Immobilien sind als Anlageklasse für Stiftungen zuletzt immer stärker ins Rampenlicht gerückt. Und das mit Recht. Denn wohl kaum eine Anlageklasse kann dem Ansatz der Stiftung-Vermögensverwaltung, die Substanz zu schützen und gleichzeitig kontinuierliche Ausschüttungen zu erwirtschaften, besser entsprechen. Die Preise werden auch künftig steigen, und drei bis vier Prozent jährlicher Ertrag sind bei guten Projekten immer möglich.
Vor einigen Wochen gab Markus Ziener, Finanzvorstand der Software-AG-Stiftung, dem Fachmagazin Die Stiftung ein Interview zum Thema „Immobilien als konservativste Vermögensklasse“. Er sagt: „Durch unsere Beteiligung an der Software AG schwankt unser Stiftungsvermögen zwischen 1,3 und 1,6 Milliarden Euro. Der Immobilienanteil daran soll auf rund 500 Millionen Euro anwachsen. Mit den noch im Bau befindlichen Immobilienprojekten sind wir hier aktuell mit 405 Millionen Euro investiert. Wir bilanzieren nach Baufortschritt und haben zum Jahresabschluss 2020 rund 275 Millionen Euro aktiviert. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 waren es noch knapp 200 Millionen Euro.“
Das bedeutet: Immobilien sind als Anlageklasse für Stiftungen zuletzt immer stärker ins Rampenlicht gerückt. Und das mit Recht. Denn wohl kaum eine Anlageklasse kann dem Ansatz der Stiftung-Vermögensverwaltung, die Substanz zu schützen und gleichzeitig kontinuierliche Ausschüttungen zu erwirtschaften, besser entsprechen. Professionell und langfristig ausgerichtete Immobilien-Investments werden jetzt und in Zukunft stabile Renditen erbringen, auch wenn die Preise weiterhin steigen. Die Praxis zeigt, dass Renditen zwischen drei und fünf Prozent immer möglich sind, gerade auch bei Neubauprojekten. Dazu kommen die Preissteigerungen der vergangenen Jahre, die Portfolien hat im Wert stark steigen lassen. Das ist Substanzschutz erster Güte. Schließlich müssen Stiftungen auch nach der Reform des Stiftungsrechts grundsätzlich dafür sorgen, dass das Grundstockvermögen ungeschmälert zu erhalten und der Stiftungszweck mit den Nutzungen des Grundstockvermögens zu erfüllen ist. Ausnahmen sind zwar erlaubt, sollten aber im Sinne der langfristigen Ausrichtung einer Stiftung eben die Ausnahme bleiben.
Bei Immobilien ist mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen
Und: Diese Prognose des Wertwachstums gilt auch für die kommenden Jahre. „Wohnimmobilien haben nach wie vor Hochkonjunktur“, sagt Louis Hagen, Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Und der „Postbank Wohnatlas 2021“, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben, zeigt: Am deutschen Wohnungsmarkt werden die Preise auch nach der Corona-Krise weiter steigen. Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt, heißt es.
Für Stiftungen können sich Neubauprojekte besonders lohnen. Das zeigt die Praxis immer wieder. Grundvoraussetzung ist, dass Anleger nicht gerade an hochbegehrten Hotspots für Immobilien schlichtweg Standortaufschläge zahlen müssen, die sie nicht wieder hereinholen können. Bei Neubauprojekten gehören natürlich eine gute Lage und eine standort- und zielgruppenadäquate Ausstattung und Architektur und vor allem ein zukunftsfähiges Konzept im Sinne der Nachhaltigkeit zu den wesentlichen Parametern des langfristigen Investmenterfolgs.
Stiftungen können abseits der Hotspots erfolgreich investieren
Apropos Hotspots: Es existieren hinreichend Beispiele dafür, dass Stiftungen abseits der Zentren mit Investments ebenso abseits der Zentren ihren Stiftungszweck sehr gut erfüllen können. Die HEH Essmann Stiftung aus Wietmarschen ist so ein Beispiel. Die Stiftung verwaltet das Vermögen ihres 2017 verstorbenen Gründers Heinrich Essmann sowie des bereits 2014 verstorbenen Sohnes Heiner Essmann und tritt satzungsgemäß unter anderem für die Förderung des Naturschutzes, die Förderung von Projekten im Bereich Bildung und Erziehung, die sich mit dem Umwelt- und Naturschutz und der Landschaftspflege befassen, die Entwicklung der heimischen Tier- und Pflanzenwelt, des Jagdwesens und der Fischerei und der Förderung des traditionellen Brauchtums, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sowie der Kunst und Kultur ein.
Die HEH Essmann Stiftung hat einen Teil ihres Vermögens in ein lokales Immobilienprojekt investiert. Das Quartier „Wohnpark an der Kanalallee“ in Nordhorn ist eines der herausragenden Bauprojekte der kommenden Jahre in der Stadt. Insgesamt entstehen in dem Wohnpark am Nordhorn-Almelo-Kanal, nur zwei Kilometer von der Fußgängerzone entfernt, 77 Eigentumswohnungen, 66 Reihenhäuser, 16 Halbhäuser, sechs Einfamilienhäuser und 27 Wohnungen im geförderten Wohnungsbau. Das Projektvolumen liegt im zweistelligen Millionenbereich.
Investitionsvolumina, Preissensibilität und Vergleichsrenditen genau einschätzen
Steuerberater Frank Töller ist im Vorstand der Stiftung für die Vermögensverwaltung zuständig. Er sagt: „Durch den Kauf der Immobilien schaffen wir stabiles, ausschüttungsfähiges Vermögen für unsere Stiftung. Die Immobilien sind ein zukunftsfähiges Investment, erbringen Erträge für die Erfüllung unserer Stiftungszwecke und stärken die Substanz, da wir künftige Wertsteigerungen damit erzielen werden.“
Die wirtschaftliche Sicherheit solcher Investments hängt mit mehreren Faktoren zusammen. Regionale Bauprojekte haben eine enorme Zugkraft, und gerade die Vernetzung des Bauträgers/Projektentwicklers in dieser Region ist ein großer Vorteil. Wer den Markt und die Möglichkeiten kennt, kann Investitionsvolumina, Preissensibilität und Vergleichsrenditen genau einschätzen. Das führt zu planbaren Erfolgen und einer hohen Sicherheit für Investoren und Finanzierer. Die Erträge für Anleger im Quartier „Wohnpark an der Kanalallee“ werden nach Kosten stabil bei drei bis vier Prozent liegen. Das ist deutlich mehr als der Kapitalmarktdurchschnitt, insbesondere vor dem Hintergrund des Risikomanagements und der Verpflichtung, Stiftungszwecke durch Ausschüttungen zu erfüllen.
Gerrit Büter — Foto: © G. Büter Bauunternehmen GmbH
Gastautor: Gerrit Büter, geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers G. Büter Bauunternehmen GmbH aus Ringe in Niedersachsen.
