Healthcare- Immobilien – Investors Liebling?

Im vergangenen Jahr erreichte der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien laut CBRE mit 3,38 Mrd. Euro ein neues Rekordergebnis. Immer mehr deutsche (und ausländische) Investoren haben die defensive und konjunkturunabhängige Assetklasse Gesundheitsimmobilien im Blick, die als gute Alternative zu anderen etablierten Immobilienassetklassen gesehen wird, so das weltweit größte Immobiliendienstleistungsunternehmen.

Fest steht: Der Transaktionsmarkt für Gesundheitsimmobilien boomt. Trotz oder wegen Corona? Die Antwort lautet: Sowohl als auch. Denn zum einen ist der Gesundheitsmarkt weitestgehend vom Konjunkturzyklus entkoppelt und weist daher seine eigenen Stabilitätsmerkmale auf. Das haben Investoren schon lange erkannt, was sich seit Jahren in den steigenden Investitionen auf der Immobilien- und auch auf der Projektentwicklungsseite zeigt. Andererseits sind mit Beginn der Corona-Krise die Risiken in einigen anderen Assetklassen deutlich gestiegen bzw. lassen Entwicklungsfragen offen. Dazu gehören High-Street-Einzelhandel, Hotellerie oder die Gastronomie.

Die Investitionsnotwendigkeit institutioneller Anleger ist jedoch mit Ausbruch der Corona-Pandemie nicht niedriger geworden. Durch den Einbruch der Weltwirtschaft ist an einen Zinsanstieg nicht zu denken. Jeder Investor wird seine Allokation neu überdenken und Szenarien anpassen müssen. Letztendlich kann man davon ausgehen, dass die Investitionen in Immobilien weiter steigen. Corona hat die vorher bereits gut erkennbare Weiterentwicklung der Assetklasse Gesundheitsimmobilien geradezu beschleunigt. Die Nachfrage potenzieller Investoren nach entsprechenden Investitionsmöglichkeiten ist in unserem Haus hoch. Und auf den Markt kommen immer neue Produkte, die sich auf das Thema Gesundheit oder Pflege fokussieren.

Healthcare Real Estate – Versuch einer Definition

Bei den eingangs genannten Zahlen von CBRE fallen unter dem Begriff „Gesundheitsimmobilien“ Pflegeheime, Ärztehäuser, (Reha-) Kliniken und betreutes Wohnen. Pflegeheime machen einen Marktanteil von über 70 Prozent aus.

Beim ZIA Zentralen Immobilienausschuss umfassen Gesundheits- und Sozialimmobilien ein weites Spektrum an Nutzungen, die einen in sozialer Hinsicht versorgenden, verwahrenden, wohltätigen, heilungsfördernden und/oder pflegenden Charakter haben. Dazu gehören dann vor allem Alten- und Pflegeheime, Krankenhäuser und Kliniken, Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren, aber auch Sozialstationen, Kinder- und Behindertenheime, Hospize, Kurhäuser, Rettungsstationsgebäude und Frauenhäuser.

Aus unserer Investmentsicht sind Gesundheitsimmobilien klassisch Ärztehäuser mit ambulanten Leistungserbringern des primären und sekundären Gesundheitsmarktes. PROXIMUS Invest erwirbt Immobilien, in denen ambulante Medizin von Praxen oder medizinischen Versorgungszentren erbracht und von einem kompatiblen Dienstleistungsensemble ergänzt werden. Physiotherapeutische Leistungen oder ein Sanitätshaus passen, wenn ein Orthopäde im Haus ist; ein Optiker, wenn ein Augenarzt vertreten ist. Diese Betrachtung folgt dem Gedanken einer Mieterstruktur, deren Einnahmen aus Zahlungen der gesetzlichen oder privaten Krankenversicherungen aus den für ambulante Medizin bereitgestellten Töpfen generiert werden – und dementsprechend eine hohe Stabilität und Sicherheit aufweisen. Daneben streben wir eine Multi-Tenant-Struktur an, um bereits auf Ebene der einzelnen Assets eine Risikostreuung zu erreichen. Unser aktuelles Mandat ist auf Wunsch unserer Investoren klar auf den ambulanten medizinischen Sektor fokussiert. Generell ist es denkbar, eine andere Risikostreuung in einem Produkt abzubilden – dies entwickeln wir im Dialog mit unseren Investoren und passen unsere Analyse entsprechend an. Die Risiken sind grundsätzlich sehr verschieden. Bei Pflege etwa ist die Beurteilung des Betreibers und seines Konzeptes elementar, das Single-Tenant Risiko ist hier deutlich höher.

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