II: Warum sind Value-Add-Strategien/Manage-to-Core-Strategien weiterhin eine gute Alternative zu Core-Investments?
Brügelmann: Value-Add ist häufig eine sinnvolle Ergänzung zur Core-Strategie. Der durchschnittliche Renditevorteil im Verhältnis zu einem Core-Investment ist insbesondere dann attraktiv, wenn auch mittel- und langfristig strukturell höhere Inflationsraten erwartet werden. Denn dann gilt es, höhere Rendite zu erwirtschaften. Die aktuelle Situation im Neubau macht Manage-to-Core-Strategien zusätzlich attraktiv. Durch die hohe Volatilität bei den Baupreisen werden wir mittelfristig einen spürbaren Rückgang bei der Verfügbarkeit von Neubauprojekten in zentralen Lagen sehen. Diese Lücke kann ein gut gemanagtes Bestandsgebäude sehr gut füllen. Insgesamt geht es bei der Frage Core gegen Value-Add aber weniger um ein „Entweder/Oder“ als um die richtige Mischung. Klassische Core-Objekte werden auch in Zukunft nachgefragt und auch in einer Rezession nicht so sehr unter Druck geraten wie Objekte in Randlagen und mit hohem Investitionsbedarf.
II: Welche Herausforderungen sind bei Manage-to-Core-Strategien zu beachten?
Brügelmann: Das größte Risiko sind überzogene Erwartungen mit Blick auf künftige Mietpreissteigerungen. Der Mietzins muss sich erst noch an das neue wirtschaftliche Umfeld anpassen. Was für die Mieten gilt, trifft natürlich auch auf die Preise zu. Wer jetzt zu teuer einkauft, hat am Ende nicht die nötigen Mittel für Bestandsmaßnahmen.
II: Veranlassen diese Umstände, neue Strategien zu wählen (z. B. stärkere Diversifikation nach Assetklassen, Regionen, Länder)?
Brügelmann: Der Standortfaktor wird zukünftig noch wichtiger werden. Viele professionelle, aber auch semi-professionelle Investoren sind in den vergangenen Jahren auf wenig fungible Standorte ausgewichen, wo die Flächennachfrage als erstes zurückgehen wird. Citynahe Lagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind hingegen resilienter. Das müssen nicht immer Teillagen in den Top-7-Sandorten sein. Auch Groß- und Mittelstädte eigenen sich als Standorte, wenn die lokale Wirtschaftsstruktur gut diversifiziert ist.
II: Was dürfen Investoren auch künftig von CONREN Land erwarten, Herr Brügelmann?
Brügelmann: Wir sehen uns für die Zukunft sehr gut aufgestellt. CONREN Land bietet alle Leistungen, die für ein umfassendes Management von Einzelobjekten und Immobilienportfolien benötigt werden, aus einer Hand. Wir sind im Value-Add-Segment zu Hause und können daher vernünftig einpreisen und nachhaltig handeln.
Jan Ludwig Brügelmann, Chief Investment Officer der CONREN Land AG / Foto: © CONREN
