II: Nach welchen Kriterien müssen Logistikimmobilienstandorte analysiert werden, um böse Überraschungen für Investments zu vermeiden?
Ebeling: Eine wichtige Frage ist die Evaluierung von Nachnutzungen, die ich nach einem möglichen Wegfall eines Mieters vor Ort beurteilen muss. Dazu gilt es, die Logistik- und die Wirtschaftsstandorte in der jeweiligen Region zu analysieren. In welchem Industrie-Cluster bewege ich mich, gibt es Nachfrage für meine Flächen? Oder muss ich möglicherweise von einem Single Tenant Objekt auf eine Mehrmieter Nutzung umstellen? Die Analyseergebnisse fließen dann in die Preisbildung ein. Außerdem müssen Sie bedenken, dass sich Nutzungsgenehmigungen für Logistikimmobilien am Geschäft des Mieters orientieren. Entsprechend wurden Baugenehmigungen, Lärmemissionen usw. für den jeweiligen Betrieb eingeholt. Wenn Sie eine Nutzungsänderung anstreben, sollten Ihre Planungen auch genehmigungsfähig sein. Sie müssen sich also genau mit den lokalen Bestimmungen bzw. den Gebietsausweisungen und möglichen Restriktionen wie etwa zulässigen Lärmkontingenten auskennen, damit Sie auch immer einen realistischen Plan B haben.
II: Was spricht aus Ihrer Sicht nach wie vor für das Investmentprodukt Logistikimmobilie?
Ebeling: Wir Verbraucher erwarten einen hohen Servicelevel und immer kürzer werdende Lieferzeiten. Jedes Produkt, das wir nutzen, essen, verbrauchen, hat irgendwann eine Logistikimmobilie von innen gesehen. Spätestens mit der Corona-Pandemie ist uns klar geworden, welche hohe Bedeutung störungsfreie Lieferketten haben. Die Robustheit dieses Marktsegments liegt auch in der Begrenztheit des Flächenangebots begründet, das rein genehmigungstechnisch zur Verfügung steht. Der nutzerseitige Nachfrageüberhang trifft also weiterhin auf ein knappes Angebot, was neben den Bodenwerten auch die Mieten steigen lässt. Das spricht auf lange Sicht für diese Assetklasse. Logistikimmobilien bleiben ein attraktives Investment. Wenn Sie verantwortungsvoll investieren und die Risiken immer seriös einpreisen, machen Sie als Investor mit Logistikimmobilien nichts verkehrt – egal, in welchem Marktzyklus Sie einsteigen. Im Gegenteil: Sie sichern sich langfristige Ausschüttungsrenditen und haben Anlageprodukte, die aufgrund der beschriebenen Nachfrage- und Angebotsstruktur des Marktes latent eher Aufwertungs- als Abwertungspotenziale aufweisen.
Sonja Ebeling, Managing Partner bei VALUES / Foto: © VALUES
