Trotz eines nach wie vor herausfordernden Marktumfelds zeigt sich insbesondere der Bürovermietungsmarkt sehr robust. Dabei befindet sich der Markt in einer Art Dilemma: Die Nachfrage nach nachhaltigen Premium-Büros in Top-Lagen ist ungebrochen hoch, während das Angebot immer knapper wird. Gleichzeitig differenziert sich der Markt weiter aus.
Denn Nutzer sind immer weniger bereit, veraltete Büroflächen anzumieten. Entscheidend für ein langfristig erfolgreiches Immobilieninvestment sind auch in guten Lagen ein professionelles Immobilienmanagement sowie moderne und nachhaltige Flächen, die den veränderten Ansprüchen der heutigen Nutzer gerecht werden.
Hohe Nachfrage nach Top-Büroflächen trifft auf begrenztes Angebot
In den ersten drei Quartalen 2024 lag der Büroflächenumsatz in den sieben deutschen Immobilienhochburgen JLL zufolge mit zwei Millionen Quadratmetern 13 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die hohe Nachfrage nach Top-Flächen in den besten Innenstadtlagen lässt die Spitzenmieten weiter steigen. Der JLL-Spitzenmietpreisindex stieg im dritten Quartal 2024 weiter auf 286,1 Punkte und legte damit im Jahresvergleich um 4,7 Prozent zu. Gleichzeitig nimmt die Rückkehrquote ins Büro weiter an Fahrt auf: Gemäß JLL arbeiten die Beschäftigten derzeit im Schnitt 3,6 Tage pro Woche im Büro, das sind 0,4 Tage mehr als 2023. Damit nähert sich der Wert allmählich wieder den 4,0 Tagen vor der Corona-Pandemie. Die Belegungsquote hat sich innerhalb eines Jahres von 63 Prozent auf 72 Prozent ebenfalls relevant erhöht. Gleichzeitig wird das Angebot an Top-Flächen in den Metropolen immer knapper: Das für die Jahre 2024 bis 2026 prognostizierte Fertigstellungsvolumen für Büroflächen in den deutschen Big-7-Märkten hat sich der JLL-Analyse zufolge innerhalb von zwei Jahren fast halbiert.
„Grüne“ Büroflächen werden immer rarer
Eigentümer von Büroimmobilien können sich jedoch selbst in bester Innenstadtlage nicht zurücklehnen, sondern müssen ihre Flächen gemäß „Manage to Excellence“ an die aktuellen Nutzeranforderungen anpassen. Unternehmen sind zunehmend anspruchsvoller und mieten bevorzugt Büros, die ihren veränderten Bedürfnissen gerecht werden. Schließlich wollen sie ihre Mitarbeiter dazu bewegen, wieder öfter ins Büro zu kommen. Dazu gehören insbesondere ESG-Kriterien. Ihre Berücksichtigung dient nicht nur dem Umweltschutz, sondern trägt auch zum Wohlbefinden der Nutzer bei und sichert langfristig die Vermietbarkeit der Flächen. Dass auch Mieter zunehmend auf ESG-konforme Flächen setzen, bestätigt die Analyse von JLL, der „Cesar 2024“. Demnach steigt der Flächenumsatz von Green Buildings ebenso wie die Nachfrage nach zertifizierten Büros. Allerdings hinkt das Angebot der Nachfrage hinterher: Nur 14 Prozent des Büroflächenbestands in den sieben deutschen Immobilienhochburgen sind JLL zufolge zertifiziert. Und die Situation spitzt sich weiter zu: Das weltweite Angebotsdefizit an „grünen“ Büroflächen könnte bis 2025 auf rund 30 Prozent und bis 2030 auf rund 70 Prozent steigen, so JLL. Für Unternehmen, die moderne und nachhaltige Flächen anmieten wollen, wird es aufgrund von Insolvenzen und Verschiebungen von Fertigstellungsterminen immer schwieriger, ihre Pläne zu realisieren. Die Angebotsverknappung eröffnet jedoch Chancen für Immobilieninvestoren.
Aktives Asset-Management wichtiger denn je
Und noch etwas wird immer deutlicher: Gerade jetzt schlägt die Stunde des aktiven Asset-Managements, um nah am Mieter zu sein und schnell auf sich ändernde Nutzerbedürfnisse reagieren zu können. Dazu müssen Asset-Manager engere Beziehungen zu ihren Mietern aufbauen und starke Kommunikationskanäle etablieren. Wichtig ist eine kontinuierliche Kommunikation mit den Mietern. Nur so können aktuelle und zukünftige Trends erkannt und schnell effiziente Lösungen gefunden werden. Die Bedeutung eines regelmäßigen persönlichen Austauschs ist nicht zu unterschätzen. Dies erhöht die Zufriedenheit der Mieter und wirkt sich langfristig positiv auf die Vermietungsquote der Immobilie aus. Nicht zu unterschätzen sind auch die steigenden Anforderungen an das Reporting, insbesondere im Rahmen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Das erfordert von den Asset-Managern ein hohes Engagement bei der kontinuierlichen Erhebung und Auswertung relevanter Daten.
Der Kontakt zu den Mietern ist auch deshalb wichtig, um ESG-Maßnahmen innerhalb der Immobilie zu fördern und wiederum deren ESG-Strategien besser zu verstehen. Auf diese Weise können gemeinsame Ziele identifiziert und gemeinsam mit den Mietern umgesetzt werden.
Fazit: Das Streben nach Exzellenz im Immobilienmanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der Flexibilität und Weitsicht erfordert. Die Kombination aus hoher Objektqualität, Standortstärke, aktivem Asset-Management und einer klaren ESG-Strategie schafft die Basis für langfristig wertstabile Immobilieninvestments. „Manage to Excellence“ dient dabei als Leitbild, das nicht nur die Anforderungen von heute erfüllt, sondern zukunftssichere Immobilien schafft, die den steigenden Ansprüchen an Nachhaltigkeit und modernen Arbeitsräumen gerecht werden.
Autorin: Anna Bernhart, Management Member und Head Investor Relations, EPH European Property Holdings PLC
