Mit Wissenschaftsparks in die Forschung investieren

Nach vielen Jahren der Euphorie im Zuge der Niedrigzinsphase bewegt sich die Immobilienbranche nun in einem Markt, der selbst für professionelle Immobilieninvestoren anspruchsvoller nicht sein könnte. Doch obwohl das veränderte Zinsumfeld, gestiegene Baukosten und einiges Mehr auf der Stimmung der Branche lastet, gibt es Sektoren, die sich allen Widrigkeiten zum Trotz positiv entwickeln. Hierzu gehören u.a. Wissenschaftsparks, die sich auch hierzulande einer immer größeren Nachfrage erfreuen.
1. Juli 2024
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Nach vielen Jahren der Euphorie im Zuge der Niedrigzinsphase bewegt sich die Immobilienbranche nun in einem Markt, der selbst für professionelle Immobilieninvestoren anspruchsvoller nicht sein könnte. Doch obwohl das veränderte Zinsumfeld, gestiegene Baukosten und einiges Mehr auf der Stimmung der Branche lastet, gibt es Sektoren, die sich allen Widrigkeiten zum Trotz positiv entwickeln. Hierzu gehören u.a. Wissenschaftsparks, die sich auch hierzulande einer immer größeren Nachfrage erfreuen.

 

Dies zeigt ein gemeinsam von Colliers International und der European Science Park Group AG (ESPG) erstellter Research-Bericht, in welchem die Entwicklung des Life Science & Tech-Immobilien-Sektor in Deutschland dargestellt wird. Demnach wurde hierzulande zwischen 2018 und 2022 ein Flächenumsatz von mehr als 1 Mio. m2 erzielt, wobei dieser von anfänglich 179.300 m² im Jahr 2018 auf 302.300 m² im Jahr 2022 – dem bislang höchsten Ergebnis in Deutschland – angestiegen ist. Nur etwa 43 Prozent der Mietvertragsabschlüsse erfolgte dabei im Bestand, was ein Indiz dafür ist, dass Life Science & Tech-Immobilien spezielle Anforderungen erfüllen müssen, die am ehesten in Neubauten umgesetzt werden können. Daher wird auch der künftige Flächenumsatz von Projektentwicklungen abhängen. Da nach aktuellem Kenntnisstand im Dreijahreszeitraum von 2023 bis 2025 allerdings nur rund 330.000 m² an Neuflächen realisiert werden, könnte dies in Kombination mit einer weiterhin steigenden Nachfrage zu einer starken Angebotsknappheit führen, die sich auf die Mietpreisentwicklung positiv auswirken dürfte.

Standort und Flächenkonzept als Erfolgskriterium

Da die Ansprüche von Life Science-Unternehmen häufig weit über die Flächennutzung hinausgehen, ist die Wahl des geeigneten Standorts oft langwierig und gleicht nicht selten einer Odyssee. Schließlich müssen sich Unternehmen bei ihrer Suche nach dem passenden Standort mit einer ganzen Reihe von Fragen beschäftigen, die vom Angebot geeigneter Flächen, der Nähe zu Forschungseinrichtungen über die Entwicklungsmöglichkeiten des Standorts bis hin zu den administrativen und regulatorischen Hürden reichen.

Die Wahl des richtigen Wissenschaftsparks, die im anglo-amerikanischen Raum als Science Parks bezeichnet werden, ist deshalb so schwierig, weil der Standort nicht nur aktuelle Bedürfnisse des Forschungsvorhaben bedienen muss, sondern auch auf erwartete Entwicklungen des Unternehmens ausgerichtet sein sollte. Wie kann man also bei der Standortwahl bereits heute das Morgen einplanen? Entsprechende Lösungsansätze reichen vom Vorhalten von Expansionsflächen über das frühzeitige Planen von Erweiterungsbauten bis hin zu alternativen Flächennutzungskonzepten. Besonders wichtig erweist sich dabei ein frühestmöglicher Austausch zwischen Mietinteressenten und Eigentümern des Science Parks, um gemeinsam individuell zugeschnittene Lösungen zu finden.

Das Flächenkonzept eines Science Parks nur auf die Mietfläche des Unternehmens zu beschränken, würde jedoch zu kurz greifen. Auch hierzulande wird immer stärker nach US-amerikanischen Vorbild der Anspruch gelebt, eine Community aus Unternehmen derselben Branche zu schaffen, die sich gegenseitig mit ihrem Know-how und ihren Produkten oder Dienstleistungen fördern. Daher bilden sich Science Parks oft um eine dominante Industrie bzw. Branche. Als Beispiel hierfür lassen sich der „Ludwig Bölkow Campus“ bei München (Luft- und Raumfahrt), der Science Park „CAMPTEQ“ bei Darmstadt (Life Science) oder das Modelprojekt Ulm4CleverCity nennen. Solche hochspezialisierten Ökosysteme bieten Unternehmen aus entsprechenden Branchen vielfältige Möglichkeiten, um ihren Forschungen nachzugehen und sich gemeinsam weiterzuentwickeln.

 

 Attraktives Arbeitsumfeld

In Zeiten des zunehmenden Fachkräftemangels und demografischen Wandels zählen das Anwerben und Halten von hochqualifizierten Mitarbeitern zu den Hauptfaktoren für die nachhaltige und erfolgreiche Entwicklung von Life Science-Unternehmen. Im Mittelpunkt steht dabei die mitarbeiterfreundliche Ausrichtung des Science Parks. Ein Science Park sollte ein lebendiger Ort des Wissens sein, der ein inspirierendes Umfeld für alle jene bietet, die forschen, studieren, arbeiten oder investieren wollen. Dies stellt besondere Anforderungen an die Ausstattung des Areals. So sind etwa die Herzstücke unserer Science Parks in Offenbach und Griesheim moderne Kindertageseinrichtungen, die Kindern von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zur Verfügung stehen. Die Kontakte zu lokal ansässigen Berufskollegs oder Berufsförderzentren können Unternehmen zudem dafür nutzen, um sich bei potenziellen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern vorzustellen. Weitere Beispiele sind entsprechende Shuttle-Services oder ein breites gastronomisches Angebot.

Die Betreiber von Science Parks halten zudem oftmals ein umfangreiches Serviceangebot bereit, das Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern das Ankommen sowie Arbeiten und Leben vor Ort erleichtern soll. So bietet beispielsweise der Potsdam Science Park einen „Welcome Service“ an, der von der Wohnungssuche über die Kinderbetreuung bis hin zu Sprachkursen, Events oder gemeinsamen Ausflügen reicht. Auf diese Weise werden nicht nur die ansässigen Unternehmen, sondern auch deren Mitarbeiter an den Standort gebunden, indem es gelingt, eine Gemeinschaft aus Gleichgesinnten zusammenzubringen und ihnen ein möglichst umfangreiches Angebot zur Verfügung zu stellen.

Zugang zu Wagniskapital erleichtern

Für wachstumsstarke Life Science-Unternehmen nimmt das Thema Wachstumsfinanzierung ebenfalls eine wichtige Rolle ein. Gerade für kleinere sowie jüngere Unternehmen haben einige Science Parks inzwischen Beratungsangebote für Stipendien, Wettbewerbe und Förderprogramme. Ein Beispiel hierfür ist der Science Park Kassel mit seinem umfassenden Beratungs- und Veranstaltungsangebot für Unternehmen vor Ort. Aber auch bei Unternehmen, die sich in einer neuen Entwicklungsphase befinden, sollte die Standortwahl unter anderem mit Blick auf potenzielle Finanzierungspartner getroffen werden. Zum einen haben der Standort und die gemieteten Räumlichkeiten aus Kapitalgeberperspektive einen hohen Stellenwert. Zum anderen verfügen spezialisierte Eigentümer oftmals über Zugang zu einem Netzwerk von potenziellen Equity-Investoren. So können Eigentümer von Science Parks ihrerseits Life Science-Unternehmen bei der Suche nach geeigneten Kapitalgebern und damit folglich auch bei ihrem Wachstum unterstützen.

Unterstützung bei Genehmigungsprozessen

Die Genehmigungsprozesse sind in Deutschland oft komplex und führen mitunter zu Verzögerungen in einer schnelllebigen Branche. Oftmals werden Genehmigungen auf vier Ebenen benötigt: Bund, Land, Landkreis und Stadt. Hier können erfahrene und spezialisierte Vermieter von Wissenschaftsparks die Unternehmen bereits in der Planungsphase unterstützten, wenn es um eine räumliche Erweiterung oder um Zulassungen mit Blick auf die Forschungsvorhaben geht. Zudem können sie mit ihrer Erfahrung aus der Begleitung vergleichbarer Anträge Prozesse beschleunigen und Mietern dabei helfen, schnellstmöglich Ergebnisse zu erzielen. Schließlich haben beide Parteien ein Interesse daran, dass der Genehmigungsprozess möglichst zügig und unkompliziert erfolgt.

Gastbeitrag von Dr. Ralf Nöcker, Vorstand der European Science Park Group (ESPG)

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