und ein neuer nach oben gerichteter Zyklus bevorsteht.
