Inflation und Zinswende, geopolitische Spannungen und Kriege, technologische Disruptionen und ökologische Transformation – die Welt ist im Wandel und die Kapitalmärkte sind volatil. Klassische Anlagestrategien erfordern häufiges Nachjustieren. Doch wer sein Vermögen langfristig entwickeln will, sollte sich nicht allzu sehr von kurzfristigen Entwicklungen treiben lassen. Stattdessen gilt es, eine strategische Asset Allocation aus möglichst vielen unterschiedlichen Assetklassen aufzubauen – und dazu sollten immer auch Sachwerte wie Immobilien oder Private Equity gehören, die die Rolle des Stabilitätsankers im Portfolio spielen.
Zieht ein Schauer auf, ist man froh, einen Schirm dabeizuhaben. Genau so wirken Immobilien in einem ausgewogenen Anlageportfolio: Sie geben Halt, wenn die Kapitalmärkte schwanken. Für Kapitalanleger, die langfristig investieren und ihr Vermögen möglichst kalkulierbar und diversifiziert ausbauen wollen, führt an Immobilien kein Weg vorbei. Aber auch Private-Equity-Buyout-Fonds haben sich in vergangenen Krisen als verhältnismäßig wetterfest erwiesen. Deshalb sollte beides für eine Beimischung in einem breit aufgestellten Portfolio berücksichtigt werden.
Strategische Asset Allocation
Gerade Privatanleger investieren bis heute oftmals eher opportunistisch – hier ein aktiv gemanagter Wertpapierfonds, dort ein ETF-Sparplan, viel Geld auf dem Tages- oder Festgeldkonto oder vielleicht sogar auf dem klassischen Sparbuch, abgerundet mit ein paar (meist deutschen) Aktien oder Anleihen, die man vielleicht gerade mal günstig bewertet fand. Wagemutige Anleger spekulieren mit Optionsscheinen, Krypto-Währungen oder ähnlichem. Gegen die meisten dieser Assetklassen ist per se nichts einzuwenden. So entsteht jedoch häufig ein eher zufälliges Sammelsurium statt eines ausgewogenen Portfolios.
Eine strategische Asset Allocation dagegen ist die bewusste Aufteilung des Vermögens auf verschiedene Anlageklassen, um über Jahre hinweg Rendite und Risiko in ein individuelles Gleichgewicht zu bringen. Dabei kommt es weniger auf Timing an, sondern auf Struktur und Disziplin. Erfahrungsgemäß leisten regelmäßige und gleichmäßige Kapitalzuflüsse auf Dauer die besten Anlageergebnisse. Immobilien und andere illiquide Sachwerte wie Private Equity kommt in diesem Kontext die Aufgabe zu, einen insgesamt stabilisierenden Beitrag zu leisten. Das Potenzial dazu haben sie aus mehreren Gründen.
Was Real Assets im Gesamtportfolio leisten
Immobilien sind als Assetklasse Teil der Private Markets, also nicht börsengelistet. Sie entwickeln sich weitgehend unabhängig von der täglichen Markt- und Nachrichtenlage und haben eine deutlich geringere Volatilität als börsennotierte Aktien und Anleihen. Das macht sie zu einem wichtigen und resilienten Baustein für die „Wetterfestigkeit“ des Portfolios – insbesondere in unsicherer gewordenen Zeiten.
Natürlich unterliegen auch Immobilien allgemeinen Wertentwicklungen, die phasenweise auch negativ sein können. Das hat sich zuletzt nach der Zinswende ab 2022 gezeigt. Allerdings bewegen sich ihre Bewertungen deutlich träger und langsamer als das bei liquiden Assetklassen der Fall ist. Zudem bleiben die Erträge durch die regelmäßigen Mietzahlungen zumeist stabil, jedenfalls hängen sie nicht von abstrakten Marktparametern ab. Daher gibt es kaum Korrelationen zu liquiden Assetklassen – und wenn, dann mit erheblichem zeitlichen Nachlauf.
Das zeigen auch klassische Kapitalmarkttheorien wie die moderne Portfoliotheorie. Auch wenn sie unter der Prämisse perfekt liquider und transparenter Märkte entwickelt wurden und daher nur begrenzt auf Private Markets übertragbar sind, gilt dennoch: Diversifikation funktioniert. Wer unterschiedliche Anlageklassen kombiniert – liquide und illiquide –, senkt sein Gesamtrisiko und erhöht langfristig seine Renditechancen. Diversifikation wiederum funktioniert am besten, wenn die Korrelationen gering oder sogar negativ sind.
Immobilien sind mehr als „Betongold“
Immobilien gelten vielen als „Betongold“, also als sichere Bank in unsicheren Zeiten. Das stimmt – aber sie sind noch mehr. Je nach Nutzungsart und Strategie lassen sich sehr unterschiedliche Chancen und Risiken darstellen. Und es lässt sich durch aktive Maßnahmen auf das Mietpotenzial und damit auf die Wertentwicklung einwirken – was freilich eine ausreichende Immobilienkompetenz des Investors beziehungsweise des Fonds- und Asset-Managements voraussetzt. So lassen sich zum Beispiel durch energetische und andere ESG-konforme Sanierungen Wertpotenziale heben. Das ist mit Aktien oder Anleihen nicht möglich.
Eine aktuelle Trendstudie von Wealthcap zeigt[1], dass bei Immobilieninvestments vor allem auf Planbarkeit, Inflationsschutz und Risikodiversifikation geachtet wird. Die Ergebnisse können sich auch Privatanleger zunutze machen. Dabei gilt: Wer frühzeitig ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufbaut, sei es über Direktanlagen oder über Zielfonds, legt den Grundstein für langfristige Stabilität im Gesamtvermögen.
Langfristigkeit statt Aktionismus: Der Unterschied zwischen Strategie und Taktik
Eine taktische Allokation nutzt kurzfristige Marktchancen. Eine strategische Allokation dagegen folgt einer übergeordneten, langfristigen Zielsetzung – etwa dem Vermögensaufbau zur Altersvorsorge oder im Zuge der Nachlassplanung. Gerade in unsicheren Zeiten ist es verlockend, Liquidität zu parken oder auf fallende Kurse zu warten. Doch Abwarten kann teuer werden. Der Zeitfaktor bei der Kapitalanlage wird oftmals unterschätzt – auf sinkende Einstiegskurse zu warten, ist keine Strategie und kann sich später rächen. Anlagen in Tages- oder Festgeld verlieren real an Kaufkraft, wenn Inflationsraten über Zinsniveau zu schleichendem Kapitalverzehr führen.
Die strategische Beimischung von Immobilien als Teil eines Gesamtportfolios ist heute kein Luxus mehr, sondern eine Notwendigkeit. Sie bietet nicht nur die Chance auf attraktive Renditen, sondern vor allem Diversifikation und Planbarkeit. Gerade vermögende Privatanleger sollten sich mit der Rolle von Real Assets in ihrer langfristigen Vermögensstruktur auseinandersetzen. Denn wer bei Regen nur unter dem Börsenschirm steht, wird schneller nass, als ihm lieb ist.
Autor: Kristina Mentzel, Leitung Vertrieb, Marketing & Produktstrategie, Wealthcap, München
[1] Wealthcap Immobilientrendstudie Nr. 12: Anforderungen an Immobilienfonds und institutionelle Zielfonds, 2024
