Die dynamische Entwicklung des Immobilienmarkts setzt immer mehr Kapital für Value-Add-Fonds frei. Dahinter stecken vor allem die wachsende Risikobereitschaft seitens der Anleger und Opportunitäten im Segment. Zudem haben Immobilien mit erhöhtem Asset-Management-Bedarf durch die kontinuierlich steigenden Preise und die damit verbundene Renditekompression in den Bereichen Core und Core-Plus an Attraktivität gewonnen. Aber auch Reiserestriktionen während der Corona-Pandemie haben den Markt beeinflusst.
Dass institutionelle Investoren immer weiter ins Risiko gehen, ist keine neue Entwicklung. Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld gibt es für Versicherer und Pensionskassen nur wenige Alternativen, um die benötigten Renditen zu erwirtschaften. Eine Professionalisierung in der Immobilienbranche hat das entsprechende Vertrauen geschaffen. Was in den letzten Jahren oft gefehlt hat, war das Produkt.
Hier hat die Pandemie tatsächlich zu einer vorübergehenden Entspannung der Wettbewerbssituation im europäischen Markt beigetragen. So waren zum Beispiel internationale Investment Manager, die nur eine Repräsentanz in London haben, durch die Reiserestriktionen stark eingeschränkt, während Anbieter mit lokalen Teams vor Ort selbst während strengster Lockdowns Transaktionen vollziehen und das Asset Management vorantreiben konnten. Wir selbst haben während der Lockdowns Objekte veräußert, die einen IRR von mehr als 40 und sogar 60 % generiert haben.
Darüber hinaus hat die Pandemie einige bereits bestehende Trends beschleunigt und damit weitere Opportunitäten geschaffen. Gerade Logistikimmobilien befinden sich aktuell auf dem Ankaufszettel eines fast jeden Investors, denn moderne Flächen sind rar und die Mietnachfrage steigt beständig. Dahinter stecken unter anderem das Wachstum des Online-Handels, die Verkürzung von Lieferketten und der Trend zur Vorhaltung höherer Bestände. Der gleiche Nachfrageüberhang herrscht bei (alternativem) Wohnen im urbanen Raum und in Speckgürteln von Metropolen. Die Zurückhaltung in der Entwicklung – sowohl im Neubau als auch in der Modernisierung – hatten das Angebot an modernen Flächen in den letzten Jahren klein gehalten.
Genau hier knüpfen unsere Value-Add-Strategien an. Wir bringen gerne Bestandsimmobilien durch Umbauten auf den neusten Stand im Hinblick auf Technik und Nachhaltigkeit und lösen damit Leerstände und Instandhaltungsstaus auf. Hiervon umfasst sind unter anderem Logistikobjekte an etablierten Verkehrskorridoren und im urbanen Umfeld, wo Grundstückspreise im Vergleich zu den erzielbaren Mieten sehr hoch sind. Gleiches gilt aber auch etwa für den Mietwohnungsmarkt im Vereinigten Königreich oder in Deutschland, ebenso für studentisches Wohnen und Hotels in ganz Europa.
Das Büro in der Krise?
Die größte Unsicherheit herrscht aktuell wohl im Bürosektor. COVID-19 hat viele Büroimmobilien über eine längere Zeit verwaisen lassen und nun kehren die Arbeitskräfte nur langsam wieder zurück. Viele Unternehmen denken über eine permanente Lockerung der Anwesenheitspflicht und damit mehr Homeoffice für die Angestellten nach. Für einige wird das eine Flächenreduktion, für andere eine Flächenrestrukturierung für flexiblere Arbeitsmöglichkeiten mit größeren Gemeinschaftsflächen bedeuten. Wir glauben, dass Büroflächen vor allem dann attraktiv sind, wenn sie nachhaltig und entlang der Bedürfnisse der Nutzer und unter Berücksichtigung des Komforts für die Mitarbeitenden und Besucher konzipiert wurden.
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