Das Jahr 2026 wird für Immobilieninvestoren ein Jahr der Selektion und Differenzierung. Die Kapitalmärkte bleiben anspruchsvoll, der Finanzierungsdruck hoch und ESG-Regulierungen intensivieren sich spürbar. Gleichzeitig ergeben sich Chancen, insbesondere in resilienten Segmenten und dort, wo Marktakteure regulatorische, technologische und gesellschaftliche Veränderungen frühzeitig erkennen und in ihren Strategien berücksichtigen.
Das Finanzierungsumfeld bleibt 2026 ein zentraler Einflussfaktor für den Immobilienmarkt. Zwar hat die Zinsvolatilität im Jahresverlauf 2025 abgenommen, doch weiterhin vergleichsweise hohe Zinsen, gestiegene Margen und eine begrenzte Risikobereitschaft der Kreditgeber halten die Dynamik niedrig. Nach aktuellen Berechnungen von PTXRE steigt die Refinanzierungslücke auf dem deutschen Investmentmarkt im kommenden Jahr auf rund 8,5 Milliarden Euro, wovon etwa 60 Prozent (5,1 Milliarden Euro) auf Büroimmobilien entfallen.
Obwohl erste Marktindikatoren auf eine moderate Entspannung hindeuten, bleibt der Zugang zu Fremdkapital selektiv. Basel IV und CRR III verschärfen die Anforderungen der Banken zusätzlich. Potenziell noch leicht sinkende Leitzinsen dürften kaum Entlastung bringen, da sie durch Margenaufschläge und erhöhte Eigenkapitalanforderungen weitgehend neutralisiert werden. Vor allem im Non-Core-Segment bleibt Fremdkapital damit schwer zugänglich.
Steigende Anforderungen verschärfen ESG-Druck
Auch im ESG-Bereich steigen die Anforderungen spürbar: Mit der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), dem Carbon Border Adjustment Mechanism (CBAM) und der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) greifen gleich drei Regulierungsstränge, die Sanierungsdruck, Baukosten und Berichtspflichten erhöhen und die Wertschere zwischen „Green“ und „Brown“ weiter vergrößern. Investoren und Bestandshalter sind somit gezwungen ihre Strategien anzupassen, indem sie Energieaudits vorantreiben, Dekarbonisierungspfade und ESG-Ziele klar quantifizieren und Kosten- sowie Lieferketten auf Low-Carbon-Nachweise ausrichten.
Selektive Chancen bei Büro und Einzelhandel
Der deutsche Investmentmarkt dürfte 2026 seinen Erholungspfad fortsetzen, wird dabei aber unter dem Aktivitätsniveau früherer Zyklen bleiben. Stabilisierte Anfangsrenditen und eine zunehmende Annäherung der Preisvorstellungen erhöhen die Transaktionswahrscheinlichkeit. Dennoch bleibt das frische Kapital begrenzt: Neu-Allokationen sind rar, Re-Allokationen und Portfoliobereinigungen dominieren das Marktgeschehen. PTXRE rechnet im Basisszenario mit einem Transaktionsvolumen von rund 40 Milliarden Euro. Das Bürosegment dürfte im gewerblichen Bereich mit etwa 9,5 Milliarden Euro erneut vorne liegen, gefolgt von Industrie & Logistik mit 7 Milliarden Euro. Der institutionelle Wohnungsmarkt könnte sich auf rund 14 Milliarden Euro erholen.
Im Bürosegment eröffnen sich 2026 gezielte Einstiegschancen, insbesondere bei Core-Produkten in zentralen Lagen mit Mietsteigerungspotenzial. Die Flächennachfrage bleibt aber verhalten: Viele Nutzer konsolidieren weiter, nicht zuletzt vor dem Hintergrund des schwachen Wirtschaftswachstums und hybrider Arbeitsmodelle. Zugleich steigt die Bedeutung von Lage, Qualität und ESG-Standards – mit Auswirkungen auf das Mietgefüge. Während die Spitzenmieten bedingt durch Lage- und Qualitätspräferenz vieler Mieter sowie geringe Neubauvolumina weiter in die Höhe getrieben werden, geraten Randlagen weiter unter Druck.
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt bleibt 2026 robust, auch wenn die gedämpfte Konjunktur die Nachfrage aus klassischen Industrien weiter ausbremst und die Zeichen vielfach auf Konsolidierung stehen. Neue Nachfrage entsteht vor allem durch die wachsende Bedeutung von Verteidigung und datengetriebener Infrastruktur, insbesondere in logistisch gut angebundenen Regionen und Ballungsräumen. Der Wettbewerb an diesen Standorten dürfte sich entsprechend weiter verschärfen. Die Mieten entwickeln sich dynamisch, in den Hotspots teils deutlich über der Inflationsrate. Coreplus- und Value-add-Investoren können von Nachvermietungen und Anpassungen an das Marktniveau profitieren.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist 2026 nach wie vor gespalten: Während steigende Arbeitslosigkeit und wirtschaftliche Unsicherheiten in der Breite für Konsumzurückhaltung sorgen, zeigt sich der lebensmittelgeankerte Einzelhandel weiter stabil. In Innenstadtlagen setzt sich der Trend zu Mischnutzung fort, oberhalb des Erdgeschosses rücken alternative Konzepte in den Fokus. Korrigierte Mieten eröffnen in Nebenlagen Chancen für lokale Anbieter, was die urbane Angebotsvielfalt stärkt. Luxuslagen bleiben robust und bieten – bei gesunkenen Kapitalwerten – attraktive Einstiegspunkte. Einkaufszentren rücken wieder stärker ins Blickfeld, vorausgesetzt Substanz und Lage stimmen. Im Fokus stehen dabei Revitalisierungen mit klaren Nutzungskonzepten.
Comeback des Hotelmarkts
Attraktive Chancen dürfte auch das Hotelsegment bieten: Auf der Nachfrageseite sorgt der Anstieg der Übernachtungszahlen für stabile Fundamentaldaten, auf Investorenseite signalisiert ein steigendes Transaktionsvolumen nachhaltige Erholung. Große Hotelketten planen den Ausbau ihrer Präsenz in Deutschland durch Expansion und Übernahmen. Auch Projektentwickler reagieren auf die positive Marktentwicklung: 2026 sollen über 8.500 neue Zimmer in rund 50 Projekten entstehen – vor allem im 3- und 4‑Sterne-Segment und mit Schwerpunkt auf Top-7- und Messestandorte.
Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von strukturellem Angebotsmangel geprägt. Die Zahl der Fertigstellungen könnte laut Prognosen auf nur 175.000 Einheiten sinken, und das bei einem Bedarf von über 300.000 Wohnungen jährlich. Besonders in den Top-7-Städten verschärft sich die Lage. Politische Reformen wie der geplante „Wohnungsbau-Turbo“ sollen gegensteuern, wirken aber frühestens mittelfristig. Kurzfristig treiben hohe Baukosten, energetische Standards und die anhaltende Nachfrage die Mieten weiter nach oben. Für Investoren ergeben sich trotz der Herausforderungen attraktive Einstiegsfenster, sowohl im Neubau als auch im Bestand. Neben klassischem Wohnen bleibt die Nachfrage nach Sonderformen wie Mikroapartments oder Serviced Apartments sowie gefördertes Wohnen hoch.
Gastbeitrag von Andreas Trumpp FRICS, Head of Market Intelligence & Foresight, PTXRE
