Neubau und Revitalisierung sind ohne Photovoltaikanlagen auf dem Dach kaum noch denkbar. Steuerlich ist dabei Vorsicht geboten, denn über den Verkauf des selbst erzeugten Stroms kann Gewerbesteuer auf die Mieteinnahmen anfallen.
Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auf den Dächern deutscher Immobilien gehören mittlerweile zum selbstverständlichen Inventar. Sie sind ein willkommenes Vehikel für mehr Nachhaltigkeit in und am Gebäude und sorgen damit für eine bessere ESG-Bilanz und können – bei durchdachtem Einsatz – eine schöne Zusatz-Einnahmequelle darstellen.
Zudem ist die Installation von PV-Anlagen politisch gewollt, und so haben in den zurückliegenden Jahren zahlreiche Kommunen und Bundesländer eine Solarpflicht zumindest für Neubauten und oftmals bei Dachsanierungen eingeführt.
Institutionelle Immobilieninvestoren stehen somit je nach Standort einer Immobilie gar nicht mehr vor der Wahl, sich für oder gegen eine PV-Anlage zu entscheiden. Umso mehr müssen sie sich der steuerlichen Fallstricke bewusst sein, die der Betrieb einer PV-Anlage mit sich bringt. Denn sonst drohen die erzielten PV-Renditen zu unerwarteten Gewerbesteuernachteilen zu führen.
Drohende Infektion
Worum geht es im Kern? Gegenstand ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2ff. GewStG. Diese Regelung stellt sicher, dass Mieteinnahmen bei institutionellen Immobilieninvestoren von der Gewerbesteuer ausgenommen bleiben, wenn ausschließlich Grundbesitz verwaltet und genutzt wird. Der Betrieb einer PV-Anlage, deren erzeugter Strom verkauft wird, ist keine Nutzung und Verwaltung von Grundbesitz und ist daher geeignet, die erweiterte Kürzung insgesamt zunichte zu machen – mit der Folge, dass auch die bislang steuerfreien Mieteinnahmen in die Gewerbesteuerpflicht fallen und die Renditen pulverisiert werden.
Der Gesetzgeber hat das Dilemma erkannt und, um diesem Umstand Rechnung zu tragen, häppchenweise Ausnahmeregelungen eingeführt. Dadurch bleiben PV-Stromerlöse aus dem Verkauf an den Versorger oder Mieter bis maximal 20 Prozent der Einnahmen aus der Immobilie für die erweiterte Kürzung unschädlich. Bis zu dieser Grenze kann eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft oder auch eine gewerblich geprägte KG also Strom verkaufen, ohne dass ihre Mieterträge gewerbesteuerlich infiziert werden. Dabei bleiben die Gewinne aus erzeugtem Strom selbst gewerbesteuerpflichtig, was aber gegenüber dem mit der erweiterten Kürzung verbundenen Vorteil gut zu verkraften ist.
Problematisch wird es dann, wenn diese 20-Prozent-Grenze überschritten wird. Das kann etwa passieren, wenn die Mieteinnahmen sinken – beispielsweise durch Leerstand – oder wenn in einem besonders sonnenreichen Jahr der Stromertrag überproportional steigt. In diesem Fall verliert die Gesellschaft rückwirkend für das gesamte Jahr die erweiterte Kürzung und sämtliche Mieterträge werden gewerbesteuerpflichtig.
Ausgliederung von Schmutzgesellschaften
Unabhängig davon liegt die Lösung relativ nah und ist entsprechend leicht umzusetzen: Statt die PV-Anlage innerhalb der immobilienhaltenden Gesellschaft zu betreiben, wird sie in eine separate Betriebsgesellschaft – auch „Schmutzgesellschaft“ genannt – ausgegliedert. Diese Gesellschaft pachtet die Dachfläche und gegebenenfalls auch die PV-Anlage und betreibt diese eigenständig. Auf diese Weise bleibt die Immobiliengesellschaft rein vermögensverwaltend tätig und behält die volle erweiterte Kürzung. Die gewerbesteuerpflichtigen PV-Einnahmen fallen in der ausgelagerten Gesellschaft an, deren steuerliche Belastung überschaubar bleibt. Gerade deshalb setzen viele professionelle Investoren auf diese strukturierte Auslagerung.
Kurzer Zwischenruf in diesem Zusammenhang: Fraglich ist, warum der Gesetzgeber angesichts des Massenmarktes, den PV-Anlagen mittlerweile umfassen, und angesichts der großen Rolle, die diese Anlagen für den Umbau unserer Energieversorgung in Deutschland spielen, überhaupt noch an der Schädlichkeit der Stromproduktion für die Gewerbesteuerkürzung festhält. Ob nun fünf, zehn oder 20 Prozent, eine solche prozentuale Begrenzung ergibt einfach keinen Sinn und gehört daher dringend auf den Prüfstand. Und Investoren werden, da sie risikoavers sind und sein müssen, den Betrieb der PV-Anlage immer in eine Schmutzgesellschaft ausgliedern, solange die prozentuale Begrenzung bei der Gewerbesteuerkürzung nicht ganz aufgehoben ist.
Für regulierte Strukturen wie offene Immobilienfonds ergeben sich zusätzliche Hürden, da sie schon aufsichtsrechtlich eigentlich keine PV-Anlage halten und betreiben dürfen. Daher ist der Betrieb einer PV-Anlage in einem offenen Fonds meist nur über Dritte zulässig – eine direkte Betätigung bleibt in vielen Fällen unzulässig.
Lösungen für neue Modelle gesucht
Vernachlässigt hat der Gesetzgeber darüber hinaus neue Player, die Konzepte wie Quartiersstrommodelle oder Mieterstrom vorantreiben. Diese stoßen weiterhin an steuerliche Grenzen: Die 20-Prozent-Regelung gilt derzeit nur für Stromlieferungen an Versorger oder direkt an eigene Mieter, nicht aber für innovative Nachbarschaftsmodelle. Hier bleibt der Gesetzgeber bislang Antworten schuldig.
Trotzdem steht fest: PV-Dachanlagen sind ein entscheidender Baustein für nachhaltige Immobilienportfolios – und ein Beitrag zur Energiewende. Doch sie sind steuerlich eben kein Selbstläufer. Professionelle Investoren sollten daher vor der oftmals bereits verpflichtenden Installation genau prüfen, welche Auswirkungen eine PV-Anlage auf ihre erweiterte Kürzung und die Gewerbesteuerpflicht hat. Eine Auslagerung in eine separate Betriebsgesellschaft kann dabei helfen, die Vorteile von Solarstrom zu nutzen, ohne das eigene Steuerprivileg zu riskieren. Zudem ist eine enge Abstimmung mit Steuerberatern und Rechtsanwälten ratsam, um in unsicheren Rechtsfragen die Weichen richtig zu stellen.
Autor: Rolf Krauß, Partner und Leiter des Bereichs Steuerrecht und Strukturierungen bei der Immobilienkanzlei Kucera
