An den USA führt bei der Kapitalanlage kein Weg vorbei, auch nicht für Immobilieninvestoren. Doch auch dort gibt es Licht und Schatten. Am hellsten ist es wohl im sonnenverwöhnten Sunbelt: Schon seit Jahren stellt die Region im Südosten der USA die meisten anderen Regionen beim Wachstum in den Schatten. Eine sehr besondere Immobilien-Nutzungsart, die in Deutschland kaum jemand auf dem Zettel hat, gedeiht dort besonders gut: Self-Storage.
Die USA weisen insgesamt bereits ein größeres Wachstumspotenzial als Europa auf, doch einzelne Regionen stechen dabei besonders heraus. Das gilt vor allem für die Bundesstaaten im Südosten, von Florida im Süden bis nach Virginia im Norden und von der Atlantikküste bis etwa zum Mississippi. Sie verzeichnen seit vielen Jahren ein weit überdurchschnittliches Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum, vor allem in ihren Metropolregionen wie Atlanta, Orlando, Charlotte oder Nashville, um nur einige Beispiele zu nennen. Die großen Metropolen an Ost- und Westküste wie New York, Boston oder San Francisco stellen sie schon lange in den Schatten.
Die Gründe sind vielfältig, vor allem aber ist es die höhere Lebensqualität: angenehmes Klima, kürzere Wege, niedrigere Mieten und Lebenshaltungskosten, geringere Steuerbelastungen, modernere Infrastruktur, mehr öffentliche Sicherheit, bessere Bildungseinrichtungen – die Auflistung ließe sich fortsetzen. Jahr für Jahr packen tausende Amerikaner, ob jung oder alt, ihre Koffer und ziehen auf der Suche nach einem angenehmeren Leben (und oft für ein kleineres Budget) in den warmen Süden.
Sunbelt-Binnenwanderung ist ein langfristiger Trend
Ihnen hinterher ziehen die Unternehmen mit neuen Standorten und Unternehmenszentralen, schaffen dort neue Arbeitsplätze und wirken wiederum als Zuzugsmagnet. Infolgedessen ist das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum in den vergangenen Jahren in Florida, Georgia oder South Carolina zwei- bis dreimal so hoch gewesen wie im Landesdurchschnitt. Diese Binnenwanderung ist keine Momentaufnahme, sondern ein langfristiger Trend, der aller Voraussicht nach auch in den kommenden Jahren anhalten wird.
Wo Bevölkerung und Wirtschaft derart wachsen, wird neuer Wohnraum gebraucht, aber auch Büros, Shopping-Center, Logistikflächen, Hotels und vieles mehr. Selbstverständlich hinterlassen Entwicklungen wie der Homeoffice-Trend oder die wachsende Bedeutung des E‑Commerce auch in den USA ihre Spuren – die allerdings nicht so tief sind wie in manchen Ländern Europas. Viele Amerikaner schätzen es noch immer, im Shopping-Center einzukaufen statt alles bei dem großen Online-Händler zu bestellen, und viele Arbeitgeber wollen ihre Mitarbeiter öfter im Büro sehen. Das Homeoffice breitet sich eher in den Downtowns der großen Metropolen aus, wo die Fahrt zum Arbeitsplatz schnell mehr als eine Stunde dauern kann. Die Suburbs hingegen sind davon weit weniger betroffen.
Nicht nur Büros und Wohnungen, auch Self-Storage wird gebraucht
Doch im Schatten dieser großen Immobilien-Assetklassen ist eine auf den ersten Blick etwas nischige Nutzungsart herangewachsen, die jedoch in den USA bereits eine weitaus größere Rolle spielt als in Europa und sehr attraktive Renditepotenziale bietet, der Investoren hierzulande aber bisher wenig Beachtung schenken: Die Rede ist von Selbstlagerzentren, also privaten Lagerflächen zur Anmietung, in den USA schlicht Self-Storage genannt.
Auch hierzulande sieht man immer häufiger solche Lagerflächen, meist enge Lagerräume in wenig ansehnlichen alten Fabrikgebäuden oder Lagerhallen im Gewerbegebiet. Das ist in den USA ganz anders. Dort werden riesige Zentren mit Premiumlagerflächen eigens für diesen Zweck geplant und errichtet. Die Kommunen achten dabei auch sehr auf Architektur und Ästhetik, sonst verweigern sie die Genehmigung. Deshalb kann es sein, dass unbedarfte Autofahrer die Self-Storage-Gebäude gar nicht als solche wahrnehmen und man schon genauer hinschauen muss.
Hohes Renditepotenzial bei wenig Aufwand und Risiken
Self-Storage ist in den USA ein Riesenmarkt. Das liegt zum einen daran, dass wesentlich häufiger umgezogen wird – vor allem in den Sunbelt. Dafür werden solche Flächen natürlich häufig gebraucht. Das hat aber auch mit dem etwas anderen Konsumverhalten in den USA zu tun. So werden dort zum Beispiel wesentlich mehr größere Sport- und Freizeitgeräte verkauft. Entgegen landläufiger Meinung bewohnt nicht jeder Amerikaner ein großes, freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage, wo er das alles unterbringen kann. Im Gegenteil, Mietwohnungen in komfortablen Anlagen („Multifamily“) liegen dort sogar im Trend, vor allem im Sunbelt. Deshalb werden dort Self-Storages stark nachgefragt.
Im Sunbelt sind mit Self-Storage-Projektentwicklungen bis zu 20 Prozent Rendite pro Jahr möglich. Allerdings ist der Marktzugang äußerst schwierig und setzt ein exzellentes Netzwerk und entsprechende Erfahrung vor Ort voraus. Auch wenn man es ihnen nicht ansieht: Die Bauzeit beträgt dank Einsatz von Fertigteilen nur ein Jahr, oft weniger, und so sind die Entwicklerrisiken auch relativ überschaubar. Auf den Quadratmeter gerechnet sind die Mieten deutlich höher als bei den meisten anderen Nutzungsarten und es gibt nur geringe Betriebs‑, Wartungs- und Nebenkosten. Die relativ hohe Fluktuation gewährt einen gewissen Inflationsschutz. Trotzdem ist der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand durch den Eigentümer minimal, denn selbst die Vermietung erfolgt in den meisten Fällen für beide Seiten einfach und zeitsparend per App und wird darüber hinaus mittels KI permanent optimal angepasst. Ein Blick auf solche Trends in den USA kann sich also lohnen.
Gastbeitrag von Bernhard Saß, Key Account Manager, TSO The Simpson Organization
