Punkte für Nachhaltigkeit

Die Unsicherheit bei Anbietern von Immobilienfonds ist groß, wenn es um die Bestimmung der Nachhaltigkeit von Objekten und des eigenen Portfolios geht. Ein ESG-Kompass verbunden mit einem Scoringsystem schafft Klarheit.
28. Januar 2022
Carsten Lehmann - Foto: © Fundamenta Group Deutschland AG

Die Unsicherheit bei Anbietern von Immobilienfonds ist groß, wenn es um die Bestimmung der Nachhaltigkeit von Objekten und des eigenen Portfolios geht. Ein ESG-Kompass verbunden mit einem Scoringsystem schafft Klarheit.

Die meisten Anbieter von Immobilienfonds zieren sich bislang, sich klar zur Nachhaltigkeit zu bekennen. Das zeigt sich darin, dass bis jetzt nur ein Bruchteil der Fonds als Finanzprodukte nach Artikel 8 oder 9 der EU-Offenlegungsverordnung eingestuft ist, was sie als „hellgrün“ oder „dunkelgrün“ im Sinne des Regulators ausweisen würde.

Neben einer gewissen Schwerfälligkeit, die man unserer Branche leider nicht absprechen kann, spielt hier auch Unsicherheit eine Rolle. Oft wird angeführt, dass die Kriterien für die Einstufung unklar seien. Damit verbunden ist die Sorge, als „Greenwasher“ angeprangert zu werden, wenn ein Fonds seine Nachhaltigkeitsversprechen nicht einhält. Nachdem solche Fälle deutschlandweit für große Aufregung gesorgt haben, ist die Furcht gewachsen, für zu vollmundige Zusagen mit Reputationsschäden und Einbußen beim Geschäft büßen zu müssen.

Tatsache ist, dass die Kriterien, was als nachhaltig gelten darf, rudimentär sind. Offizielle Vorgaben gibt es bislang nur für Teile der ökologischen Aspekte von Fondsinvestments; das für die Immobilienbranche sehr bedeutsame Feld der sozialen Nachhaltigkeit ist aus regulatorischer Sicht noch weitgehend unbestellt. Doch das wird sich in den nächsten Jahren nur graduell ändern. Nur langsam wird die Regulierung klarer werden, und in der Zwischenzeit dürften bestehende Regeln wieder überarbeitet werden.

Die Anbieter müssen aber bereits heute ihre Produkte nachhaltig aufstellen. Zum einen, weil die Immobilienbranche mit rund einem Drittel der Emissionen einer der wesentlichen Treibhausgasverursacher ist – ohne große Anstrengungen hier werden die Klimaschutzziele nicht zu erreichen sein. Und zum anderen, weil sowohl institutionelle als auch private Investoren bereits heute nachhaltige Produkte verlangen. Wer hier zu lange zögert, wird Geschäft verlieren.

Klare Vorgaben helfen bei der Orientierung

Mit einer sorgfältig ausgearbeiteten ESG-Strategie können die Unternehmen Sicherheit gewinnen. Im Folgenden wird beispielhaft die Strategie der Fundamenta Group Deutschland AG skizziert. Das Unternehmen hat Nachhaltigkeit als ein gleichrangiges Unternehmensziel definiert – neben Kostenoptimierung und Gewinnmaximierung. Eine solche Festlegung stellt sicher, dass die zu gestaltenden Prozesse wirklich konsequent implementiert werden.

Der ESG-Kompass

Berücksichtigung von ESG-Kriterien in den operativen Prozessen

Quelle: Fundamenta

Damit Produkt und Reportings – für Investoren wie für die Behörden – glaubwürdig nachhaltig aufgestellt werden können, müssen Kriterien von ESG (Environmental, Social, Governance; deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) in allen Prozessen entlang der Wertschöpfungskette explizit berücksichtigt werden. Das beginnt beim Acquisition Management, für das Ausschlusskriterien beim Erwerb von Objekten festzulegen sind, wenn diese bestimmten ökologischen oder sozialen Kriterien nicht entsprechen. Ergibt ein Quick-Check, dass ein Objekt ein bestimmtes ESG-Profil nicht erfüllt, kommt es auch bei guten ökonomischen Zahlen für einen Ankauf nicht in Frage. Eine Analyse von Verbesserungspotenzialen zeigt auf, welche Investitionen notwendig sind, um das Nachhaltigkeits-Scoring des Objekts zu verbessern.

Nimmt ein Objekt diese erste Hürde, gibt der Anlageausschuss den Startschuss für die detaillierte technische Due Diligence im Rahmen des Transaction Managements, die zwingend auch ein Kapitel zu ESG-Kriterien umfasst. Stimmen die Daten, wird das Budget für den Erwerb in Abstimmung mit den verschiedenen Fachabteilungen festgelegt und das Objekt dem Anlageausschuss zur finalen Entscheidung vorgelegt. Dieser ist bei seiner Entscheidung verpflichtet, die Gleichrangigkeit des Nachhaltigkeitsziels mit den wirtschaftlichen Zielen zu berücksichtigen.

Im Rahmen eines jährlichen Monitorings wird überprüft, ob alle Objekte den Nachhaltigkeitskriterien noch entsprechen. Hier wird auf Grundlage eines Scoring-Modells die Nachhaltigkeit des Akquisitionsziels anhand quantifiziert. Finden sich Objekte im Bestand, die den Anforderungen nicht genügen, ist eine Planung zu entwickeln und umzusetzen, wie diese – etwa durch Sanierungsmaßnahmen – ESG-konform gemacht werden können. Ist dies nicht wirtschaftlich zu realisieren, wird das Objekt veräußert.

Scoring macht Nachhaltigkeit messbar

Das Scoring-Modell gibt detailliert vor, wie viele Punkte vergeben werden, wenn bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllt sind. Im Bereich der ökologischen Nachhaltigkeit spielt die vorhandene Heiztechnik des Objekts eine besondere Rolle. Positiv wirkt sich aus, wenn die benötigte Heizenergie zu einem Großteil aus erneuerbaren Quellen stammt, oder vollständig aus klimaneutralisierten fossilen Brennstoffen bezogen wird, oder wenn ein Austausch der konventionellen Heizung durch eine auf erneuerbaren Energien basierende Anlage im Rahmen einer zehnjährigen Bestandshaltung ökonomisch umsetzbar ist.

Beim sozialen Scoring spielt einerseits eine Rolle, welches Gewerbe die vorhandenen Mieter des Objekts betreiben. Bestimmte, explizit genannte Gewerbe wie zum Beispiel Spielhallen oder einfache Shisha-Bars gelten als städtebaulich störend und verschlechtern das Mieterumfeld. Sie stellen Ausschlusskriterien dar.

Des Weiteren wird beim Sozialscoring quantifiziert, wie gut entwickelt die öffentliche Infrastruktur in der Umgebung des Objekts ist. So werden bestimmte Punktzahlen vergeben, wenn beispielsweise Bushaltestellen, Schulen, Arztpraxen, Supermärkte oder Parks innerhalb jeweils vorgegebener Radien vorhanden sind.

Für die Komponenten Ökologie und Soziales gibt es jeweils eigene Mindestscores. Ein Objekt wird nur dann zum Ankauf empfohlen, wenn es in beiden Bereichen jeweils das Minimum erreicht. Liegt es in einem oder beiden Bereichen darunter, kann es nicht angekauft werden, unabhängig von seiner wirtschaftlichen Attraktivität.

Selbstverständlich sind ESG-Strategie und Scoringmodell nicht in Stein gemeißelt. Sie sind neuen regulatorischen, technischen oder ökonomischen Entwicklungen anzupassen. Aber ein klarer Prozess und weitgehende Quantifizierung der Kriterien geben dem Unternehmen Sicherheit bei der Beurteilung, welches Objekt nachhaltig ist und welches nicht – auch wenn die entsprechende Regulierung unscharf und stark im Fluss ist. Nicht zuletzt macht dieses System die Kriterien auch für Außenstehende transparent. Das Risiko, von der Aufsicht abgemahnt zu werden, wird dadurch überschaubar. Darüber hinaus gewinnt ein so aufgestellter Anbieter bei Investoren stark an Glaubwürdigkeit – und dürfte im Wettbewerb mit Firmen ohne solchen ESG-Kompass unschätzbare Vorteile haben.

Kommentar von Carsten Lehmann, CFO, Fundamenta Group Deutschland AG

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