Der US-amerikanische Wohnungsmarkt unterscheidet sich fundamental vom deutschen Pendant. Nicht nur die Art des Bauens ist anders. In den vergangenen Jahren lief es bei unseren US-amerikanischen Freunden gut. Doch jetzt heißt es: In welche Projekte investieren? Wo gibt es spannende Nischen mit Wertsteigerungs-Potenzial? Die Kölner German American Realty-Gruppe hat Vorschläge jenseits der gängigen Möglichkeiten.
Der Fonds- und Investmentmanager, der 2014 unter anderem von Dr. Patrick Adenauer und Dr. Gisbert Beckers gegründet wurde, legt seinen Schwerpunkt auf den US-amerikanischen Wohnungsmarkt, und zwar auf Mietobjekte wie Multifamily-Wohnanlagen oder Single-Family-Homes for Rent. Er konzentriert sich dabei auf die wachstumsstarke Sunbelt-Region im Südosten. Dazu gehören Staaten wie Texas, Georgia, South Carolina oder auch Florida. Die Städte Dallas, Austin und Atlanta zählen heute zu den boomenden Metropolen in den USA. Was spricht für einen solchen Fokus?
Langfristiges Wirtschaftswachstum
Ein Blick auf die wirtschaftlichen Fundamentaldaten gibt Aufschluss: Die USA haben sich in zurückliegenden Krisen vergleichsweise schnell erholt, und gute Gründe sprechen auch langfristig für den amerikanischen Immobilienmarkt. So wird die US-Volkswirtschaft von einem starken Bevölkerungswachstum getragen. Zudem ist die Wirtschaftsstruktur geprägt von New Economy-Unternehmen mit erfolgreichen und zukunftsorientierten Geschäftsmodellen. Das sind zwei maßgebliche Bestimmungsfaktoren für langfristiges Wirtschaftswachstum und damit für eine positive Immobilienperformance.
Sunbelt: günstigere Steuern, niedrigere Lebenshaltungskosten
Ein Immobilientrend fällt beim Blick auf die Fakten besonders auf: Immer mehr Amerikaner mieten, statt zu kaufen. Sie verlassen dabei die teuren Regionen wie Kalifornien und ziehen in Staaten mit niedrigeren Lebenshaltungskosten und günstigeren Steuern. Dazu gehört auch der Sunbelt. Dort wird in vielen Staaten keine State Income Tax erhoben und die Wohnungsmieten liegen hier etwa 9,4 % unter dem nationalen Durchschnitt und rund 25 % unter denen in Kalifornien und New York. Es herrscht derzeit bereits ein Nachfrageüberhang. Die aktuelle Zinsentwicklung wird diese Situation noch verstärken, da sich der Erwerb eines Eigenheims weiter verteuert. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in den USA hatte sich allerdings schon vor 2022 deutlich verringert. Bezahlbares Wohnen zur Miete für mittlere Einkommensschichten ist dagegen ein robustes Segment.
Mieten statt kaufen
Während in Deutschland klassisch eher gemietet als gekauft wird, gewinnt der Trend zum Mieten in den USA gerade in den letzten Jahren zunehmend Momentum. Das betrifft in erster Linie die Altersgruppe zwischen 20 und 34 Jahren, die sogenannten „Millennials“, die in die Haushaltsgründungsphase eintreten. Diese Gruppe allein umfasst rund 72 Millionen Menschen. Der Erwerb eines Hauses ist für viele finanziell nicht darstellbar. Angesichts dieser Entwicklung kann man von einer tendenziell sinkenden Eigentumsquote (aktuell 64 %) und einer weiter steigenden Mietnachfrage ausgehen. Es wird auch eine Verschiebung des Nachfrageverhaltens von reinen Apartmentanlagen (Multifamily) zu Single-Family-Homes for Rent (Einfamilienhäuser) beobachtet. Letztere verbinden den Wunsch nach einem Eigenheim mit der Erschwinglichkeit und Flexibilität des Mietens.
Aussichten auf Mietsteigerungen
Die Aussichten auf Mietsteigerungen sind dabei positiv. Laut der bulwiengesa-Analyse „US Multifamily Monitor“ vom Frühjahr 2022 verzeichnete der US-Mietwohnungsmarkt 2021 gegenüber dem Vorjahr im Schnitt Mietsteigerungen von 13,5 %. Hauptgrund ist das zu geringe Angebot, das vorerst bestehen bleiben wird. Denn die Baukosten steigen aufgrund hoher Rohstoffpreise weiter stark an, und Engpässe gibt es auch durch Personalausfälle am Bau als Nachwirkungen der Corona-Situation. Allerdings wurden im Jahr 2021 mit 566.500 neuen Einheiten so viele Baugenehmigungen im Bereich Multifamily erteilt wie zuletzt vor über 35 Jahren. Mit 136 Mrd. US-Dollar allein im letzten Quartal 2021 und 315 Mrd. US-Dollar im gesamten Jahr 2021 hat das Investmentvolumen in Multifamily-Homes ein Allzeithoch erreicht.
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