Nordic Investment Opportunities (NIO) bietet institutionellen Kunden, Family Offices und vermögenden Privatkunden direkten Zugang zu unterschiedlichen Private Markets Fonds aus den Bereichen Private Equity, Private Real Estate und Private Debt. Wir sprachen mit Marc Dellmann, Chief Sales Officer & Head of DACH, zum Segment Private Real Estate.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Dellmann, wie ist die allgemeine Stimmung im Bereich Private Real Estate?
Marc Dellmann: Die allgemeine Stimmung wird deutlich besser, was sich auch in den europaweiten Investmentvolumina widerspiegelt, die von 2023 auf 2024 um fast 20 % gestiegen sind. Vor allem die zweite Jahreshälfte war merklich stärker, da internationale Käufer wieder vermehrt nach Europa zurückgekehrt sind. Angesichts der rückläufigen Inflation in der Eurozone hat die EZB die Zinssätze weiter gesenkt, was sowohl die Nachfrage von Seiten der Mieter als auch der Investoren bekräftigten dürfte. Man sollte jedoch in Betracht ziehen, dass die Fundamentaldaten und die damit verbundene Nachfrage der Investoren in den einzelnen Immobiliensektoren unterschiedlich sind, wobei Wohn- und Logistikimmobilien weiterhin die gefragtesten Marktsegmente sind. Im Gegensatz dazu sind Büroimmobilien weniger gefragt, was vor allem auf die hohe Vakanz in einigen US-Märkten und die bereits hohe Allokation in den Anlegerportfolios zurückzuführen ist.
II: Wie ist die aktuelle Lage auf dem Private Real Estate Markt in Skandinavien?
Dellmann: Der Aufwärtstrend in Skandinavien ähnelt dem Rest Europas – allerdings mit zwei wesentlichen Unterschieden: Erstens haben die nordischen Märkte die Talsohle früher erreicht als Kontinentaleuropa, so dass sich die Bewertungen bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2024 weitgehend stabilisiert haben. Zweitens wird erwartet, dass die nordischen Länder aufgrund der anhaltenden Urbanisierung und des robusten Beschäftigungswachstums weiterhin eine überdurchschnittliche Wirtschaftsleistung erzielen werden. Immobilien in Skandinavien werden daher nicht nur von einem günstigeren Zinsumfeld profitieren, sondern vor allem auch von starken Fundamentaldaten wie einer gesunden Nachfrage von Mietern nach modernen Immobilien und einer Neubewertung des Marktes.
II: Hat der skandinavische Markt deutschen Anlegern etwas zu bieten, was sie in Deutschland nicht finden werden?
Dellmann: Sowohl Deutschland als auch die nordischen Länder profitieren von einem gesunden Staatshaushalt, was sich in dem starken Sovereign-Rating der großen Ratingagenturen widerspiegelt. Zusätzlich ist zu erwarten, dass die nordischen Volkswirtschaften aufgrund ihrer unterschiedlichen Industriestruktur und der damit verbundenen wirtschaftlichen Impulsen, besser als Deutschland und die Eurozone abschneiden. Langfristig liegt ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil der nordischen Länder in ihren sehr gut ausgebildeten Arbeitskräften. Was die Immobilienmärkte betrifft, so sind die Eintrittsbarrieren in Bezug auf Sprache, Gerichtsbarkeit und lokale Marktteilnehmer für Non-Core-Real-Estate hoch. Dies führt zu einem geringeren Wettbewerb in diesem Segment, was aber auch arbeitsintensive Verwaltung der Immobilien mit sich bringt. Die erfolgreiche Umsetzung setzt dafür eine Präsenz vor Ort voraus, um sowohl Risiken zu managen als auch Chancen in vollem Umfang zu nutzen.
II: Ist es sinnvoll, den Markt einheitlich zu betrachten, oder gibt es erhebliche Unterschiede innerhalb Skandinaviens?
Dellmann: Im Großen und Ganzen sind die skandinavischen Volkswirtschaften aufgrund der geografischen und kulturellen Nähe eng miteinander verbunden, und somit ergeben sich ähnlich positive Bedingungen in diesem Private-Real-Estate-Bereich. Internationale institutionelle Anleger betrachten Skandinavien bei ihren Zielallokationen ohnehin oft als einen einzigen Markt. Investitionen in Immobilien haben jedoch immer auch eine lokale Dimension, und zwar nicht nur zwischen den Ländern – der schwedische und der dänische Wohnungsmarkt sind beispielsweise viel stärker reguliert als der finnische – sondern auch zwischen Regionen oder Teilmärkten innerhalb eines Ballungsraums. Zum Beispiel sind einige Regionen in Schweden logistisch sehr gut angeschlossen, während andere schlecht erschlossen sind.
II: Wo liegen die größten Chancen?
Dellmann: Neben der aktuellen Marktdynamik sind wir der Ansicht, dass der Fokus auf Immobiliensektoren liegen sollte, die eine hohe Auslastung und gesicherte Einnahmen mit Chance auf weiteres Mietwachstum aufweisen. Dies gilt insbesondere für demografische Trends wie die anhaltende Urbanisierung und die sinkende durchschnittliche Personenanzahl pro Haushalt, die die Wohnungsnachfrage im Umfeld von Hauptstädten antreiben. Aufgrund der Versorgung des Marktes mit neuen Wohnungen, auch in Kombination mit zusätzlichen Dienstleistungen, kann man von einer hohen Nachfrage seitens der Mieter und (institutionellen) Käufer ausgehen. Ein weiterer Sektor, der von diesen positiven Entwicklungen profitiert, ist die Logistik, einschließlich des Trends zum E‑Commerce und der Nearshoring-Aktivitäten der Industrie als Reaktion auf die Lieferkettenprobleme während des globalen COVID-Lockdowns.
II: Wo liegen die größten Risiken?
Dellmann: Veränderungen in der allgemeinen Makroökonomie, die durch geopolitische Ereignisse ausgelöst werden können, zählen kurz- bis mittelfristig zu den größten Risiken, da sie die zugrunde liegende Nachfrage nach Immobilien und die Kapitalmärkte im Allgemeinen beeinflussen. Auch hier ist es wichtig, sich auf Investitionen zu konzentrieren, die von langfristigen Trends profitieren und stabile Einkommen bieten. So verringert man auch das Risiko eines unfreiwilligen Verkaufs in einem ungünstigen Marktumfeld. Die Einhaltung von Umwelt- und Klimastandards hilft, Sanierungsrisiken zu mindern.
II: Wie wirken sich Private Real Estate auf die Portfolios von Vermögensverwaltern, Family Offices oder Pensionsfonds aus?
Dellmann: Im Allgemeinen tragen Investitionen in Private Real Estate dazu bei, institutionelle Portfolios zu diversifizieren. Sie bieten stetige Erträge und bei inflationsindexierten Mietverträgen zudem Inflationsschutz. Hinzu kommt, dass steigende Immobilienpreise zu einem Kapitalwachstum führen. Anleger sollten bei der Allokation auch auf einen gesunden Immobilienmix achten: Pflegeheime, Nearshoring für die Logistik, eine Verlagerung der Verbraucherausgaben in Richtung Erlebnis/Reisen für Hotels, aber auch ein Engagement in einer breit gefächerten Mieterbasis.
II: Worauf sollten Anleger bei Investitionen in diese Anlageklasse achten?
Dellmann: Anleger sollten sich auf Immobiliensegmente konzentrieren, die von langfristigen Nachfragetrends getragen werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie vermietet werden kann, Erträge generiert und mit Gewinn verkauft werden kann. Dieser Ansatz ermöglicht es, das Marktpotenzial zu nutzen und das Marktrisiko zu mindern.
