Mit der EXPO REAL fand Mitte Oktober die größte europäische Immobilienmesse nach einem Jahr Corona-Zwangspause wieder als Präsenzveranstaltung statt. Aber nicht nur in den Münchener Messehallen standen die Zeichen auf Dynamik und Aufschwung: Für das Gesamtjahr 2021 halten die verschiedenen Marktbeobachter ein Transaktionsvolumen von 100 Milliarden Euro für wahrscheinlich. Dies wäre der größte jemals in Deutschland verzeichnete Wert. Doch ähnlich wie in vielen anderen Lebensbereichen gibt es auch bei der Immobiliennutzung kein simples „Back to normal“: Die Nutzungspräferenzen haben sich in der Pandemie teils deutlich geändert. Diese Entwicklung ist für Investoren relevant, schließlich ist sie mit neuen Standort- und Risikofaktoren verbunden. Welche Assetklassen in der aktuellen Marktlage ein besonders gutes Risiko-Rendite-Verhältnis bieten, beleuchten die Wohn- und Gewerbeimmobilienmarktexperten Marc Sahling und Steffen Schaack. Beide sind Geschäftsführer beim Transaktionsmanager Dr. Lübke & Kelber GmbH. Teil 1 bezieht sich auf Wohnimmobilien und Büros.
Wohnimmobilen (A‑Städte)
Die größten deutschen Metropolen gelten nicht zuletzt aufgrund des Megatrends Urbanisierung sowie der enormen Wohnungsknappheit als sichere Investmentstandorte. Daran werden auch die moderaten Abwanderungstendenzen in die Speckgürtel nichts ändern, die seit der Corona-Pandemie verstärkt zu beobachten sind. Dennoch ist die Relation aus Risiko und Rendite nicht in allen A‑Städten optimal, zumal sich die Marktdynamik verlangsamt. Unter anderem die Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen sorgen für eine steigende Renditekompression. Während einige Metropolen wie Frankfurt am Main vor allem für defensiv orientierte Investoren wie Versorgungswerke, Versicherungen sowie entsprechend agierende Family Offices noch immer zu den besten Investmentstandorten in ganz Deutschland gehören, finden sich bei anderen Standorten wie Berlin oft bessere Alternativen im Umland.
Anfangsrenditen: von 1,9 bis 2,5 Prozent
Risiko-Rendite-Einschätzung: befriedigend
Wohnimmobilien B‑Städte
Landschaftliche Ruhe plus Infrastruktur plus starke Wirtschaft ergibt: gute Investmentchancen für Investoren. Denn private Selbstnutzer als auch Mieter achten seit Corona weniger auf Urbanität, sondern auf eine starke Sozioökonomie gepaart mit guten Jobaussichten und hoher Lebensqualität. Die Nähe zur Metropole ist dennoch ein Pluspunkt. Dementsprechend groß ist die Dynamik in Speckgürtelstädten wie Potsdam, Darmstadt und Offenbach. Gerade die Studentenstädte, die eine höhere Fluktuation aufweisen, waren von der Pandemie und dem fehlenden Präsenzunterricht stärker betroffen. An der langfristigen Attraktivität dieser Standorte hat sich jedoch nichts geändert. Für Investoren sind dennoch deutliche Wertzuwächse möglich, weil bei den absoluten Miet- und Kaufpreisniveaus noch deutliche Unterschiede zu den Metropolen existieren. Nicht umsonst sind Wohnimmobilien inzwischen die am meisten gehandelte Assetklasse in Deutschland. Zudem wollen immer mehr Investoren ihre Portfolios mit Wohnimmobilien diversifizieren, weshalb die Marktliquidität in Zukunft noch stärker zunehmen dürfte.
Anfangsrenditen: 3 bis 4,5 Prozent
Risiko-Rendite-Einschätzung: sehr gut (für ausgewählte B‑Städte)
Wohn- und Geschäftshäuser
Nicht nur die klassischen Highstreet-Lagen in den Innenstädten haben sich mit dem Abklingen der Corona-Pandemie wieder deutlich belebt. Auch in den kleineren Städten erfüllen Wohn- und Geschäftshäuser – beispielsweise in den Fußgängerzonen – nach wie vor eine wichtige urbane Funktion. Im Sinne einer nachhaltigen Quartiersbildung werden zudem intelligente Mischnutzungskonzepte immer wichtiger, was auch die wirtschaftliche Resilienz der Immobilien erhöht. Insbesondere für flexible Investoren ergeben sich nach wie vor Marktnischen, weil beispielsweise einige größere Immobilienfonds noch immer ausschließlich Wohn- oder Gewerbeeinheiten ankaufen. Doch die Transaktionsvolumina steigen im zweistelligen Prozentbereich – von einem Geheimtipp kann also nicht mehr die Rede sein.
Anfangsrenditen: 2,75 bis 3,5 Prozent (A‑Städte) bzw. 3,6 bis 5,8 Prozent (B‑Städte)
Risiko-Rendite-Einschätzung: gut
Büros
Das Homeoffice wird das Büro nicht vollständig ersetzen, allerdings dessen Gestaltung entscheidend verändern. Denn es geht darum, dass das Büro zum Ort für gute Ideen und zielführendes Teamwork wird. Ob eine Immobilie diese Anforderung flächenmäßig abbilden kann, entscheidet maßgeblich über ihre (Nach-)Vermietbarkeit. Genauso wichtig sind inzwischen jedoch ökologische und soziale ESG-Kriterien geworden. „Grüne“, gesundheitsfördernde Büros, die sämtliche Kriterien der EU-Taxonomieverordnung erfüllen und zudem im Idealfall zertifiziert sind, gelten als sehr krisensicher, da eine sehr hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft. Veraltete oder schlecht gelegene Büroflächen können jedoch sehr schnell zum Sorgenkind innerhalb der Portfolios bis hin zum Umnutzungsfall werden. Eine sehr genaue Marktkenntnis und Objektanalyse sind im Vorfeld einer Transaktion also Pflicht
Spitzenrendite: 2,8 Prozent
Risiko-Rendite-Einschätzung: gut bis mangelhaft (je nach Objektqualität)
