Value-Add Strategien im Immobilieninvestment: Die Größe spielt kaum noch eine Rolle

3. Januar 2022

Ein gutes Beispiel für diese Büroinvestmentstrategie ist die Immobilie in der Rue du Helder 9 im Zentrum von Paris, die wir in diesem Jahr veräußert haben. Das Gebäude in der Nähe der Oper stammt aus dem 18. Jahrhundert und war Teil unseres ersten europäischen Value-Add-Fonds BREEVA I. Das 1.700 m² große Bürohaus wurde im Jahr 2018 durch uns leerstehend erworben und danach komplett modernisiert. Wir haben die Flächen effizienter gestaltet, erweitert und eine Dachterrasse mit tollem Ausblick auf das Opernviertel hinzugefügt. Der Umbau erfolgte unter Berücksichtigung von strengen ESG-Kriterien, so dass das Gebäude nach der Repositionierung eine BREEAM- und eine HQE-Nachhaltigkeitszertifizierung, jeweils der Stufe „Excellent“, erhielt. Auch der Denkmalcharakter der Immobilie wurde erhalten. So konnte bereits zehn Monate vor Beendigung der Bauarbeiten die gesamte Bürofläche an ein global tätiges Modelabel vorvermietet werden. Im Verkaufsprozess bestätigte sich dann die starke Nachfrage von Core-Investoren, so dass eine überdurchschnittliche Rendite erzielt werden konnte.

Die aktuelle Unsicherheit, wohin es mit dem Bürosektor gehen wird, birgt übrigens auch Chancen. So können teilweise Immobilien mit starkem Cashflow zu attraktiven Preisen erworben werden – Preise, die vor der Pandemie noch utopisch waren. So haben wir im Sommer beispielsweise eine Büroimmobilie in zentraler Lage in Stockholm von einem unter Druck geratenen Verkäufer erwerben können, die unter normalen Umständen nicht in die Preisklasse unserer Value-Add-Strategie gepasst hätte.

Chancen auf dem europäischen Markt

Ein wichtiger Erfolgsfaktor unserer Value-Add-Strategie ist ihre Flexibilität. Wir haben keine Zielvorgaben, was die geografische oder auch die Asset-Allokation betrifft. Wir gehen immer vom Einzelobjekt aus. Die Kernfrage ist: Können die angestrebten Renditeziele erreicht werden? So finden wir attraktive Investments in vermeintlich überteuerten Städten und können gleichzeitig schnell und flexibel auf sich verändernde Gegebenheiten in den einzelnen Märkten reagieren.

Aktuell sehen wir insbesondere Chancen im Vereinigten Königreich, einem Markt, der aufgrund des Brexits viele Jahre unter großem Druck stand und jetzt erhebliche Aufholpotenziale aufweist. Aber auch und gerade in Deutschland ergeben sich massive Chancen. Aufgrund der erhöhten Unsicherheit im Bürosegment und der Herausforderungen, die „ESG“ in allen Asset-Klassen mit sich bringt, nimmt die Komplexität deutlich zu. Diese steigende Komplexität führt mitunter zu Überreaktionen und stärkeren Marktschwankungen, welche durch richtiges Timing und gute Konzepte monetarisiert werden können.

Value-Add-Preise noch unter früheren Spitzenwerten

Fremd- und Eigenkapitalgeber sind nun schon knapp ein Jahrzehnt lang eher risikoavers unterwegs. Die Spitzenrenditen für Top-Immobilien bewegen sich daher konsistent auf niedrigstem Niveau und auch der Fremdkapitalmarkt zielt vor allem auf die Toplagen ab. Die Finanzierung von Projektentwicklungen und Nicht-Core-Immobilien ist zuletzt sogar noch schwieriger geworden. Demgegenüber liegen die Preise von sekundären Assets immer noch unterhalb früherer Spitzenwerte. Genau diese Lücke zwischen den Top- und Sekundärobjekten macht Value-Add-Strategien so attraktiv, wenngleich die Bedeutung der Lage einmal mehr zugenommen hat.

Autor: Sascha Becker
Country Head Real Estate Germany 
Barings

Foto: © Oleksii Sergieiev — stock.adobe.com

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