Die Anfragen von Projektentwicklern nach (Re)Finanzierungslösungen sind im vergangenen Jahr immens gestiegen. Nicht verwunderlich bei der aktuellen Marktlage. Auch die Zinssenkung der EZB hat wie von uns erwartet noch keine entscheidende Wende am Immobilieninvestmentmarkt gebracht. Und dennoch: Die Stimmung bessert sich langsam und stetig – gerade und auch bei den Alternativen Finanzieren.
Im vergangenen Jahr hat FAP Finanzierungsanfragen von insgesamt mehr als 8,5 Mrd. Euro erhalten. Davon waren sieben Mrd. Euro Anfragen für Senior- bzw. Whole Loans und rund eine Mrd. Euro Juniordarlehen. Der Anteil an Ankauffinanzierungen lag nur bei etwa 5% Prozent.
Insgesamt steigt das Volumen – es gibt schätzungsweise rund 30% Prozent mehr Anfragen als noch im Jahr davor. Realisiert wurde davon allerdings weniger als 5 Prozent.
Die Gründe, warum ein Großteil der Anfragen nicht umgesetzt werden konnten, lassen sich leicht auf einen Nenner bringen: Die Vorstellungen der Kreditnehmer stammen aus der „alten Welt“, d. h. aus der Zeit vor der Immobilienkrise, als Banken Kredite noch zu höheren Finanzierungsausläufen begeben konnten. Noch vor einigen Jahren finanzierten Banken einen Senior Loan mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von 65 bis 75 Prozent. Heute liegt er bei 50 bis 60 Prozent.
Auch die gesunkenen Exit-Werte spielten und spielen nach wie vor eine Rolle, wenn Finanzierungsanfragen scheitern. Viele Kreditnehmer legen einen Multiplikator von 25 oder höher zugrunde. Das ist in den meisten Fällen nicht mehr realistisch. Bei Zugrundelegung des tatsächlichen Marktwerts ergibt sich häufig ein Faktor von 18–22.
An dieser Gemengelage hat sich auch in diesem Jahr noch nicht viel verändert. Auch wenn die Marktwerte langsam einen Boden zu finden scheinen, es fehlt nach wie vor an Transaktionen, um gute Vergleichswerte zu erhalten. Die anhaltende Zurückhaltung der Banken eröffnet alternativen Finanzierern die Chance auf Kredite zu geringeren Ausläufen als in der Vergangenheit trotz im Vergleich höherer Margen.
Was in Einzelfällen gelingt, ist die Strukturierung über Whole-Loans. Diese gelangen mit ihrem Mix aus klassischer Senior- und ergänzender Nachrangfinanzierung „aus einer Hand“ vielfach in die Position, in der sich noch vor zwei Jahren reine Seniordarlehen befanden. Dabei liegen die Margen mit einer Bandbreite von 350–700 Basispunkten je nach Beleihungsauslauf höher als bei anderen Finanzierungsformen. Ein gutes Beispiel liefert die Assetklasse Hotel: In der „alten Welt“ konnten Kreditnehmer einen Senior-Kredit für Bestandsfinanzierungen bei einem LTV von 75–80 Prozent für eine Marge von 150–200 Basispunkten erhalten. Heute müssen sie mit 200–250 Basispunkten bei einem LTV von 55 bis maximal 65 Prozent rechnen.
Mezzanine-Kapital über internationale Adressen verfügbar
Und wie steht es mit Mezzanine-Kapital? Aktuell eher schwierig. Mezzanine-Finanzierungen boomten in der Immobilienhochphase – heute sind sie kaum am heimischen Immobilieninvestmentmarkt präsent, nicht nur wegen der Schieflage einiger Fonds. Kreditgeber von Mezzanine-Kapital haben zuletzt so gut wie keine Rückzahlungen mehr erhalten. Und potenzielle Investoren wollen in der aktuellen Marktlage nicht in Fonds mit kritischen Kreditsituationen investieren. Die bestehenden Kreditfonds sind daher nicht liquide genug, um Neugeschäft machen zu können.
Im internationalen Umfeld sieht es anders aus. Über internationale Adressen ist Mezzanine-Kapital verfügbar, seit Anfang des Jahres steigt die Bereitschaft einzelner Marktteilnehmer deutlich. Voraussetzung ist, dass das Verhältnis von Kreditsumme und Investitionskosten (LTC) maximal 80 Prozent beträgt und der Kreditnehmer bereit ist, dieses Kapital mit einem IRR von 15 Prozent und mehr zu vergüten. Selbst für größere Volumina in Höhe von 100 Mio. Euro ist Kapital aus dem Ausland vorhanden.
Die Refinanzierung von Grundstücken ist im Moment der mit Abstand schwierigste Teil im Markt, wenn ein Leverage über 50 Prozent die Zielgröße ist. Hier halten sich sogar die ausländischen Kapitalgeber zurück. Durch die hohen Bau- und die gestiegenen Zinskosten sind die Residualwerte für Grundstücke von allen Immobilienarten mit teilweise über 50 Prozent am stärksten gesunken. Wenn die Finanzierung nicht — zumindest teilweise — abgeschrieben wird, sind Refinanzierungs- bzw. Exitmöglichkeiten nicht mehr gegeben.
Land ist in Sicht
Die Bafin schaut sich die Banken an und Wirtschaftsprüfer, die die Abschlüsse der Kreditfonds prüfen, werden berechtigterweise kritischer. Dies sowohl bei so hohen Marktwerten, als auch bei vorschnellen Abschreibungen. In der Folge wird dadurch eine Korrektur des Nettoinventarwerts (NAV) auf den Fonds nötig. Damit ist wiederum Land in Sicht, um die finanzierten Assets wieder refinanzierungs- oder exitfähig zu machen – solche Lösungen werden in den nächsten zwölf bis 18 Monaten zu sehen sein. Das zeigt sich auch in der Reaktion vieler angelsächsischer Investoren, die signalisieren, ab dem dritten Quartal wieder Kredite in Deutschland ausgeben zu wollen.
Seit rund drei Monaten werden auch wieder Equity-Investoren aktiver, was die nötige Schwungmasse für den Finanzierungsmarkt liefert. Dabei spielen Assetklassen wie Wohnen, Datencenter, Life Science oder geeignete Industrie- und Logistikimmobilien eine große Rolle. Die Drittverwendungsfähigkeit bleibt einer der wichtigsten Faktoren für die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie.
Staatliche Fördermittel als passender Baustein einer Gesamtfinanzierung
Das i‑Tüpfelchen bei einer Finanzierung ist der zielgenaue Einsatz von staatlichen Fördermitteln. Im tiefen Dschungel der Programme und Kombinationsmöglichkeiten ist es für Kapitalsuchende jedoch schwierig bis unmöglich, die passende Fördermöglichkeit zu finden. Externe Beratung ist da unabdingbar, doch es lohnt sich. Denn staatliche Fördermittel bieten für zahlreiche elementare Bereiche der Immobilienwirtschaft Lösungen: Die gewaltigen Investitionen zur Bewältigung der eklatanten Wohnungsknappheit wären ohne Fördermittel nicht zu stemmen. Gleiches gilt für die Transition-to-green, also die Transformation der Gebäude im Sinne der Nachhaltigkeit. Und auch der absehbar massiv steigende Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Sozialimmobilien, allen voran Pflegeheimen und Einrichtungen für Betreutes Wohnen, wird nur zu befriedigen sein, wenn zu dem üblichen Mix aus Eigen- und Fremdkapital optimal eingesetzte Fördermittel hinzugezogen werden. Ein zertifizierter Fördermittelberater prüft bei FAP Finance, wie Förderfinanzierungen und Zuschüsse in die Gesamtfinanzierung eingebunden werden können.
Gastbeitrag von Curth‑C. Flatow, Managing Partner der FAP Group
