Dr. Fabian Vieregge, Gründer und CEO, Centralis Immobilien, im exklusiven Interview zu den Chancen und Charakteristika von Serviced Apartments.
INTELLIGENT INVESTORS: Die deutsche Hotellerie hat die schwierigen Jahre hinter sich gelassen und wirtschaftlich wieder deutlich aufgeholt. Wie bewerten Sie die aktuelle Lage?
Dr. Fabian Vieregge: Die Hospitality-Branche hat eine bemerkenswerte Erholung gezeigt. Corona ist längst überwunden, die Nachfrage ist stärker denn je zurückgekehrt, und viele Häuser haben die damaligen Verluste nicht nur kompensiert, sondern ihre Performance teils deutlich verbessert. Das zeigt, wie anpassungsfähig und resilient der Markt geworden ist.
Gleichzeitig lohnt es sich, innerhalb des Segments Hospitality genauer zu differenzieren. Denn nicht alle Segmente folgen derselben Logik. Besonders spannend sind aus meiner Sicht Modern Hospitality-Konzepte wie Serviced Apartments. Sie profitieren nicht nur von der allgemeinen Markterholung, sondern stehen für einen strukturellen Wandel in wachsenden Teilmarkt urbane Hospitality.
II: Warum rücken Serviced Apartments gerade jetzt stärker in den Fokus von Investoren?
Dr. Fabian Vieregge: Serviced Apartments treffen sehr genau den Bedarf moderner urbaner Nutzergruppen. Sie verbinden Elemente aus Wohnen und klassischer Hotellerie und bieten flexible Lösungen für mittlere Aufenthaltsdauern. Das ist vor allem relevant für Geschäftsreisende, Projektteams, internationale Fachkräfte, Berufspendler oder Menschen in Umzugssituationen.
Hinzu kommt: Die Nachfrage basiert nicht allein auf kurzfristigen touristischen Spitzen, Messegeschäft oder Events. Sie ist stärker in strukturellen Entwicklungen verankert — etwa projektbasierter Arbeit, internationaler Mobilität, Relocations und hybriden Arbeitsmodellen. Die Grenze zwischen Wohnen und temporärem Aufenthalt verschwimmt zunehmend. Serviced Apartments liegen genau an dieser Schnittstelle und adressieren damit einen Bedarf, der langfristig weiter wachsen dürfte.
II: Was unterscheidet das Betriebsmodell von Serviced Apartments von klassischen Hotels?
Dr. Fabian Vieregge: Moderne Serviced-Apartment-Plattformen arbeiten deutlich schlanker. Sie benötigen weniger Personal, automatisieren Buchungs- und Serviceprozesse und reduzieren Flächen, die keinen direkten Umsatzbeitrag leisten. Große Lobbys, umfangreiche Gastronomieangebote oder Konferenzbereiche stehen nicht im Mittelpunkt. Stattdessen geht es um funktionale, gut ausgestattete Einheiten, effiziente Abläufe und eine optimierte Flächennutzung.
Das ist mehr als eine Frage des Designs. Es handelt sich um ein anderes Wirtschaftsmodell. Niedrigere Fixkosten und eine höhere Flächeneffizienz führen zu robusteren operativen Margen. Technologiegestützte Revenue-Management-Systeme ermöglichen zudem eine dynamische Preissteuerung über unterschiedliche Aufenthaltsdauern hinweg. Dadurch entsteht ein resilienteres und skalierbares Geschäft mit einer nachweislich attraktiveren Kostenstruktur für Finanzierer wie Vermieter.
II: Welche Bedeutung hat dieses Modell für institutionelle Immobilieninvestoren?
Dr. Fabian Vieregge: Für institutionelle Investoren ist entscheidend, ob operative Leistung in verlässliche Cashflows übersetzt werden kann. Genau hier liegt die Stärke des Segments. Betreiber mit strukturell höheren Margen sind besser in der Lage, nachhaltige Mietzahlungen auch an besonders gefragten Standorten zu leisten. In Verbindung mit langfristigen Mietvertragsstrukturen entsteht ein Profil, das gut zu den Anforderungen institutionellen Kapitals passt.
Natürlich bleiben Serviced Apartments eine operative Anlageklasse. Betreiberqualität, Vertragsstruktur, Standort und Objektqualität sind weiterhin entscheidend. Eine schlechte Umsetzung führt auch in einem attraktiven Segment zu schwacher Performance. Der Unterschied zu früher liegt aber darin, dass viele Risiken heute besser steuerbar sind. Die Branche hat sich professionalisiert, digitalisiert und erfüllt heute die Anforderungen institutionellen und professionellen Kapitals.
II: Wo sehen Sie aktuell die größte Chance im Markt?
Dr. Fabian Vieregge: Viele Investoren bewerten Hospitality noch immer auf Basis alter Annahmen. Sie sehen vor allem die Risiken, die sie aus klassischen Hotelmodellen oder aus der Corona-Krisenphase kennen. Gleichzeitig werden die strukturellen Verbesserungen im Segment der Serviced Apartments noch nicht überall vollständig eingepreist. Gleichzeitig kommen im Zuge der Transformation ehemaliger Büro- oder sonstiger Gewerbeflächen attraktive Standorte auf den Markt, die den wachsenden Bedarf an Serviced Apartments adressieren können. Modern Hospitality spielt zunehmend häufig eine tragende Rolle in neuen Mixed-Use-Konzepten in unseren Städten. Für Anleger handelt es sich um eine der wenigen strukturellen Wachstumsstories am deutschen Immobilienmarkt.
