Zahlreiche Eigentümer von Gewerbeimmobilien behandeln das Thema Energie noch immer wie eine durchlaufende Position. Strom kommt vom Versorger, Wärme aus dem Heizungskeller, Kosten werden möglichst weitergereicht. Dieses Verständnis ist unterkomplex und passt immer weniger zur Realität im Bestand. Die Energiebilanz entscheidet inzwischen über Betriebskosten, die Erfüllung von CO₂-bezogenen Regularien, Refinanzierbarkeit, Vermietbarkeit und zunehmend auch über zusätzliche Ertragspotenziale.
Für einen Teil des Bestands ist das Szenario erheblicher Verluste realistisch. Durch das Gebäudemodernisierungsgesetz wird das Durchreichen der Nebenkosten bei fossil geführten Systemen zumindest teilweise unterbunden – der Eigentümer trägt die Kosten seiner Energieentscheidungen nun selbst. Wer viel Energie verbraucht und weiter auf Gas oder Öl setzt, läuft Gefahr, dass der Betrieb dauerhaft teurer wird und das Gebäude am Markt an Attraktivität verliert. Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe liegt 2025 bei 55 Euro je Tonne. Ab 2026 werden die Zertifikate erstmals versteigert, zunächst in einem Korridor von 55 bis 65 Euro. Danach wird der Preis stärker vom Markt abhängen. Hinzu kommt die europäische Gebäuderichtlinie. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, Mindestenergiestandards für Nichtwohngebäude einzuführen. Nach der aktuellen EPBD müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Nichtwohngebäudebestands bis 2030 und 26 Prozent bis 2033 adressiert werden. International wird dabei häufig von Minimum Energy Performance Standards gesprochen.
Trotzdem kommt die energetische Ertüchtigung vieler Bestandsgebäude nur langsam voran. Häufig scheitert es nicht am Problembewusstsein, sondern an der Umsetzung. Wer eine ältere Büroimmobilie modernisieren will, muss technische Varianten prüfen, Fachplaner koordinieren, Ausschreibungen vorbereiten, Investitionsentscheidungen treffen und den laufenden Betrieb im Blick behalten. Schon dieser Prozess bindet Ressourcen, die viele Eigentümer aktuell nicht haben. Hinzu kommt ein Marktumfeld, in dem Kapital teurer geworden ist und sich viele Unternehmen mit Refinanzierungen, Leerständen oder sinkenden Bewertungen beschäftigen müssen.
Eine Schere zwischen Handlungsdruck und Handeln
So entsteht eine Schere zwischen Handlungsdruck und tatsächlichem Handeln. Auch professionelle Asset Manager wägen genauer ab, wo sie Kapital einsetzen, wie schnell Maßnahmen wirken und welche Eingriffe den Betrieb stören. Gerade wenn Banken energetische Risiken stärker einpreisen und Eigentümer Kapital an anderer Stelle binden müssen, wird eine Frage wichtiger: Wie kommt neue Energieinfrastruktur schnell, finanzierbar und verlässlich in den Bestand? Und wer plant, baut und betreibt sie?
Ein Ansatz, der darauf eine Antwort geben kann, ist eine eigene Servicegesellschaft, die Strom und Wärme an den eigenen Bestand verkauft. Die Idee ist nicht neu, gewinnt im Gewerbebestand aber wieder stark an Relevanz. Ein spezialisierter Anbieter plant, finanziert, errichtet und betreibt die Energieversorgung. Eigentümer oder Nutzer beziehen Strom und Wärme über langfristige Verträge. Die anfängliche Investition erfolgt dabei entweder über den Eigentümer oder durch den Betreiber, was einem klassischen Contracting-Modell nahekommt.
Für viele Immobilien kann genau diese Verschiebung wichtig sein. Energetische Sanierung erscheint oft als großes Capex-Projekt mit hohen Anfangsinvestitionen, technischer Komplexität, unklarer Amortisation und langen Entscheidungswegen. Contracting kann diese Hürde senken, weil es die Maßnahme stärker als Versorgungsmodell organisiert. Der Eigentümer muss dann nicht selbst zum Betreiber einer neuen Energieanlage werden. Er muss allerdings sehr genau verstehen, worauf er sich vertraglich einlässt.
Energieinfrastruktur wird Teil des Ertragsmodells
Der entscheidende Perspektivwechsel geht aber über die Cap-Ex-Maßnahmen hinaus. Energieinfrastruktur ist nicht nur Kostenstelle. Sie kann Teil des Ertragsmodells einer Immobilie werden. Lange wurden die Margen aus Strom und Wärme an externe Versorger abgegeben. Mit Photovoltaik, Wärmepumpen, Speichern und intelligentem Energiemanagement können Eigentümer diese Wertschöpfung zumindest teilweise zurück in das Objekt holen. Anstatt die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern nur zu reduzieren, wird bei diesem Ansatz der Energiefluss aktiv gesteuert. Dies macht Kosten planbarer und erschließt Wertschöpfungspotenziale, die bislang häufig außerhalb der Immobilie lagen.
Besonders interessant wird der Ansatz, wenn er mit vorgefertigter Technik verbunden wird. Statt jedes Gebäude vollständig neu zu planen, können wiederholbare technische Module eingesetzt werden, beispielsweise ausgelagerte Einheiten mit Wärmepumpen, Pufferspeichern und weiteren Elementen. Der Gedanke dahinter: Energieeinfrastruktur schneller in den Bestand integrieren.
Dabei brauchen viele Gebäude ohnehin nicht sofort die perfekte Komplettsanierung, um einen spürbaren CO₂-Effekt zu erreichen. Häufig liegt der stärkste Hebel in der Wärmeversorgung. Wenn fossile Anlagen durch Wärmepumpen ersetzt, lokale Stromerzeugung eingebunden, Wärme gespeichert und Verbrauchsspitzen besser gesteuert werden, kann sich die CO₂-Bilanz deutlich verbessern. Betriebskosten werden planbarer, Verbrauchs- und Emissionsdaten belastbarer und die Position eines Objekts gegenüber Mietern, Banken und Käufern kann sich verbessern.
Gerade ältere Büroimmobilien stehen hier unter Druck. Sie sind oft zu gut gelegen oder zu werthaltig, um sie aufzugeben. Zugleich geraten sie im Wettbewerb mit modernen Flächen ins Hintertreffen, wenn Energieverbrauch, CO₂-Profil und Betriebskosten nicht mehr zu den Erwartungen des Marktes passen. Die energetische Ertüchtigung wird damit zu einem Teil der Asset-Strategie.
Am Anfang stehen Analyse und Vertragsgestaltung
Contracting kann dabei helfen, doch das Modell verlangt Sorgfalt. Lange Vertragslaufzeiten sind notwendig, damit sich Investitionen refinanzieren. Daraus ergeben sich Fragen, die die Vertragspartner vorab klären müssen. Was passiert bei einem Verkauf? Wie wirken sich Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechte aus? Welche Pflichten entstehen gegenüber Mietern? Wie flexibel bleibt das Gebäude, wenn sich die Nutzung verändert? Solche Punkte gehören an den Anfang der Prüfung, besonders bei Objekten, die in den nächsten Jahren verkauft, umgebaut oder neu positioniert werden könnten.
Auch technisch braucht es eine genaue Analyse. Ein Gebäude mit stabiler Nutzung und klaren Verbrauchsdaten lässt sich anders planen als ein Objekt mit wechselnden Mietern, Leerstand oder stark schwankender Auslastung. Dachflächen, Stellplätze, Netzanschluss, Schallschutz, Brandschutz und Denkmalschutz können den Spielraum erweitern oder begrenzen. Standardisierte Technik hilft, ersetzt aber keine gründliche objektspezifische Prüfung.
Wichtig ist außerdem, die wirtschaftliche und ökologische Wirkung transparent zu machen. Welche Energie wird vor Ort erzeugt? Woher kommt zusätzlicher Strom? Wie wird Spitzenlast gedeckt? Welche Emissionen bleiben bestehen? Welche Kosten sinken, welche Erlöse entstehen, welche Risiken werden reduziert? Eigentümer und Mieter brauchen belastbare Daten, weil sie diese zunehmend für Finanzierung, Reporting und Investitionsentscheidungen nutzen.
Um die eigenen Ziele zu erreichen, braucht die Immobilienwirtschaft einen nüchternen Blick auf solche pragmatischen Ansätze. Energie-Contracting ist kein Ersatz für jede Sanierungsstrategie. Manche Gebäude benötigen tiefere Eingriffe in Hülle und Technik. Andere lassen sich besser über Quartierslösungen entwickeln. Bei weiteren wird die wirtschaftliche Rechnung schwierig bleiben. Der Bestand ist zu divers, um ihn mit einem einzigen Modell zu adressieren. Trotzdem kann Contracting eine wichtige Rolle spielen. Es erweitert den Werkzeugkasten in einer Phase, in der viele Eigentümer unter Druck stehen, aber nur begrenzt investieren können.
Gastautor: Max Meran, Gründer und CEO, re-green
