Spätestens seit der flächendeckenden Nutzung von ChatGPT ist das enorme Potenzial von generativer KI ein gesamtgesellschaftliches Diskussionsthema geworden. Um dieses jedoch entfalten zu können, sind enorme Datenmengen nötig. Diese Nachfrage wächst nicht linear, sondern exponentiell – was die Entwicklung zahlreicher neuer Rechenzentren erfordert.
Um ausreichend Rechenleistung bereitstellen zu können, wird die benötigte Nutzfläche der entsprechenden Data Center größer und größer (siehe Grafik 1). Damit weisen die Grundstücksanforderungen zunehmend Parallelen mit einer anderen Immobilien-Nutzungsart auf, die auf den ersten Blick nur wenig mit Rechenzentren gemeinsam hat: Gemeint sind großflächige Big-Box-Logistikimmobilien.
Neben der benötigten Quadratmeteranzahl ist die lokale Infrastruktur wichtig. Ebenso wie Logistik-Hubs sollten auch Data-Center in der Nähe einer Großstadt liegen – damit eine regelmäßige Wartung sichergestellt werden kann und ausreichend Sicherheitspersonal zur Verfügung steht. Zudem können kurze Leitungswege auch zu weniger Latenzzeit führen. Darüber hinaus hat die Ansiedlung verschiedener leistungsstarker Hyperscale-Data-Center in Städten wie Berlin, München oder Düsseldorf auch diese Märkte für weitere Rechenzentrums-Entwicklungen attraktiver gemacht.
Für Grundstückseigentümer stellt sich also die Frage, ob das Potenzial für eine Data-Center-Entwicklung vorhanden ist – was verglichen mit einer potenziellen Logistiknutzung mit deutlich höheren Verkaufspreisen je Quadratmeter verbunden ist.
Erstens: Netzanschluss und Konnektivität
Ein entscheidender Faktor für die Ansiedlung eines Data Centers ist der Netzanschluss. Glasfasernetzwerke und Datenknotenpunkte sind unerlässlich, um die hohen Datenmengen effizient zu verarbeiten und zu übertragen. Regionen, die eine starke Konnektivität bieten, insbesondere solche in der Nähe von Internet Exchange Points (IXPs), sind besonders attraktiv. Darüber hinaus ist die Verfügbarkeit von IT-Fachkräften ein weiterer wichtiger Aspekt. Die Nähe zu Hochschulen und Universitäten, die entsprechende Studiengänge anbieten, kann hier von großem Vorteil sein, um qualifiziertes Personal für den Betrieb des Data Centers zu rekrutieren.
Zweitens: Eine stabile Energieversorgung
Rechenzentren haben einen extrem hohen Energiebedarf, nicht nur für den Betrieb der Server, sondern auch für deren Kühlung. Daher ist der Zugang zu stabilen, kostengünstigen und möglichst erneuerbaren Energiequellen von großer Bedeutung. Viele moderne Rechenzentren setzen auf nachhaltige Energiequellen wie Wind‑, Solar- oder Wasserkraft, um ihre Umweltauswirkungen zu minimieren und langfristig Kosten zu senken. Einige Logistikregionen, in denen die Netzkapazitäten bereits jetzt an ihre Grenzen stoßen, fallen für eine Data-Center-Nutzung hingegen durch das Raster.
Drittens: Sicherheits- und Umweltrisiken beachten
Sicherheitsrisiken spielen eine zentrale Rolle bei der Standortwahl. Während die Abwärme von Rechenzentren für nahegelegene Wohn- oder Gewerbegebiete von Vorteil sein kann, sind Standorte in der Nähe von Tankstellen oder innerhalb von Einflugschneisen aufgrund der erhöhten Brand- und Unfallgefahr ungeeignet. Auch die Nähe zu Verkehrswegen mit erhöhtem Gefahrengutaufkommen kann problematisch sein. Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Umweltrisiken, die von Standort zu Standort variieren. Regionen mit hoher Erdbebengefahr, Überschwemmungen, häufigen Stürmen oder anderen extremen Wetterbedingungen sind für die Ansiedlung von Rechenzentren weniger geeignet, da diese Ereignisse zu erheblichen Betriebsunterbrechungen führen können.
Viertens: Redundanzen beachten
Für Data Centers ist es wichtig, Redundanzen in der Infrastruktur zu berücksichtigen. Dies betrifft nicht nur die Stromversorgung und Netzwerkanbindungen, sondern auch die geographische Lage. Standorte, die mehr als 200 Kilometer von Frankfurt am Main entfernt sind, bieten beispielsweise eine natürliche Redundanz für europäische Datenknotenpunkte, was die Betriebssicherheit erhöht.
Fazit: Eine genaue Analysearbeit ist nötig
Eine gründliche Analyse der Standortkriterien ist entscheidend für Grundstückseigentümer und Investoren, um die optimale Nutzung ihrer Fläche zu bestimmen. Dabei kommt es jedoch auch auf die Wahl der richtigen Partner an – bisher sind relativ wenige Immobilienentwickler sowohl auf Logistikhubs als auch auf Data-Center spezialisiert, und analysieren die Flächenpotenziale daher oft aus ihrer jeweiligen Sicht. Dementsprechend wichtig ist es für den Verkäufer, sich der vollen Potenziale seiner Fläche bewusst zu werden.
Beitrag von Desirée Heyer, Mitglied der Geschäftsleitung, ATMIRA Real Estate
