Logistikimmobilien konnten in der Vergangenheit überzeugen. Angesichts sich wandelnder Zeiten sind jedoch Projektentwickler zu mehr Innovation bei der Realisierung von Immobilienkonzepten angehalten. Im Interview mit Sonja Ebeling, Managing Partner bei VALUES. Real Estate, kamen wir auf die aktuellen Entwicklungen und Trends des Logistikimmobilienmarktes zu sprechen.
INTELLIGENT INVESTORS: Die Immobilienbranche klagt über stark steigende Kosten. Von Holz über Beton bis hin zur Verfügbarkeit von Fachfirmen: Alles wird teurer. Wie stellt sich die Situation in der Logistikimmobilienbranche dar, Frau Ebeling?
Sonja Ebeling: Alle Assetklassen sind von Preissteigerungen und geringerer Verfügbarkeit bestimmter Baustoffe betroffen. Für Logistikhallen gilt die Besonderheit, dass sie überwiegend von Generalunternehmern mit einem hohen Einsatz von Fertigteilen realisiert werden. Hier spüren wir sicher die gestiegenen Preise für Stahl und Energie bei der Betonherstellung und dem Transport. Es gibt aber kaum eine eingeschränkte Verfügbarkeit. Das gilt aber nicht für die TGA (technische Gebäudeausrüstung) und den Innenausbau der Hallen. Hier spüren wir deutlich, dass einzelne Materialien knapp sind und entsprechende Knappheitspreise gezahlt werden müssen. Als Bauherr muss man dabei sehr aufmerksam bleiben und bei Preisänderungen kritisch nachfragen. Oft muss nämlich die Ukraine-Krise als Argument für eine allgemeine Preiserhöhung herhalten.
II: Wo liegen die aktuellen Bruttoanfangsrenditen und wie werden sich diese bis zum Jahresende entwickeln?
Ebeling: Wir verzeichnen schon jetzt ein leichtes Anziehen der Ankaufsrenditen. Momentan geben die Faktoren um drei bis vier Jahresmieten nach. Der Preisdruck ist aber nach wie vor hoch: Die gestiegenen Fremdkapitalzinsen in Verbindung mit einer restriktiveren Vergabe von Darlehen, inklusive erhöhter Bankenmargen, haben die Finanzierungskosten innerhalb weniger Monate in etwa verdreifacht. Momentan ergibt Leveraging keinen Sinn. Insofern wird sich der Ankaufspreis weiter reduzieren müssen. Wir sehen, dass sich einige Investoren aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Geplante Transaktionen aus dem 1. Quartal scheitern derzeit, weil Käufer den Preis nicht mehr zahlen konnten. Es ist mit weiteren Preisbewegungen zu rechnen, die je nach Objekt‑, Mieter- und Lagequalität im Herbst in Richtung Vier vor dem Komma bei den Bruttoanfangsrenditen führen können, wobei die Spitzenrenditen an den Topstandorten aber eine Drei vor dem Komma behalten werden.
II: Welche Trends werden den Markt für Logistikimmobilien künftig bestimmen und was bedeutet das für die einzelnen Marktakteure?
Ebeling: Ich sehe vor allem zwei Trends: Das Thema E‑Commerce wird weiter an Bedeutung gewinnen. Die Logistikimmobilien werden mieterseitig zunehmend mit Intralogistik, also reichlich Automatisierung, ausgerüstet. Vor allem Pharma und Nahversorgung werden auch im Online-Handel weiter wachsen. Wesentlicher Treiber hierfür ist ganz unabhängig von aktuellen Krisen wie die Corona-Pandemie oder der Russlandkrieg in der Ukraine die Demografie. Immer mehr Menschen in Deutschland werden älter und leben in Einzel-Haushalten. Diese Menschen sind mit dem Internet zunehmend vertraut und nutzen die Annehmlichkeiten des Online-Einkaufs. Zweitens spüren wir auch im Logistikimmobilienmarkt das Thema Nachhaltigkeit. Nicht nur Investoren, auch Mieter solcher Flächen müssen ihren CO2-Footprint aufgrund von strengeren Rahmenbedingungen bei z. B. Ausschreibungen innerhalb der Kontraktlogistik verringern. Insofern suchen wir auch mit Mietern das Gespräch, um Vereinbarungen zu einer ökologisch bewussteren Nutzung der Objekte oder der Förderung von Ökostrom durch Photovoltaikanlagen und der Einsparung von Strom und Wasser zu erreichen.
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