Auf der jüngsten Immobilienmesse Expo Real war es unüberhörbar: Kapital ist wieder auf der Suche nach Anlagen. Aber der Trend verläuft anders, als es viele Marktteilnehmer erwartet haben. Denn internationale Investoren geben dieses Mal den Takt vor. Sie erkennen die aktuellen Fundamentaldaten insgesamt als sehr solide an. Die Leerstandsquote ist niedrig, das neue Angebot stark zurückgegangen. Die internationalen Akteure erwarten, dass damit die Voraussetzungen für eine deutliche Belebung gegeben sind. Und sie warten deshalb nicht mehr länger – sondern überholen ihre deutschen Marktpendants.
Daher verwundert es auch nicht, dass deutsche Projektentwickler damit beginnen, erstmalig mit internationalen Kapitalpartnern zusammenarbeiten. Dies wird vermutlich auch kein Einzelfall bleiben. Während sich viele deutsche Banken und institutionelle Eigenkapitalgeber hierzulande weiter zurückhalten, sind internationale Partner einen Schritt weiter und entschlossen, in Europa aktiver zu werden. Sie bringen frisches Eigenkapital, investieren gemeinsam mit lokalen Entwicklern und Bestandshaltern – und übernehmen damit zunehmend die Rolle, die früher heimische Player innehatten.
Für diese Entwicklung gibt es gute Gründe. Nach vier Jahren Korrektur ist der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt bereits in eine Phase der Bodenbildung eingetreten. Gemäß dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Preise im zweiten Quartal 2025 zum fünften Mal in Folge gestiegen. Gefragt sind außerdem moderne Quartierslösungen, bei denen diese beiden (und weitere) Flächentypen konsequent miteinander verzahnt sind.
Gleichzeitig sehen wir, wie sich die Logik des Kapitaleinsatzes verändert. Internationale Eigenkapitalgeber positionieren sich frühzeitig als Co-Investoren, von skandinavischen Pensionsfonds über britische Value-Add-Spezialisten bis hin zu nordamerikanischen Family Offices. Ihr Anteil an Joint-Venture-basierten Strukturen in Deutschland lag 2024 laut CBRE bei über 40 Prozent und damit so hoch wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr.
Co-Investments statt klassischer Asset-Deals
Die Motive dieser Partner sind differenziert. Viele von ihnen kommen nicht mit opportunistischer Intention und kurzem Atem, sondern suchen gezielt die Stabilität des Euroraums und die Berechenbarkeit deutscher Märkte. Deutschland gilt im internationalen Vergleich als politisch auf eine positive Art „unaufgeregt“ – ein Standort, an dem Rechtssicherheit, Mietverträge und Verwaltung funktionieren und Politik konsensorientiert nach Lösungen sucht.
Dass sie hierzulande willkommen sind, hat ebenfalls weniger mit Opportunismus als mit Notwendigkeit zu tun. Das deutsche Finanzierungssystem ist nach wie vor angespannt. So zeigt das BF-Quartalsbarometer für das dritte Quartal 2025 weiterhin die Zurückhaltung institutioneller Investoren hierzulande. Mit dem Anstieg des Barometers von ‑9,58 auf ‑7,04 Punkte zeigt sich immerhin eine Stimmungsaufhellung bei den gewerblichen Immobilienfinanzierern. Die BaFin hat im Frühjahr 2025 den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien von zwei Prozent auf ein Prozent reduziert, die Kapitalanforderungen für gewerbliche Immobilien jedoch unverändert gelassen. Parallel dazu erhöhen Basel IV und die MaRisk-Novelle die Eigenkapitalbindung und verlängern Prüfprozesse. Viele Institute begleiten nur noch Bestandskunden oder setzen auf Strukturen mit umfassender ESG-Dokumentation. Der klassische Projektentwickler mit guter Idee, tiefer Marktkenntnis und gewachsenem Netzwerk aber ohne ausreichende Banklinie, bleibt außen vor.
Eigenkapital ersetzt Kredit
Hier springen internationale Eigenkapitalpartner in die Bresche. Sie finanzieren gemeinsam mit lokalen Entwicklern, häufig flankiert von Private-Debt-Strukturen. Fonds, Versicherungen und Family Offices übernehmen zwischen 60 und 80 Prozent des Eigenkapitals, während der deutsche Partner die operative Steuerung und das Asset-Management verantwortet. Private-Debt-Geber liefern ergänzend den Fremdkapitalanteil – mit Loan-to-Value-Quoten um 50 bis 60 Prozent, harten Covenants, aber kurzen Closing-Fenstern. Das Zusammenspiel aus Flexibilität und Kapitalstärke ermöglicht Transaktionen, die klassische Bankfinanzierungen derzeit kaum abbilden.
Hinter dieser Offenheit steckt Pragmatismus. Die Alternative wäre Stillstand. Internationale Partner handeln hingegen mit klarem Zeitplan und realistischen Renditeerwartungen. Sie kommen nicht mit Gutachtermentalität, sondern verstehen das Produkt, für das sie ihr Know-how um die lokalen Gegebenheiten erweitern. Während viele Banken in den vergangenen Jahren „vom Produkt entkoppelt“ hätten, steht bei den neuen Partnern wieder das Projekt selbst im Mittelpunkt. Das ändert die Gesprächskultur: Entscheidungen werden schneller getroffen, weil die Partner wissen, dass sie Risiken teilen – und nicht nur absichern.
Schlüsselkompetenz: Kooperation auf Augenhöhe
Wer heute Kapital platziert, kauft nicht nur günstiger, sondern sichert sich auch Einfluss auf Produktqualität, Bauweise und ESG-Ausrichtung – Themen, die in wenigen Jahren über Wert und Vermietbarkeit entscheiden werden. Internationale Partner nutzen diese Phase gezielt, um ihre deutsche Präsenz auszubauen. Skandinavische und britische Fonds betrachten Deutschland als sicheren „Core-Plus-Anker“ in der europäischen Allokation. US-Investoren und Fonds aus dem Nahen Osten steigen dort ein, wo sie starke lokale Partner finden, die den regulatorischen Rahmen verstehen und Projekte von innen heraus steuern können.
Für deutsche Eigenkapitalgeber bedeutet das eine strategische Zäsur. Wer an der Idee festhält, Projekte ausschließlich aus eigener Bilanz heraus zu finanzieren, wird künftig seltener zum Zug kommen.
Entscheidend ist, diese Kooperation auf Augenhöhe zu gestalten: mit klaren Governance-Regeln, international anschlussfähigem Reporting und einer proaktiven ESG-Readiness, die Kredit- und Eigenkapitalpartnern gleichermaßen Sicherheit gibt. Professionell gemanagte Joint Ventures sind kein Kontrollverlust, sondern eine zeitgemäße Form unternehmerischer Partnerschaft.
Autor: Benjamin Johansson, Vorstand, GIEAG Immobilien AG
