Alternative InvestmentsHighlightInnenstädte im New Normal: Strukturwandel fordert Miteinander aller Stakeholder

Wie sieht die Zukunft unserer Innenstädte aus? Eine Frage, über die derzeit intensiv diskutiert wird. Denn der Strukturwandel erhält durch Corona eine neue Dynamik. Waren in den vergangenen Jahren vor allem Megatrends wie die zunehmende Urbanisierung, Digitalisierung und auch der Klimawandel wesentliche Treiber, erhöhen die pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandel, Gastronomie und Kultur den Transformationsdruck nun zusätzlich. Wie gravierend und langanhaltend die Folgen der Krise sein werden, ist heute schwer abzuschätzen. Klar ist aber: Wenn die Stadt als Lebens-, Arbeits- und Erlebnisraum auch in Zukunft funktionieren und krisenresilient sein soll, dann müssen wir das Konzept „Stadt“ neu denken.
29. Mai 2021
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Wie sieht die Zukunft unserer Innenstädte aus? Eine Frage, über die derzeit intensiv diskutiert wird. Denn der Strukturwandel erhält durch Corona eine neue Dynamik. Waren in den vergangenen Jahren vor allem Megatrends wie die zunehmende Urbanisierung, Digitalisierung und auch der Klimawandel wesentliche Treiber, erhöhen die pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandel, Gastronomie und Kultur den Transformationsdruck nun zusätzlich. Wie gravierend und langanhaltend die Folgen der Krise sein werden, ist heute schwer abzuschätzen. Klar ist aber: Wenn die Stadt als Lebens‑, Arbeits- und Erlebnisraum auch in Zukunft funktionieren und krisenresilient sein soll, dann müssen wir das Konzept „Stadt“ neu denken.

Eine wesentliche Rolle spielt dabei der Einzelhandel. Besonders das Non-Food-Segment, das deutschlandweit die Einkaufsstraßen prägt, ist von Corona schwer getroffen. Einer Umfrage des Handelsverbands Deutschland (HDE) im April zufolge sehen sich zwei Drittel der Bekleidungshändler in Existenzgefahr und rechnen damit, noch dieses Jahr Insolvenz anmelden zu müssen. Der HDE geht davon aus, dass durch die Coronakrise bis zu 120.000 Geschäfte aus den deutschen Innenstädten verschwinden könnten.

Massive Strukturverschiebungen durch gestiegenen Onlinekonsum in der Krise

So dramatisch die Situation ist: Corona ist mitnichten der alleinige Auslöser dafür. Brandbeschleuniger trifft es schon eher. Denn der stationäre Handel speziell im Non-Food-Segment stand durch den Siegeszug des Onlinehandels und das sich verändernde Konsumverhalten schon vor dem Ausbruch der Pandemie stark unter Druck – und hat es in den letzten Jahren versäumt, diesbezüglich aufzuholen. Das wird ihm jetzt zum Verhängnis. Zumal Corona die Strukturverschiebungen hin zum Onlinehandel weiter befeuert hat. Laut Ifo-Institut gewöhnen sich die Verbraucher zunehmend an den Online-Kauf von Bekleidung und Haushaltswaren. Durch die massiven Verschiebungen in Richtung E‑Commerce werde das Sterben der Innenstädte befördert, heißt es. Und auch der HDE warnt angesichts des schwächelnden Handels vor „taumelden Stadtzentren“, die auch andere Branchen wie die Gastronomie und den Tourismus „noch tiefer in den Abgrund ziehen“.

Durchaus ein Schreckensszenario. Denn wo coronabedingt massenweise Händler verschwinden, entstehen große Leerstände, die einen Trading-Down-Effekt haben und schlimmstenfalls eine regelrechte Verödungsspirale in Gang setzen können. Wir sollten den aktuellen Zustand der einzelhandelsgeprägten Stadtzentren aber nicht allein negativ bewerten. Denn er kann auch Ausgangspunkt für die Neugestaltung zukunftsfähiger Innenstädte sein. Bislang sind viele Einkaufsstraßen von Monostrukturen geprägt. Diese nicht mehr zeitgemäßen – und krisenanfälligen – Strukturen müssen und können nun zugunsten multifunktionaler Konzepte aufgebrochen werden.

Der Handel bleibt dabei selbstverständlich ein elementarer Bestandteil. Gerade erst hat eine Studie von PwC gezeigt: Die Pandemie hat nicht nur den Onlinehandel beflügelt. Auch lokale Geschäfte profitieren. So kaufen der Studie zufolge 35 Prozent der Verbraucher mehr im „Laden um die Ecke“ ein. Von den Konsumenten, die pandemiebedingt überwiegend von Zuhause aus arbeiten, sind es sogar 46 Prozent. PwC spricht von einem „Homeoffice-Effekt“. Das sind durchaus ermutigende Aussichten für den Handel. Um sich krisenresilienter aufzustellen, wird es allerdings entscheidend sein, dass er seine Produkte und Services nicht nur stationär, sondern im Rahmen eines Multichannel-Ansatzes auch online anbietet. Das ist zwingende Voraussetzung, um langfristig zu überleben und erfolgreich zu sein.

Leerstehende oder freiwerdende Einzelhandelsflächen, die nicht durch entsprechende Handelskonzepte belegt werden, können im Rahmen der Innenstadtgestaltung künftig genutzt werden, um intelligent und zukunftsorientiert konzipierten Raum für Wohnen, innerstädtische City-Logistik und Self Storage zu schaffen. Zudem will der Lebensmittelhandel wieder vermehr zurück in die Stadt. Insbesondere die großen Discounter zeigen sich dafür sehr flexibel in Bezug auf Verkaufsfläche und Verfügbarkeit von Warenlagern. Die starren Vorgaben in Bezug auf Größe und die Anzahl verfügbarer Parkplätze gibt es bei Innenstadtlagen nicht mehr.

Auch mehr Freiflächen, eine stärkere Begrünung und innovative Verkehrskonzepte mit einer verbesserten Rad- und ÖPNV-Infrastruktur müssen Bestandteil der neuen Konzepte sein, die den Autoverkehr sinnvoll ergänzen und im Rahmen einer zielführenden Verkehrswende wo möglich und sinnvoll sukzessive ersetzen. Nicht in Vergessenheit geraten dürfen darüber hinaus Themen wie Sicherheit und Sauberkeit, die – nicht erst seit Corona – eine hohe Relevanz für die Attraktivität der Innenstädte haben. Um Negativbeispiele wie die Frankfurter Zeil zu vermeiden, lohnt ein Blick auf die großen Shopping- oder Outlet Center, bei denen speziell die Sauberkeit und Sicherheit seit jeher besonders großgeschrieben werden.

Neue Konzepte durch Zusammenarbeit aller Beteiligten realisieren

Entscheidend wird nun sein, wie schnell sich lokale Allianzen bilden, die diese nicht zu unterschätzenden Herausforderungen angehen. Klar ist: Hierbei müssen alle Stakeholder an einem Strang ziehen. Der Handel steht in der Pflicht, sich einem neuen Servicegedanken zu öffnen und in ein kundenorientiertes Angebot zu investieren. Auch die Immobilieneigentümer müssen Geld in die Hand nehmen und eine attraktive architektonische Umgebung schaffen. Diese gehört zu einem positiven Einkaufserlebnis unweigerlich dazu. Zugleich müssen sich Immobilienbesitzer bis zu einem gewissen Grad in Verzicht üben. Denn die Zeiten, in denen sie ohne eigenes Entgegenkommen die Mieten immer weiter steigern konnten, sind vorbei. Flexibilität und Kreativität sind nicht nur angesagt, wenn es um neue Nutzungs- und Belegungskonzepte für ihre Flächen geht, sondern sind auch angebracht, wenn es um Mietvertragslaufzeiten und ‑konditionen geht.

Um neue Konzepte zu realisieren, müssen natürlich auch die Städte und zuständigen Behörden mitziehen. Was wir brauchen, ist eine zeitgemäße Genehmigungspraxis. Auf eine Genehmigung für eine Nutzungsänderung müssen Immobilieneigentümer heute im schlechten Fall bis zu vier Jahre warten. Bis dahin sind viele Ortskerne und Innenstädte schlichtweg verwaist. Die Kommunen sind zudem gefragt, finanzielle Anreize durch Mietzuschüsse, Einkaufsgutscheine und Bonussysteme zu schaffen. Gezielte Investitionen heute sind deutlich unkomplizierter als der Versuch, ganze Innenstädte im Nachhinein kostspielig wiederzubeleben.

Auch die lokalen Banken wie die Sparkassen und Volksbanken spielen mit Blick auf ihren regionalen Versorgungsanspruch eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, junge, innovative Unternehmer mit frischen Ideen zu fördern und durch entsprechende Kredite zu unterstützen. Und nicht zuletzt sind auch die Stadtbewohner gefragt. Im Stadtentwicklungsprozess kommt ihnen mit Blick auf ihre Einkaufsentscheidungen und Nutzungsgewohnheiten sogar eine zentrale Rolle zu. Schließlich liegt es auch in ihrer Hand, Verantwortung zu übernehmen – für einen Konsum, der nachhaltiges Leben und Wirtschaften in den Städten fördert.

Gastautor: Thorsten Brogt, Geschäftsleiter von Engel & Völkers Investment Consulting GmbH

Thorsten Brogt — Foto: © Engel & Völkers Investment Consulting GmbH

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