“US-Mietwohnimmobilien beinhalten auch eine gute Inflationsabsicherung”

Die Immobilienmärkte rund um den Globus stellen sich den veränderten Gegebenheiten. Mitunter ein sehr schwieriges Umfeld. Doch der Blick geht nach vorne. Auch bei US-amerikanischen Immobilien. Martin Stoss, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, BVT Holding, im Interview.
7. September 2023
Martin Stoss - Foto: © BVT Holding

Die Immobilienmärkte rund um den Globus stellen sich den veränderten Gegebenheiten. Mitunter ein sehr schwieriges Umfeld. Doch der Blick geht nach vorne. Auch bei US-amerikanischen Immobilien. Martin Stoss, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, BVT Holding, im Interview.

INTELLIGENT INVESTORS: Wie bewerten Sie die aktuelle volkswirtschaftliche Lage in den USA im Vergleich zu Europa?
Martin Stoss: Die US-Wirtschaft zieht der europäischen davon. Gegenwärtig beweist sie ihre Stärke eindrucksvoll gegenüber der Inflation. Die Fed hat anders als die EZB frühzeitig eingegriffen und mit entschlossenen Zinserhöhungen die Teuerungsrate binnen eines Jahres fast in den Griff bekommen.

II: Haben wir nach Ihrer Auffassung den Zinsgipfel erreicht oder werden wir weitere Erhöhungen sehen?
Stoss: Mit ihrem beherzten Vorgehen hat die Fed ihr Ziel, die Inflation deutlich zu senken, schneller als erwartet erreicht. Sie fiel innerhalb von zwölf Monaten von 9,1 auf drei Prozent. Da die Fed jedoch — wie auch ihr europäisches Pendant — eine Inflation von 2,0 Prozent anpeilt, sind weitere Zinsschritte zwar nicht ausgeschlossen, doch die US-Geldpolitik ist wohl auf der Zielgeraden und eine Zinsatempause daher wahrscheinlich.

II: Zuletzt stieg der 30-jährige Hypothekenzinssatz weiter an. Welche Auswirkungen sind bereits jetzt spürbar?
Stoss: Wir beobachten in der aktuellen Situation in der Tat moderat rückläufige Multiplikatoren, die im Class-A-Apartmentsegment aber deutlich unter denen von Einzelhandel und Office liegen. Bezogen auf unsere Projektentwicklungen liegen die Multiplikatoren aber immer noch über unseren konservativ prognostizierten Verkaufsszenarien. Gleichzeitig gleichen die besser als prognostiziert gestiegenen Mieten den moderaten Rückgang der Multiplikatoren aus. Im Ergebnis der Multiplikation der beiden Faktoren erwarten wir stabile Verkaufspreise.

II: Ist ein „Crash“ am US-Immobilienmarkt wie in der Vergangenheit vorstellbar?
Stoss: Grundsätzlich können schnell steigende Zinsen Bewertungsrisiken mit sich bringen. Zudem sind Bau- und Immobilienwirtschaft konjunkturell unter Druck. Aber zu der Sorge, dass sich so etwas wie die Immobilienkrise der Nullerjahre, die dann zur weltweiten Bankenkrise geführt hat, wiederholen könnte, sehe ich aktuell keinen Anlass. Der Zusammenbruch der Silicon Valley Bank zeigte zwar Risiken der schnellen Zinswende auf, der entstandene Schaden konnte aber letztendlich eingegrenzt werden. Außerdem sind die Schulden der US-Bürger niedrig und die Banken haben starke Bilanzen.

II: Hierzulande ist „die“ Immobilienbranche am Schwächeln, besonders die Projektfinanzierung. Wie schaut es hier in den Vereinigten Staaten aus?
Stoss: Nun, auch dort sind die Auswirkungen zu spüren: Fremdkapitalquoten von 60 Prozent sind nicht mehr möglich, wir sehen diese derzeit im Bereich von 50 bis 55 Prozent. Hinzu kommt eine deutlich restriktivere Kreditvergabepraxis seitens der Banken.

II: Warum ist es auch dort wichtig, auf die einzelnen Teilmärkte (bspw. Wohnen versus Gewerbe) zu schauen?
Stoss: Aufgrund der kurzen Mietvertragslaufzeiten von nur einem Jahr beinhaltet US-Mietwohnimmobilien — im Gegensatz zu Büroimmobilien bzw. Einzelhandel — auch eine gute Inflationsabsicherung. Kurzfristig mag es hier — wie wahrscheinlich bei allen Assetklassen – zu kleinen Dellen kommen, langfristig sehen wir aber einen deutlichen Nachfrageüberhang und, insbesondere im Class‑A Sektor, einen stabilen, hohen Cash-flow.

II: Wo werden Sie für Ihre Investments weiter fündig?
Stoss: Unser Fokus liegt generell auf bewährten Märkten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. Wir investieren nicht an der Westküste, unter anderem wegen der klimatischen Gegebenheiten und dem Erdbebenrisiko sowie den steuerlichen Rahmenbedingungen, die beispielsweise Unternehmen zu Verlagerungen ihren Aktivitäten in den Sun Belt, also den Südosten der USA, bzw. die Ostküste bewegen. Zudem sehen wir an der Westküste einen stetigen Bevölkerungsverlust und eine steigende Zuwanderung von einkommensstarken Teilen der Bevölkerung in unsere Zielmärkte. Unsere Investitionsschwerpunkte sind deshalb die US-Ostküste, vor allem die Großräume Boston, Washington, Atlanta und Orlando, sowie der Sun Belt. Wir arbeiten hier mit namhaften Developern zusammen, zu denen wir langjährige Geschäftsbeziehungen haben.

II: Welche Projekte möchten Sie in den kommenden Monaten vorantreiben?
Stoss: Nach der erfolgreichen Anbindung einer Apartmentanlage in Charleston, South Carolina, für einen unserer Luxemburger Residential USA Fonds im Frühsommer steht nun die Investition in eine Apartmentanlage im Großraum Boston, Massachusetts, für unseren aktuellen Publikums-AIF an. Dieser ist nahezu ausplatziert und wir bereiten den Folgefonds vor. Zudem steht bei einigen unserer fertiggestellten und nun weitgehend vermieteten Apartmentanlagen die Exit-Phase an.

II: Welche Rolle spielen ESG-Aspekte im US-amerikanischen Markt?
Stoss: Im Vergleich zu Deutschland, wo der Trend sich bereits durchsetzt, fokussiert die Immobilienbranche in den USA das Thema in der öffentlichen Wahrnehmung vielleicht noch nicht so stark. Doch gerade im Wohnimmobilienbereich wird in den USA traditionell ein Großteil der Hochbauten bis 5 Stockwerke in Holzbauweise errichtet und damit seit Jahrzehnten nachhaltiges Bauen praktiziert. Welche Kriterien Gebäude insgesamt erfüllen sollen, um den deutschen Nachhaltigkeitsbegriff nutzen zu dürfen, ist in beiden Ländern noch nicht einheitlich geregelt. Dadurch verstehen manche Projektentwickler darunter nur die Energieeffizienz, andere schließen soziale Kriterien ein. Orientierung bieten Gütezeichen wie etwa das US-Siegel LEED — Leadership in Energy and Environmental Design. Hier wird bewertet, wie umweltfreundlich der Bau errichtet wurde und wie effizient Ressourcen im Gebäude genutzt werden — auch der Wohnkomfort fließt mit ein. Bei vielen unserer Projekte in den USA sind Nachhaltigkeitskriterien schon jetzt Teil der Planung, etwa der Verzicht auf Neuland-Verschleiß oder die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Insgesamt sehen wir gerade im Wohnimmobilienbereich sehr viel Potential für nachhaltig orientierte Investoren in den USA.

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