Nach Jahren der Unsicherheit und Zurückhaltung kehrt Bewegung in den Immobilienmarkt zurück. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, Abwertungen in einzelnen Assetklassen und geopolitische Spannungen hatten viele Investoren in eine Schockstarre versetzt. Doch das Blatt wendet sich: Die Marktakteure kehren zurück – vorsichtig, aber zunehmend entschlossen. Und ihr Blick richtet sich verstärkt auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Warum gerade jetzt? Weil die strukturelle Nachfrage hoch, das Angebot knapp und die Einstiegspreise attraktiv sind.
Zugleich wächst das Interesse an Europa, nicht zuletzt aufgrund globaler Unsicherheiten und der jüngsten Entwicklungen in den USA. Deutschland punktet in diesem Umfeld mit verlässlicher Infrastruktur und stabilen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zudem haben viele Investoren interne Herausforderungen bewältigt – sei es durch Bewertungen bestehender Fondsstrukturen, Re-Allokationen oder strategische Umorientierungen. Doch diese Prozesse sind nun häufig abgeschlossen oder zumindest so weit fortgeschritten, dass wieder aktive Entscheidungen getroffen werden können. Das bedeutet: Der Investitionsfokus ist wieder spürbar – und mit ihm auch der Anlagedruck.
Wohnen bleibt Stabilitätsanker
Vor diesem Hintergrund rückt das Wohnsegment wieder verstärkt in den Vordergrund. Denn während andere Assetklassen – etwa Büroimmobilien – durch strukturelle Veränderungen und Abwertungen unter Druck geraten sind, hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland als bemerkenswert stabil erwiesen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. In den großen Ballungsräumen übersteigt der Bedarf das Angebot deutlich – ein strukturelles Ungleichgewicht, das sich durch den deutlichen Rückgang der Neubautätigkeit weiter verschärft.
Zugleich haben sich die Preise nach dem Boom der vergangenen Jahre in vielen Regionen wieder auf ein normalisiertes Niveau eingependelt. Diese Kombination – stabile Nachfrage bei gesunkenen Einstiegspreisen – macht Wohnimmobilien für Investoren wieder deutlich attraktiver. Das eröffnet Chancen auf stabile Cashflow-Ströme, Werthaltigkeit und auf langfristige attraktive Wertentwicklung.
Rendite-Risiko-Abwägung: Staatsanleihen als Konkurrenz
Natürlich steht der Wohnimmobilienmarkt im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen – insbesondere mit europäischen Staatsanleihen, die derzeit Renditen von rund drei bis dreieinhalb Prozent bieten. Diese gelten als liquide, risikoarm und werden von institutionellen Investoren traditionell stark nachgefragt und stehen im direkten Wettbewerb zu Immobilieninvestitionen.
Der aktuelle Spread zwischen Core-Wohnimmobilien in etablierten Lagen und europäischen Staatsanleihen beträgt oftmals lediglich 50 Basispunkte. Das ist eng – und stellt das klassische Risiko-Rendite-Verhältnis infrage. Doch genau deshalb lohnt sich ein differenzierter Blick auf das längerfristige Potenzial von Wohninvestments.
Denn Wohnimmobilien bieten nicht nur laufende, gut kalkulierbare Einnahmeströme. Sie sind in einem von strukturellem Nachfrageüberhang geprägten Markt verankert – und profitieren damit von einer nachhaltigen Marktdynamik. Hinzu kommt: Das mittlerweile gesunkene Zinsniveau eröffnet wieder Spielräume.
Flexibilität als strategischer Vorteil
Eine Möglichkeit besteht darin, Projekte zunächst vollständig eigenkapitalfinanziert zu starten und sich die Option offenzuhalten, später bei sich verbessernden Zinskonditionen eine Fremdfinanzierung aufzunehmen. Dieses Vorgehen schafft strategische Flexibilität in beide Richtungen: Zunächst können bereits Ausschüttungsrenditen von knapp vier Prozent realisiert werden – ohne Leverage-Risiken. Sollte sich das Zinsumfeld weiter entspannen, lässt sich die Rendite durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital auf fünf Prozent und mehr hebeln – mit einem Asset, das zu diesem Zeitpunkt bereits Erträge erwirtschaftet und stabil gemanagt wird. Solche Ansätze verbinden Sicherheit mit Performancepotenzial und ermöglichen es Investoren, sich nicht von kurzfristigen Marktschwankungen treiben zu lassen.
Aktives Asset-Management als stiller Hebel
Ein häufig unterschätzter Erfolgsfaktor liegt im aktiven Asset-Management. Noch immer werden in Deutschland zahlreiche Wohnimmobilien nicht professionell betreut – ein Erbe der Boomjahre, in denen Transaktionen oft über der Qualität des laufenden Managements standen. Viele Bestände wurden schlicht „liegen gelassen“ – mit der Folge, dass Potenziale ungenutzt bleiben.
Professionelles Asset-Management ist heutzutage mehr als reine Verwaltung: Es bedeutet, Mieterzufriedenheit aktiv zu fördern, ESG-Kriterien umzusetzen, Dienstleister sinnvoll zu steuern und Leerstände zu reduzieren. Insbesondere bei ausländischen Investoren ist häufig Frustration über eine mangelnde Betreuung ihrer deutschen Objekte zu beobachten. Hier ist viel Potenzial vorhanden – sowohl für die Performance als auch für die Werthaltigkeit des Bestands.
Fazit: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bietet Investoren in der aktuellen Marktphase eine überzeugende Kombination aus Stabilität, Werthaltigkeit und solidem langfristigen Renditepotenzial. Inmitten eines strukturellen Nachfrageüberhangs und bei attraktiven Einstiegspreisen eröffnet sich ein attraktives Zeitfenster für strategische Investments. Wer heute klug allokiert, schafft nicht nur Sicherheit im Bestand, sondern positioniert sich auch für künftige Wachstumschancen. Entscheidend ist, jetzt aktiv zu werden: mit Augenmaß, klarer Strategie – und dem Mut, aus dem Krisenmodus in den Investitionsmodus zu wechseln.
Autor: Christian Claßen, Vorstand magna asset management ag
