Die Immobilienbranche steht vor vielfältigen Herausforderungen, die Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Ein Zusammenspiel aus einem hohen Zinsniveau und zunehmenden regulatorischen Anforderungen zwingt Marktteilnehmer dazu, ihre Strategien beim Immobilienmanagement zu überdenken und anzupassen.
Was in der Vergangenheit vielleicht funktionierte, steht nun in einem völlig neuen Zusammenhang. Insbesondere die EU-Richtlinie zur Unternehmens-Nachhaltigkeitsberichterstattung „Corporate Sustainability Reporting Directive“ (CSRD) und die mittlerweile achte MaRisk-Novelle haben eine neue Ära des Immobilien- und Risikomanagements eingeläutet.
Höhere Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung
Erstmals sind mit der CSRD verbindliche Berichtsstandards auf Ebene der Europäischen Union (EU) verabschiedet worden, wodurch sich die Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen tiefgreifend geändert haben. Diese müssen nun umfassender und nach einheitlicheren Maßstäben berichten, was die Messbarkeit und Vergleichbarkeit erhöhen soll.
Davon sind nicht nur bilanzrechtliche Großunternehmen für Geschäftsjahre beginnend ab 2025 betroffen, sondern auch mittelgroße und kleine Marktteilnehmer für Geschäftsjahre ab 2026. In Deutschland sind somit Tausende Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitsleistungen gemäß den neuen EU-Richtlinien offenzulegen. Abhängig von ihrer Größe betrifft das auch die rund 500 Erstversicherer hierzulande und die von ihnen direkt gehaltenen Immobilien. Hinzu kommen Rückversicherer, andere kapitalmarktorientierte Unternehmen (sog. KMU) oder unter Umständen auch berufsständische Versorgungswerke, kirchliche Zusatzversorgungskassen und betriebliche Pensionskassen.
Gemäß der doppelten Wesentlichkeit sind Unternehmen beispielsweise dazu verpflichtet, sowohl über die Auswirkungen des eigenen Geschäftsbetriebs auf Mensch und Umwelt als auch über die Auswirkungen von Nachhaltigkeitsaspekten auf das Unternehmen zu berichten. Bislang musste nur dann berichtet werden, wenn beide Wesentlichkeitsaspekte zutrafen. Des Weiteren muss die Nachhaltigkeitsberichterstattung künftig wie die Finanzberichterstattung extern geprüft werden. Um Nachhaltigkeitsinformationen leichter zugänglich zu machen, sollen diese verpflichtender Teil des Lageberichts sein.
Insbesondere für kleinere Marktteilnehmer, die nicht über die Kapazitäten verfügen, sind damit teilweise große Anstrengungen verbunden, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden. Sie stehen vor der Herausforderung, neue Analysemethoden und Monitoring-Techniken einzuführen, die es ermöglichen, Nachhaltigkeitsaspekte entsprechend den Anforderungen zu erfassen, auszuwerten und adäquat zu reporten.
Zusätzliche regulatorische Herausforderungen im Bankensektor: die MaRisk-Novelle
Neben den Anforderungen der CSDR sehen sich Banken und Kreditinstitute mit weiteren regulatorischen Anpassungen konfrontiert: Mit der achten MaRisk-Novelle hat die Finanzaufsicht BaFin im Mai 2024 ihre Mindestanforderungen an das Risikomanagement der Banken weiter präzisiert und neue Anforderungen implementiert, zum Beispiel zu Zinsänderungs- und Kreditspreadrisiken. Damit wurden die Ende 2023 vollständig in Kraft getretenen Leitlinien der Europäischen Bankenaufsicht (EBA) umgesetzt. Diese betreffen auch Immobiliengeschäfte und die für deren Risiko relevanten Aspekte und haben Auswirkungen auf das interne Kontrollsystem. Das gilt auch für die auf eigene Rechnung betriebenen Immobiliengeschäfte von Tochterunternehmen, sofern deren Vermögensgegenstände ausschließlich oder überwiegend aus Immobiliengeschäften oder Beteiligungen an Immobiliengeschäften stammen. Die Folge ist ein noch umfassenderes Risikomanagement – auch zu ESG-Risiken. Die Komplexität der Analyse und des Reportings sowie der Ressourcen- und Zeitaufwand sind nicht zu unterschätzen. Denn auch über Marktpreisrisiken muss in Risikoberichten informiert werden. Vor allem für viele C- und D‑Städte fehlen jedoch historische Zeitreihen oder die Daten sind für die Ermittlung eines Marktpreisrisikos nicht valide. Das kann zu Problemen bei der Definition und Festlegung eines angemessenen Limits im Rahmen der Risikobetrachtung führen und verdeutlicht die Notwendigkeit eines weiterentwickelten, anpassungsfähigen Risikomanagements.
Einbringungsfonds als flexible Lösung für Investoren
Um den wachsenden Herausforderungen gerecht zu werden, können Einbringungsfonds eine interessante Option für Investoren sein. Bei diesen Spezialfonds bringt der Investor seine Immobilien in ein reguliertes Vehikel ein, erhält im Gegenzug Fonds-Anteile und bleibt rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Immobilien-Portfolios. Der entscheidende Vorteil besteht darin, dass die Verwaltung des Portfolios auf eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übertragen wird, die das operative Management – also auch das Asset- und Property-Management – übernimmt. Der Investor hat dadurch mehr Freiraum für strategische Entscheidungen, während die KVG die laufende Bewirtschaftung professionell managt und das Reporting übernimmt.
Einbringungsfonds bieten darüber hinaus zahlreiche weitere Vorteile. Weil das Immobilien-Portfolio im Eigentum des Investors bleibt, wird grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer beim Einbringungsvorgang fällig. Darüber hinaus werden die Immobilien zu Verkehrswerten bewertet – die reguläre Abschreibung entfällt. Dadurch sind höhere Renditen beziehungsweise höhere Erträge für Ausschüttungen möglich. Ebenso hat der Investor ein Wahlrecht, im Rahmen der Einbringung vorhandene stille Reserven zu heben und hierdurch Einmaleffekte zu nutzen. Durch die Einsatzmöglichkeit von Leverage kann das Portfolio ausgebaut, Eigenkapital freigesetzt und durch die Diversifikation Risiken minimiert werden.
Fazit: Neben dem angespannten Marktumfeld stellen zunehmende regulatorische Anforderungen Investoren vor die Aufgabe, neue Wege zu finden, um ihre Portfolios und insbesondere das Reporting zukunftsfähig aufzustellen. Einbringungsfonds bieten eine flexible und effiziente Möglichkeit, diese Herausforderungen zu bewältigen. Durch die Zusammenarbeit mit spezialisierten Kapitalverwaltungsgesellschaften können institutionelle Investoren sicherstellen, dass ihre Immobilienbestände professionell gemanagt werden. Es werden Diversifikationsspielräume in der Assetklasse Immobilien eröffnet, ohne signifikante eigene Kapazitäten aufbauen zu müssen. Dies kann einen großen Einfluss auf die Wertstabilität und Rentabilität von Immobilieninvestitionen haben.
Autor: Florian Kurth, Leiter Produktentwicklung der Real I.S. AG
