Das Thema „Crowdinvesting“ wird häufig mit überschaubaren Investitionssummen von Privatanlegern assoziiert. Doch diese Zeiten sind vorbei. Inzwischen haben auch professionelle Investoren alternative Finanzierungen als wichtige Ergänzung für ihr Portfolio entdeckt.
Laut eines globalen Reports des Centre for Alternative Finance der Universität Cambridge wurden bereits im Jahr 2018 weltweit 304 Milliarden US-Dollar über digitale Plattformen für alternative Finanzierungen wie zum Beispiel Crowdfunding, Crowdinvesting und Peer-to-Peer-Lending vermittelt. Allein in Deutschland betrug das Volumen 1,2 Milliarden US-Dollar. Fast die Hälfte davon wurde von institutionellen Investoren finanziert.
Europas Finanzierungslücke: eine milliardenschwere Investmentchance
Besonders Investitionen in Kredite von kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU) sind chancenreich. Denn aufgrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken hat sich laut eines Euler Hermes Berichts in diesem Bereich in Europa eine Finanzierungslücke in Höhe von rund 400 Milliarden Euro aufgetan. Die Covid-19-Pandemie und die damit verbundene makroökonomische Unsicherheit verschärfen die Situation weiter. Nach einer aktuellen Umfrage der EZB erwarten die Banken in der Eurozone für das Jahresende eine Verschärfung der Vergabestandards für Firmenkredite. Unternehmen sind deshalb auf der Suche nach alternativen und flexibleren Finanzierungsformen, besonders für kurzfristige Kredite unter 10 Millionen Euro.
Für Investoren bietet dies eine attraktive Anlagechance – vor allem im Bereich der kurzfristigen, immobilienbesicherten Kredite, da diese ein attraktives Risiko-Rendite-Profil aufweisen. Sie sind unkorreliert zu klassischen Anlageformen und bieten trotz anhaltendem Niedrigzinsumfeld attraktive Zinssätze im mitunter zweistelligen Bereich. Damit sind sie ein stabiler Portfolio-Baustein und eine ertragreiche Ergänzung zu anderen Fixed-Income-Strategien.
Digitale Investment-Plattformen wie EstateGuru haben das nahezu unbegrenzte Potenzial des KMU-Kreditmarkts erkannt und bieten institutionellen Anlegern einen unkomplizierten Zugang zum Markt. So hat EstateGuru sich darauf spezialisiert, Anlegern Investitionsmöglichkeiten zu bieten, die erstrangig mit Immobilien besichert sind. Die Instrumente sind dabei vielfältig: direkte Investments in einzelne Kredite, von der Plattform betreute Managed Accounts oder ein spezieller Senior Secured Credit Fonds, der gerade in Arbeit ist.
Der entscheidende Vorteil solch einer Zusammenarbeit für Investoren: Etablierte Plattformen bringen sowohl wertvolles Know-How und jahrelange Erfahrung in diesem hoch spezialisierten Segment als auch modernste und teils proprietäre Technologien für eine maximal effiziente und damit kostengünstige Abwicklung mit. Denn sowohl die Suche nach Kreditnehmern und die Vermittlung und Bearbeitung von Krediten als auch das Risikomanagement und die Durchsetzung von Forderungen bei Zahlungsausfällen erfordern eine ausgeprägte Branchenkenntnis.
Risikomanagement auf mehreren Ebenen
Dem Risikomanagement kommt hier eine besondere Bedeutung zu. Es findet auf mehreren Ebenen statt: Zum einen sollten die Kreditnehmer geprüft werden. Um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren, sollten bestimmte Kriterien im Blick behalten werden wie die Unternehmenshistorie, die Branchenerfahrungen eines Unternehmens und natürliche die finanzielle Leistungsfähigkeit. Eine Besonderheit bei Finanzierungen im Immobiliensektor: Hier erfolgt die Kreditvergabe meist über ein sogenanntes Special Purpose Vehicle, sprich eine Zweckgesellschaft, die speziell für die Realisierung eines individuellen Projektes gegründet wurde. In diesem Fall ist die Informationsbeschaffung schwieriger, da es keine Unternehmenshistorie gibt. Hilfreich sind hier Informationen über die bisherige Erfolgsbilanz des verantwortlichen Projektentwicklers sowie Nachweise über abgeschlossene Projekte sowie der Business Plan des aktuellen Projekts.
Auch die Gesamtzahl offener Kredite eines Unternehmens ist relevant, denn sie könnte ein Warnsignal für eine drohende finanzielle Überlastung sein. So hatten während der Finanzkrise manche Kreditnehmer, die mehrere Kredite gegen ihre Immobilie aufgenommen hatten, ernsthafte Rückzahlungsprobleme. Bei EstateGuru gibt es deshalb eine Höchstgrenze, nach der ein Kreditnehmer nicht mehr als 10 Millionen Euro an Krediten aufnehmen kann.
In einem zweiten Schritt sollte die als Sicherheit hinterlegte Immobilie bewertet werden. Relevant sind beispielsweise die Lage des Objektes, der Marktwert, die dem Wertgutachten zugrunde liegende Methodik sowie der Verlauf der bisherigen Verkaufspreise. Bei der Bewertung sollte ein gewisser Spielraum einkalkuliert werden. Der Immobilienmarkt boomt in vielen Regionen Europas und der Wert der Immobilie könnte sinken, sollten die Märkte sich entspannen. Dieses Risiko kann über die Kennziffer Loan-to-Value (LTV) abgebildet werden. Dabei handelt es sich um den Beleihungswert, also das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Bei EstateGuru zum Beispiel liegt die durchschnittliche historische Beleihungsquote unter 60 Prozent. Das bedeutet in der Praxis, dass potenzielle Verluste nur realisiert werden, wenn der Wert einer Immobilie um mehr als 40 Prozent fällt.
Für Investoren, die ihr Portfolio maximal diversifizieren wollen, bietet es sich außerdem an, in immobilienbesicherte Kredite in mehreren Ländern zu investieren. Dann ist es sinnvoll, auch die die makroökonomische Dynamik des jeweiligen Landes, des Immobilienmarktes, aber auch einzelner Städte oder Segmente zu analysieren. Wenn wir sehen, dass der Markt boomt, bieten wir zum Beispiel einen niedrigeren Kredit gegen diese Immobilie, um einer Überbewertung in einem eventuell überhitzten Markt entgegenzuwirken.
Institutionelle Gelder als Wachstumstreiber
Ist bleibt festzuhalten: Der Markt für alternative Finanzierungen und Crowdinvestments verzeichnet eine starke Wachstumsdynamik. Von 2018 bis 2019 ist das Emissionsvolumen in Europa um 80 Prozent von 3,6 Milliarden Euro auf 6,6 Milliarden Euro gestiegen. Besonders Investments in immobilienbesicherte Kredite sind in Anbetracht des aktuellen Anlagenotstandes eine gute Fixed-Income-Ergänzung für institutionelle Investoren. Da diese Asset-Klasse eine sehr spezifische Expertise voraussetzt, bietet sich die Zusammenarbeit mit digitalen Plattformen an, die den Einstieg in den Markt erleichtern. Ursprünglich stark auf Kleinanleger angewiesen, wächst die Bedeutung professioneller Investoren für dieses Segment im Allgemeinen und für Kreditnehmer im Speziellen, denn um die wachsende Nachfrage nach alternativen Finanzierungen langfristig zu bedienen, braucht es institutionelle Investoren, deren Engagement oft mit zweistelligen Renditen belohnt wird – ein Win-Win für beide Seiten.
Gastbeitrag von Nicola Picone, Country Manager Germany bei EstateGuru
