Während der Lockdowns 2020 und 2021 mussten Millionen Bürobeschäftigte deutliche Einschränkungen in ihrem Arbeitsumfeld hinnehmen. Büroräume standen für Monate leer oder waren nur teilweise besetzt. Die Arbeit wurde zu großen Teilen von zu Hause aus erledigt. Schätzungen gingen davon aus, dass viele Bürotätigkeiten sogar dauerhaft vom Homeoffice erledigt werden könnten. Der Büroinvestmentmarkt blieb nach einer kurzen Phase der Zurückhaltung jedoch auch in diesen krisengeschüttelten Jahren vergleichsweise ziemlich lebhaft. Bei Value-Add-Immobilien soll durch Aufwertung des schwächelnden Objektes eine Wertschöpfung bewirkt werden, die sich renditesteigernd auswirkt. Darüber sprach die Chefredaktion im Interview mit Jan Ludwig Brügelmann, Chief Investment Officer der CONREN Land AG.
INTELLIGENT INVESTORS: Wie stellt sich Ihrer Meinung nach die aktuelle Lage auf dem Büroimmobilienmarkt dar?
Jan Ludwig Brügelmann: Der Büroimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell in einer Findungsphase, nicht zuletzt aufgrund des Ukraine-Krieges und der Tatsache, dass die Europäische Zentralbank erstmals seit 2011 den Leitzins wieder angehoben hat. Entsprechend haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen grundlegend geändert. Alle Käufer müssen das steigende Zinsniveau und die drohende Rezession einpreisen. Diese Erkenntnis beginnt, bei den Verkäufern durchzusickern. Wie groß der Preiseffekt sein wird, hängt stark davon ab, wie die deutsche Volkswirtschaft durch den Winter kommt und das lässt sich aktuell nur schwer beziffern. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass wir spätestens zum Jahresbeginn mehr Klarheit über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und dann auch über die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes haben.
II: Warum sind Value-Add-Strategien für Büroimmobilien auch im aktuellen Marktumfeld interessant?
Brügelmann: Die Beimischung von Value-Add-Objekten gehört in jedes gut diversifizierte Immobilienportfolio. Im aktuellen Marktumfeld bieten sich signifikante Chancen, da in den letzten Jahren in der Risikoklasse aufgrund des Anlagedrucks zu vergleichsweise hohen Faktoren im Verhältnis zum Risiko gekauft werden musste. Jetzt steigen jedoch die Chancen, wieder bei einem attraktiveren Rendite-Risiko-Verhältnis einzusteigen.
II: Welchen Stellenwert messen Sie hierbei ESG bei?
Brügelmann: In der Immobilienwirtschaft wurde mitunter versucht, das Thema Nachhaltigkeit auszusitzen. Dieser Ansatz ist gescheitert, denn insbesondere die Europäische Union nimmt mit der Taxonomie einen erheblichen Einfluss auf die Kapitalströme. Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien ist deshalb ein klarer Management-Auftrag. Insbesondere bei Value-Add-Bestandsgebäuden haben wir die klassische Manage-to-Core-Strategie längst um eine Manage-to-Green-Strategie ergänzt. Beides geht Hand in Hand. Wir rechnen bereits in naher Zukunft mit Renditeabschlägen auf Immobilien, die einschlägige Standards nicht erfüllen. Die Assets werden im Preis deutlich fallen. Diese Objekte kommen mitunter bereits jetzt auf den Markt. Das ist natürlich auch eine Chance zum Einstieg, wenn man in der Lage ist, das Potenzial einer Immobilie durch die entsprechenden Maßnahmen zu heben.
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