Die vergangenen drei bis vier Jahre prüften Marktteilnehmer Immobilienprojekte verstärkt auf ihre Tragfähigkeit vor den Hintergrund anstehender Refinanzierungen. 2025 markiert nun den Übergang vom „Aussitzen“ zur strukturierten Bereinigung: Die Refinanzierungswelle ist in Gang kommen, Banken haben ihre Workout-Abteilungen reaktiviert oder spezialisierte unabhängige Berater sind an ihre Stelle getreten.
Mit klareren Preisankern wächst das Angebot an notleidenden Engagements im Immobiliensegment. Institutionelle Investoren mit Eigenkapital und operativer Kompetenz können über NPL-Transaktionen und Loan-to-Own überdurchschnittliche risikoadjustierte Renditen erzielen, wenn sie die Umsetzung beherrschen und die Bankseite fair an den Wertsteigerungen beteiligen.
Der Markt dreht: Von der Geduld zur Abwicklung
Lange dominierte in Deutschland die Taktik des Abwartens. Höhere Finanzierungskosten, Bewertungsanpassungen und die mangelnde Bereitschaft von Investoren, die Risiken stillstehender Projekte zu übernehmen zwangen Banken jedoch, Workout-Strukturen, die in den Boomjahren vielerorts zurückgebaut wurden, wieder zu stärken. Das führte zu wachsenden Verkaufspipelines. Vielen Instituten fehlten mittlerweile die operativen Kapazitäten, angehaltene Projekte oder komplexe Bestände selbst zu stabilisieren. Dies ändert sich nun allmählich.
Parallel signalisiert eine aktuelle Umfrage von CBRE: Das Kreditangebot zieht wieder an, getrieben von Refinanzierungen, selektiver Risikoaufnahme und klareren Preisniveaus. Für NPL-Käufer ist das wichtig, weil Refinanzierbarkeit nach der operativen Stabilisierung zentraler Werttreiber ist. Regulatorisch nimmt der Druck zusätzlich zu: Die jüngste MaRisk-Novelle verschärft Anforderungen an Kreditvergabe, Sicherheitenbewertung und ESG-Risikomanagement. Dies hat Folgen für Abbaustrategien und die Bewertung von Immobilien-Exposures in Bankbilanzen.
Loan-to-Own, Besserungsschein & Co.: Die deutschen Werkzeuge
In Sondersituationen greifen Investoren zunehmend zu Loan-to-Own-Modellen: also zum Erwerb des notleidenden Kredits mit der Perspektive, Eigentümer des Assets zu werden. Dies ist rechtlich und operativ anspruchsvoll, aber wirkungsstark, wenn Kapital, Projektsteuerung und Vermietungskompetenz zusammenkommen. Bewährt ist zudem der Besserungsschein: Die Bank partizipiert am späteren Wertzuwachs, wenn der Kredit unter pari verkauft wird. Dies bedeutet eine Verlustbegrenzung für die Bank, sowie einen wachsenden Dealflow für den Käufer. Der Wert entsteht dabei nicht im Einstieg, sondern in der Umsetzung. Preisabschläge variieren stark – von nahezu pari bis zu 70 % des Forderungsnennwerts – je nach Lage, Nutzungsart, CapEx-Bedarf, Mietrisiko und Genehmigungslage.
Ein fiktive Case-Study
Ein fiktives Beispiel verdeutlicht die Mechanik solcher Transaktionen: In Nordrhein-Westfalen kommt ein Wohnquartier mit rund 55 Prozent Baufortschritt aufgrund eines Werklohnstreits zum Stillstand, der Generalunternehmer meldet Insolvenz an. Ein Investor erwirbt den notleidenden Senior-Kredit mit einer klaren Loan-to-Own-Option und setzt auf eine aktive Sanierungsstrategie. Zunächst erfolgt eine umfangreiche Technische Due Diligence mit Sicherung der Baustelle, anschließend wird ein neuer Generalunternehmer mandatiert, der gegen eine Prämie die Haftungsübernahme übernimmt. Parallel wird der Produktmix angepasst – mit einem höheren Anteil an kleineren Zwei-Zimmer-Einheiten, um die Vermarktungsfähigkeit zu steigern. Eine Brückenfinanzierung stellt die Fertigstellung sicher, die nach etwa 14 Monaten erreicht wird. Im Anschluss reduzieren Abverkäufe den Leverage deutlich, während eine Refinanzierung über den verbleibenden wohnwirtschaftlichen Bestand mit langfristiger Zinsbindung die Transaktion nachhaltig absichert.
Fünf Kriterien, die NPL-Investoren 2025 konsequent prüfen sollten
Für Investoren, die 2025 in notleidende Kredite einsteigen wollen, kristallisieren sich fünf zentrale Prüffelder heraus. Erstens spielt der Rechtsweg eine entscheidende Rolle: Titelkette, Rangverhältnisse, Vollstreckbarkeit und mögliche Insolvenzszenarien müssen klar analysiert werden; das parallele Vorantreiben sowohl einer einvernehmlichen Lösung als auch einer Verwertung kann dabei Tempo und Ergebnissicherheit erhöhen. Zweitens ist ein belastbares operatives Sanierungskonzept unerlässlich: Baufortschritt, bestehende Gewährleistungen, der künftige CapEx-Pfad sowie Vermietungs- und Vermarktungsstrategien sind entscheidende Stellhebel, da Banken heute keine reinen Preisgebote mehr akzeptieren, sondern konkrete Restrukturierungspläne einfordern. Drittens braucht es ein funktionierendes Bank-Alignment: Strukturen wie Besserungsscheine oder erfolgsabhängige Komponenten schaffen Interessenausgleich, geben der Bank die Möglichkeit, am Upside zu partizipieren. Viertens steht die Refinanzierbarkeit im Fokus – also die Frage, ob ein Exit unter den aktuellen Parametern von LTV, Spreads und Covenants realistisch darstellbar ist. Schließlich gewinnt fünftens der ESG-Pfad an Gewicht: Wer Dekarbonisierung, CRREM-Risiken und Reporting überzeugend adressiert, verbessert nicht nur Rating und Finanzierungschancen, sondern sichert auch die langfristige Marktfähigkeit des Assets.
Chancen dank Arbeitsteilung
Die Jahre 2025 und 2026 entwickeln sich für Investoren zu einer Phase der Chancen – vorausgesetzt, sie sind bereit, Verantwortung zu übernehmen und Arbeitsteilung zu akzeptieren. Finanzkraft und operative Umsetzungskompetenz sind in dieser Marktlage für Investoren entscheidender als reine Preisaggressivität. Erfolgreich sind diejenigen, die gemeinsam mit Banken, Beratern und spezialisierten Asset-Managern tragfähige Lösungen entwickeln, bei denen auch eine faire Beteiligung an künftigen Wertsteigerungen möglich ist. Für Kreditinstitute, die die gestiegene Komplexität und damit verbundenen Aufwände nicht im Tagesgeschäft bewältigen wollen, sind strukturierte Verkäufe an solche Partner eine attraktive Alternative. Die positive Seite steigender Insolvenzen liegt somit darin, dass sie neue Gestaltungsspielräume eröffnen – von kontrollierten Übernahmen über nachhaltige ESG-Verbesserungen bis hin zu stabilen, planbaren Cashflows.
Gastbeitrag von Moritz Kraneis, Geschäftsführer, Deutsche Zinshaus Gruppe
