Der Forward-Deal ist alles andere als tot – allen Unkenrufen zum Trotz. Vielmehr ist er nach wie vor der fairste Weg, um Wohnprojekte erfolgreich zu realisieren oder überhaupt erst auf den Weg zu bringen. Denn ohne Partner beziehungsweise ohne die notwendige Planungssicherheit kann oder will das im aktuell angespannten Marktumfeld kaum ein Entwickler.
Gerade der partnerschaftliche Ansatz des Forward-Deals bietet aber nicht nur Vorteile für Entwickler, sondern auch für Investoren. Und die Rückkehr ernsthaften Kaufinteresses vieler Investoren, was auch auf der diesjährigen Immobilienmesse EXPO REAL in München zu spüren war, ist verbunden mit einer wieder zunehmenden Bereitschaft, gemeinsam mit Entwicklern bedarfsgerechte Immobilienprojekte zu realisieren.
Marktanteil von Forward-Deals nimmt wieder zu
Zwar ist der Anteil der Forward-Deals bei Wohninvestments im Jahr 2023 aufgrund gestiegener Finanzierungskosten zurückgegangen: Laut BNP Paribas Real Estate lag er nur noch bei 19,6 %[1] nach rund 34 %[2] im Jahr 2022. Im Jahresverlauf 2024 zeigte sich aber ein anderes Bild: Forward-Deals erreichten in den ersten drei Quartalen 2024 einen Marktanteil von 33 % der Wohninvestments in Deutschland, während der zehnjährige Durchschnitt insgesamt bei 24 %[3] lag. Positiv wirkt sich aus, dass die rückläufige Inflation im Euroraum die Wahrscheinlichkeit weiterer Zinssenkungen erhöht. Das wiederum dürfte zu einer besseren Planbarkeit bei der Fremdkapitalbeschaffung und zu einer weiteren Reduzierung der Kapitalkosten beitragen. Hinzu kommen solide Fundamentaldaten für Immobilieninvestments: Die steigende Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig angespannter Angebotssituation aufgrund niedriger Fertigstellungszahlen sorgt für eine hohe Mietpreisdynamik.
Das große Missverständnis beim Forward-Deal
Von einigen Investoren wird der Begriff Forward-Deal noch missverstanden und führt zu Zurückhaltung. Entgegen der landläufigen Annahme tritt der Investor bei einem Forward-Deal in der Regel nicht komplett in Vorleistung. Ein Forward-Deal bezeichnet zwar den vorab vereinbarten Verkauf einer Immobilie, die sich meist noch in der Planungsphase befindet. Die Käuferseite erhält jedoch quasi einen Zahlungsaufschub für die im Vorfeld vertraglich zugesicherte spätere Abnahme des Objekts. Das erleichtert die Finanzierung, reduziert die Kapitalbindung und schont damit die Liquidität des Investors. In der Praxis ist eine spezielle Form des Forward-Deals häufig anzutreffen: das Forward-Funding mit baubegleitenden Raten, die sich – ähnlich wie bei der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) – am Baufortschritt orientieren. Die erste Rate deckt in der Regel die Anfangskosten ab, sodass der Bauträger mit dem Bau beginnen kann, während die weiteren Zahlungen in vereinbarten Raten sukzessive nach Baufortschritt erfolgen.
„Forward“ meint auch nicht, dass etwa der Dealpreis voll anhand der künftig erwarteten Miete gebildet wird. Über das zu erwartende Mietlevel verhandeln beide Seiten in gemeinsamer Kaufpreisfindung. Ausgehend vom aktuellen Mietniveau muss ein Premium gefunden werden, das beiderseits Renditespielraum lässt. Denn das Preis- bzw. Rendite-Risiko ist beiderseits gegeben, wenn der Dealpreis für die Verkäuferseite zu gering und für die Käuferseite zu hoch angesetzt wird. Bisher konnte bei Fertigstellung oft ein höheres Mietpreislevel erzielt werden, als bei Vertragsschluss in die Kaufpreisbildung eingeflossen war. Auch künftig sollte angesichts der anhaltenden Marktanspannung mit entsprechender Mietpreisdynamik ein zusätzliches Renditepotenzial für Investoren gegeben sein.
Konkrete Vorteile für den Käufer: Sicherung der Immobilie und Mitsprache
Während der Käufer beim Forward-Funding in Raten zahlt und damit finanzielle Mittel für die gemeinsame Projektentwicklung zur Verfügung stellt, sichert er sich frühzeitig das gesamte Objekt. Ein erster Vorteil, ohne den gesamten Betrag im Voraus zahlen zu müssen. Voraussetzung ist natürlich, dass der Entwickler über langjährige Marktexpertise verfügt und entsprechend aufgestellt ist, um auch in schwierigen Marktphasen bestehen und das Investitionsobjekt fertigstellen zu können. Das Risiko während der Entwicklungs- und Bauphase sowie für die spätere Vermietbarkeit wird für beide Seiten durch eine partnerschaftliche Zusammenarbeit minimiert.
Indem Investoren beispielsweise bei der Gestaltung der Grundrisse oder der Ausstattung mitwirken, können sie sicherstellen, dass das Objekt optimal auf ihre Zielgruppen und ihren Qualitätsanspruch abgestimmt ist. Diese Einflussmöglichkeit ist bei einem späteren Einstieg nach Start der Bauphase oder in ein fast fertiggestelltes Projekt nicht gegeben. Das kann für Investoren, die Wert auf maßgeschneiderte Lösungen legen, ein erheblicher Nachteil sein. Das Mitspracherecht beim Forward-Deal sorgt zudem dafür, dass wertvolle Erfahrungen aus der Vermietungspraxis in die Entwicklung einfließen, was die Attraktivität und Marktfähigkeit der Immobilie weiter erhöht.
FAZIT: Der Forward-Deal – und insbesondere das Forward-Funding mit projektfortschrittsabhängiger Zahlung – erweist sich als verlässliches Instrument, um Risiken zu minimieren sowie um tragfähige Projekte anzuschieben und erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Auch wenn die Bereitschaft der Investoren zu Forward-Deals 2023 zurückgegangen ist, erlebt diese Investitionsform derzeit eine Renaissance. Denn die frühe partnerschaftliche Zusammenarbeit bei einem Immobilienprojekt bietet sowohl Projektentwicklern als auch Investoren erhebliche Vorteile.
Autorin: Sabine Helterhoff, Geschäftsführerin von Bonava in Deutschland
[1] Wohnimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
[2] Wohnimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2022 | BNP Paribas Real Estate
[3] Wohnimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q3 2024 | BNP Paribas Real Estate
