Investoren könnten in München für ihre Geduld belohnt werden. Nach Jahren der Preiskorrekturen und einer spürbaren Marktberuhigung verdichten sich die Anzeichen, dass die Landeshauptstadt vor einer neuen Wachstumsphase steht. Zwar bleibt der Flächenumsatz auch zur Jahresmitte 2025 noch unter dem langjährigen Durchschnitt, doch erreichen zugleich Mieten neue Höchststände.
Gerade Mieten gelten als Vorboten künftiger Marktdynamik. Zudem steigt auch das Interesse an Transaktionen wieder – zunächst mit eher kleineren Losgrößen. Doch dies ist in der Regel ein sicheres Anzeichen für einen neuen Marktzyklus.
Vermietungsmärkte: Die Nachfrage nach „grünen“ Flächen steigt
Unseren Erhebungen zufolge summierte sich der Flächenumsatz durch Vermietung im ersten Halbjahr auf rund 256.000 Quadratmeter, was etwa 13 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegt. Auf den ersten Blick wirkt diese Entwicklung wie eine Fortsetzung der abwartenden Haltung vieler Nutzer. Doch hinter den Zahlen verbirgt sich eine deutliche Polarisierung: Vor allem in den Innenstadtlagen steigt die Nachfrage nach modernen Flächen wieder deutlich an – dieses Ergebnis wird jedoch durch steigende Leerstände im Segment älterer und peripher gelegener Büros verwässert. Münchens Spitzenmiete ist in diesem Umfeld binnen weniger Monate nochmals gestiegen und erreicht nun 55 Euro pro Quadratmeter.
Charakteristisch für diese Marktphase ist der tiefgreifende Strukturwandel, der nicht allein von technologischen Veränderungen und hybriden Arbeitsmodellen getrieben wird, sondern vor allem von der ESG-Transformation. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Eigentümer, bis 2030 die energetisch schwächsten 16 Prozent und bis 2033 bereits 26 Prozent aller Nichtwohngebäude zu sanieren. Diese regulatorischen Vorgaben entfalten schon jetzt ihre Wirkung: Zertifizierte Flächen erzielen deutliche Mietaufschläge, während nicht konforme Objekte selbst in etablierten Lagen spürbar an Wert verlieren. Der „Flight to Quality“, der seit Jahren die Nachfrage prägt, hat sich im ersten Halbjahr weiter beschleunigt und dürfte sich perspektivisch noch verstärken. Diese Entwicklung wiederum bietet einen zusätzlichen Investment Case mit Wertsteigerungspotenzialen für zentral gelegene Green Buildings.
Die Transaktionsmärkte beleben sich
Bereits im ersten Quartal war erkennbar, dass sich der Markt von durch steigende Zinsen ausgelösten Schockwellen zunehmend löst. Die Preiskorrektur hatte damals besonders viele Eigentümer, aber auch potenzielle Investoren in eine abwartende Haltung gedrängt. Für entschlossene Marktakteure ergab sich daraus ein Zeitfenster, in dem strategische Käufe wieder zu kalkulierbaren Konditionen möglich wurden. Inzwischen lässt sich beobachten, dass diese Phase des vorsichtigen Herantastens dem Markt eine neue Stabilität verleiht, in der sich langfristig orientierte Akteure zunehmend positionieren. Auch ergibt sich dadurch eine höhere Zahl an Comparables, die sich wiederum für die aktuelle Marktphase als Richtschnur heranziehen lassen.
Das Investitionsvolumen in München zeigt sich trotz der nach wie vor gedämpften Stimmung robust. Unseren Erhebungen zufolge wurde im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 900 Millionen Euro im Segment der Gewerbeimmobilien registriert, wovon der Löwenanteil auf Büroinvestments entfiel: Mit einem Marktanteil von 56 Prozent bleiben Büros tragende Säule des Investmentmarkts. Die Spitzenrenditen verharren stabil bei 4,30 Prozent und sichern dem Bürosegment einen vergleichsweise attraktiven Platz im Rendite-Risiko-Profil institutioneller Portfolios. Hier ist besonders hervorzuheben, dass der wichtige Zinsspread zur zehnjährigen Bundesanleihe (mit aktuellen Werten leicht oberhalb von 3 %) wieder intakt ist.
Begrenzte Projektpipeline
Die Projektentwicklung bleibt insgesamt auf einem historisch niedrigen Niveau. Aktuell befinden sich rund 531.000 Quadratmeter im Bau, doch bereits ab 2027 zeichnet sich eine deutliche Angebotslücke ab. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Frage nach ESG-Konformität und Modernisierbarkeit weiter an Bedeutung. Denn gerade in den hochwertigen Segmenten kommt auf absehbare Zeit noch kein ausreichendes Neubauvolumen hinzu, um die Nachfrage langfristig zu decken. Die hohe Kaufkraft und die starke Stellung Münchens als Technologiestandort tragen zusätzlich dazu bei, dass moderne Flächen besonders begehrt bleiben. Diese Knappheit in Kombination mit den regulatorischen Vorgaben bildet ein Umfeld, in dem Mieten perspektivisch weiter steigen dürften.
Ein Aspekt, der bislang noch unterschätzt wird, ist die Wirkung der staatlichen Investitionsprogramme. Milliardenpakete zur Modernisierung von Energie, Digitalisierung und Infrastruktur wirken bisher vor allem indirekt, doch mittelfristig dürften sie den Flächenbedarf in wissensintensiven Branchen weiter erhöhen. Gerade in einer Region wie München, die traditionell von Industrie und Technologie geprägt ist, wird dieser zusätzliche Impuls die strukturelle Knappheit nochmals verschärfen. Bereits jetzt deutet der breite Branchenmix der neuen Anmietungen darauf hin, dass der Flächenbedarf nicht mehr nur aus dem klassischen Industriekern gespeist wird, sondern zunehmend von IT, Software, Defence, F&E, und öffentlicher Verwaltung.
Grundstein für künftige Wertsteigerungen
In dieser Gemengelage entsteht ein Spannungsfeld aus verhaltener Investitionsdynamik, regulatorischem Handlungsdruck und gleichzeitig strukturellem Nachfragewachstum. Institutionelle Investoren, die heute auf hochwertige Lagen und zertifizierte Bestände setzen oder Objekte mit Modernisierungspotenzial entwickeln, sichern sich nicht nur den Zugang zu den begehrtesten Flächen, sondern legen auch den Grundstein für Cashflows und Wertsteigerungen, die sich erst in den kommenden Jahren voll entfalten werden.
Autorin: Sarah Červinka, Managing Partner, Knight Frank München
