Logistikimmobilien und Gewerbeparks erfreuen sich seit Jahren einer wachsenden Beliebtheit auf dem Investmentmarkt. Gestützt durch Trends wie den florierenden Onlinehandel zeigte sich die Assetklasse insbesondere im Vergleich mit anderen Gewerbeimmobilien als überaus resilient. Steht der Markt auch in Zukunft für den Fels in der Brandung? Fabian Kempchen, Regional Development Director East bei CTP Germany, über aktuelle Entwicklungen, Chancen und Herausforderungen in einem neuen Marktzyklus.
Steigende Zinsen, Energiekrise, Personalmangel und hohe Baukosten trüben im Jahr 2022 die Sicht auf dem deutschen Immobilienmarkt. Zumindest mittelfristig bleiben die makroökonomischen Rahmenbedingungen für die deutsche Wirtschaft tendenziell ungünstig und volatil. Diese Entwicklung ist auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbeigegangen. Abnehmende Transaktionsvolumina und stagnierende bzw. sinkende Preisniveaus spiegeln die Unsicherheit der Investoren wider.
Der Marktentwicklung können sich auch Logistikimmobilien und Gewerbeparks nicht vollständig entziehen, und doch zeigt sich das Segment einmal mehr als robust: Mit einem Transaktionsvolumen von 7,6 Milliarden Euro verzeichnete der Logistikinvestmentmarkt in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 ein Plus von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr[1]. Auch wenn die Dynamik im dritten Quartal etwas nachließ, gehören Logistikimmobilien zu den wenigen Assetklassen, die in im bisherigen Jahresverlauf überhaupt ein positives Transaktionsvolumen verzeichnen konnten.
Auch der Vermietungsmarkt entwickelte sich in den vergangenen Quartalen vielversprechend. Unterschiedliche Marktberichte weisen ein weiteres Rekordergebnis aus[2]. Zu den Umsatztreibern zählten vorrangig Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr, Lagerhaltung und (Online-)Handel. Entsprechend hält die Flächenknappheit in den großen Logistikregionen weiter an, viele Gesuche können nicht adäquat bedient werden. Eine Leerstandsquote von unter 1,5 % in den bedeutenden Logistikmärkten deutet auf eine weiterhin positive Mietpreisentwicklung in den nächsten Monaten hin.
Doch halten Investoren und Mieter der Assetklasse auch in Zukunft die Treue? Viele Faktoren sprechen dafür, denn die fundamentalen Markttrends sind in Takt und die Risiken relativ überschaubar.
Standortfrage, Mietpreiselastizität und exogene Schocks als zentrale Herausforderungen
Eine zentrale Herausforderung für Investoren ist die geringe Produktverfügbarkeit von Objekten an den zentralen Logistikachsen Deutschlands. Vor dem Hintergrund des nur begrenzten Flächenangebots sind die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Abhilfe können die ABBA-Strategie (A‑Lagen in B‑Städten und B‑Lagen in A‑Städten) sowie Brownfield-Entwicklungen auf ehemaligen Konversionsflächen bringen. Doch auch hier haben sich die Preise dynamisch entwickelt. Die Zurückhaltung oder offene Ablehnung von Logistikprojekten in vielen Kommunen erschwert die Standortwahl. Insbesondere bei Neubauprojekten stellen Akzeptanzprobleme mittlerweile wesentliche Investitionsrisiken dar.
Das Preisniveau erhält durch steigende ESG-Anforderungen zusätzlichen Auftrieb. Logistik- und Gewerbeparks versiegeln vergleichsweise viel Fläche und stehen samt nachgelagerter Gewerke für einen signifikanten Anteil der deutschen CO2-Emissionen. In Folge steigt der (regulatorische) Druck, insbesondere auf kapitalmarktnahe Investoren. Die mitunter erheblichen Investitionskosten für Bestandsobjekte müssen sich auf den Mieter umlegen lassen, – denn häufig rechnet sich die Vermietung nicht aufwandsneutral. Strukturell steigende Mieten setzen jedoch eine entsprechende Mietpreiselastizität voraus, die gerade bei mittelständischen Mietern vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung begrenzt erscheint.
Schließlich stellen exogene Schocks eine größere Variable für die Marktentwicklung als in der Vergangenheit dar. Auch wenn sich Logistikimmobilien im Vergleich mit anderen Assetklassen bisher gut geschlagen haben, könnten intensive Lieferkettenprobleme oder eine starke Kontraktion der deutschen Volkswirtschaft erhebliche Auswirkungen auf das Segment entfalten.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Herausforderungen scheinen Bestandsentwicklungen bzw. Nachverdichtungen als geeignetes Mittel zur Portfoliodiversifikation. Die Vorteile: Viele planungsrechtliche Fragen sind zumindest grundsätzlich geklärt, die Projektvolumina sind im Durchschnitt kleiner und die betreffenden Standorte bereits etabliert.
Neue Chancen durch die Megatrends Digitalisierung, Slowbalisation und Nachhaltigkeit
Für eine anhaltend positive Investment- und Mietmarktentwicklung sprechen Megatrends wie die Digitalisierung. Laut CBRE wird allein der wachsende Onlinehandel bis 2025 zusätzlich über vier Millionen Quadratmeter an Logistikfläche in Deutschland benötigen. Damit wächst der Bedarf für Last-Mile-Depots in Innenstädten, aber auch nach regionalen Logistik-Hubs und Big-Box-Distributionslagern. Logistikdienstleister stehen weiter unter Druck, ihre Logistiknetze auszubauen, sodass die ohnehin hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien entlang der Waren- und Datenströmen in den Metropolregionen Deutschlands steigt. In den vergangenen Jahren hat sich ein Nachfrageüberhang für Logistik- und Produktionsflächen aufgebaut, der über die kommenden Jahre abgearbeitet werden muss.
Zusätzliche Nachfrage entsteht aus der Slowbalisation, der Verlangsamung der bisherigen Globalisierung. Die Covid-Pandemie, der Ukraine-Krieg und aufkommende weltweite Handelskriege haben die Grenzen der Just-in-time-Produktion aufgezeigt. Unternehmen wie Staaten leiten Prozesse in die Wege, um kritische Produkte und Produktionsprozesse näher an ihre Produktionsstandorte zurückzuführen. Dabei kommt auch politischen Risiken eine Bedeutung zu. Diese Entwicklung legt nahe, dass der Bedarf für Produktions- und Logistikflächen in Deutschland weiter steigen wird. Dabei profitiert die Bundesrepublik von ihrer politischen Stabilität und ihrer Funktion als Transitland.
Auch der Megatrend Nachhaltigkeit eröffnet der Assetklasse neue Chancen. Deutschland setzt bei seiner künftigen Strom- und Wärmeversorgung voll auf Erneuerbare Energien. Logistik- und Gewerbeparks können in dieser Zukunft einen elementaren Beitrag zur dezentralen Energieerzeugung und ‑speicherung leisten. Für Investoren ergeben sich daraus neben zusätzlichem Renditepotenzial und auch Diversifikationseffekte.
In Summe erscheinen mögliche Marktrisiken bei Logistikimmobilien und Gewerbeparks durch eine entsprechende Portfoliostrategie gut beherrschbar. Für die Assetklasse sprechen hingegen fundamentale Entwicklungen: Gleich mehrere Megatrends treiben die Marktdynamik. Diese Trends machen das Segment insbesondere im Vergleich mit anderen Immobilien-Assetklassen wie Büro oder dem stationären Handel attraktiv.
[1] JLL
[2] JLL und BNP Paribas Real Estate
