Die versiegelten Flächen und Bestandsbauten auf den Grundstücken wandeln sich zunehmend von der Altlast im klassischen Sinne hin zu einem echten Vorteil. So kann bei Modernisierung und Umbau auf bereits Vorhandenes zurückgegriffen werden. Das reicht von elektrischen Leitungen über Wasserleitungen bis hin zum Abwasserkanal. Auch Bestandsgebäude können teilweise ganz oder als Lieferanten von Baumaterialien genutzt werden. Das Stichwort heißt hier “urban mining”. Bei der Entwicklung wird damit Material gespart und Emissionen vermieden. Zum einen wird weniger CO2 für die Neuentwicklung am Standort und in der vorgelagerten Materialproduktion ausgestoßen und zum anderen wird bereits gebundenes CO2 vor Ort erhalten.
Ein ganz klarer Vorteil von Brownfield-Entwicklungen ist die bereits vorhandene Infrastruktur. Gerade ehemalige Produktionsstätten sind sehr gut an das öffentliche Nahverkehrsnetz und damit die Bevölkerungszentren angebunden, um Pendlerbewegungen abzubilden. Hinzu kommen Zufahrten für den Werksverkehr und die weitere soziale und öffentliche Infrastruktur rund um den Standort.
Ein konkretes Beispiel aus unserem VELF 1‑Fonds-Portfolio ist das ehemalige IFA-Gelände in Ludwigsfelde südlich von Berlin. Auf dem Areal wurden bereits zu DDR-Zeiten Nutzfahrzeuge hergestellt und seit 1991 produziert Mercedes-Benz in der Nachbarschaft Transporter. Wir haben nun die Möglichkeit, auf dieser Historie aufzubauen und dort moderne Logistikflächen mit hoher Flexibilität für eine ganze Reihe von unterschiedlichen Mietern zu schaffen. Die Lage des Logistikparks eignet sich für die Andienung des Stadtzentrums und damit für die letzte Meile. Gleichzeitig ist eine sehr gute öffentliche Verkehrsinfrastruktur am Standort vorhanden. Der Standort und die Umgebung sind durch die vorherige Nutzung an Emissionen gewöhnt. Gleichzeitig erlauben neue Technologien und Konzepte, etwaige Belastungen so weit wie möglich zu reduzieren.
Die Brownfield-Entwicklung schafft es damit, viele Herausforderungen in der Ansiedlung von Logistik zu meistern. Mit der Investition in alte Industriebrachen werden nicht nur Emissionen im Vergleich zum Neubau eingespart, sondern auch lokale Wirtschaftsräume der Öffentlichkeit und einer neuen Mitarbeiterschaft wieder zugänglich gemacht. Damit stoßen sie auf eine höhere Akzeptanz in der Bevölkerung und der Stadtpolitik. Die größte Opportunität der oft schon als gestrandete Assets abgeschriebenen Liegenschaften liegt darin, dass genau sie den größten Hebel für ESG-Verbesserungen im Bestand bieten. So machen gerade ihre Herausforderungen Brownfields zu den idealen Kandidaten für eine erfolgreiche Value-Add-Strategie.
Autor: Florian Stöbe
Head of Investment – Germany
Verdion GmbH
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