Immobilien haben bekanntlich großen Einfluss auf die nachhaltige Entwicklung. Daher ist wichtig, dass Investoren sich über die Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilienportfolios Gedanken machen, um sich auf die Zukunft vorbereiten.
Immobilien haben einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2-Emissionen und verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Dank energieeffizienter Neubauten und Sanierungen sanken in Deutschland die Emissionen in dem Sektor Gebäude bis 2020 zwar auf rund 118 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent. Aber bis 2030 sollen sie weiter auf 67 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent reduziert werden. Das verschärfte Minderungsziel ist Teil der Änderung des Klimaschutzgesetzes vom 18. August 2021, die aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichtes vom 24. März 2021 erforderlich wurde. Beispielhafte Berechnungen der Einsparpotenziale von energetischen Sanierungen unter anderem für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser zeigen, dass je nach Umfang der Maßnahmen CO2-Einsparungen von rund 15 bis mehr als 90 Prozent machbar wären.
„Dafür ist es wichtig, die Gebäude durch Investitionen in Effizienz und erneuerbare Energien energetisch auf einen besseren Effizienzstandard zu bringen und für die Wärmeerzeugung verstärkt auf erneuerbare Energien zu setzen. Das Energiespar- und Klimaschutzpotenzial im Gebäudebestand ist groß. Deshalb wird die energetische Gebäudesanierung mit dem Klimaschutzprogramm stärker gefördert“, heißt es bei der Bundesregierung. Das heißt: Der Kampf gegen den Klimawandel ist ohne den Immobiliensektor nicht zu gewinnen.
Nachhaltiges Bauen und Betreiben von Immobilien umfasst mehrere Dimensionen
Diese Bemühungen wirken sich selbstverständlich auf die Immobilienkapitalanlage aus. Klimaschutz, Ressourcenverbrauch, demografischer Wandel, Anpassung an den Klimawandel oder auch Elektromobilität sind die herausragenden Herausforderungen im Immobilienbestand und bei Neubauprojekten. Nachhaltiges Bauen und Wohnen ist ein verantwortungsvoller Schritt in Richtung Zukunft, da umweltfreundliche Immobilien weniger Ressourcen verbrauchen und auf regenerative Energiequellen zurückgreifen. Auf der Pressekonferenz des Bundesbauministeriums und des Bundeswirtschaftsministeriums anlässlich der Vorstellung des Sofortprogramms gemäß Bundes-Klimaschutzgesetz am 13. Juli 2022 wurde bekanntgegeben, dass wir uns in Deutschland in naher Zukunft auf Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Bestandsgebäude einstellen müssen. Diese sollen im Rahmen der Umsetzung der bis Ende des Jahres erwarteten Novelle der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umgesetzt werden. Mit der Vorgabe von Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wird erstmals die gesetzliche Basis für die verpflichtende energetische Sanierung von Gebäuden geschaffen – ein Paradigmenwechsel in Deutschland!
Aber was bedeutet das konkret für Investoren? Sie müssen sich über die Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilienportfolios Gedanken machen, um sich auf die Zukunft vorbereiten. Nachhaltiges Bauen und Betreiben von Immobilien umfasst vor allem die Aspekte einer umweltschonenden Bauweise, die effiziente Nutzung von Ressourcen, eine hohe Nutzungsflexibilität, einen energieeffizienten Betrieb und das Recycling beziehungsweise die Wiederverwendung von Baumaterialien beim Rückbau des Gebäudes.
Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie
Die Themenvielfalt im Zusammenhang mit der Nachhaltigkeit bei Gebäuden ist beachtlich: Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Einbeziehung regenerativer Energien, Wasserverbrauch, der Verbrauch von Baumaterialien, Deponiebedarf, Abfallvermeidung, Recycling und Cradle-to-Cradle-Prinzipien, Barrierefreiheit, Starkregenschutz, Hochwasserschutz, sommerlicher Hitzeschutz und E‑Ladestationen für Elektromobilität. Die Betrachtung umfasst dabei den gesamten Lebenszyklus der Immobilie: Phase 1 umfasst die Gewinnung, Herstellung und Transport von Baustoffen, Phase 2 die Errichtung des Gebäudes (Bau- und Planungsphase), Phase 3 die Betriebsphase mit Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten und Phase 4 den Abbruch des Gebäudes und Recycling beziehungsweise Entsorgung von Baumaterialien.
Damit lässt sich echte Nachhaltigkeit bei Immobilien umsetzen. Dass das Geld kostet, ist klar, aber es lohnt sich auch. Eine Makler-Umfrage hat laut McMakler ergeben, dass sich immer mehr Käufer für nachhaltiges Bauen und umweltgerechtes Wohnen interessieren. Immobilienkäufer nehmen umweltschonende Immobilien immer mehr ins Visier. Das lohnt sich auch finanziell. Mehreren Marktstudien zufolge erzielen nachhaltige Immobilien höhere Renditen, Verkäufe- und Mietpreise. „Darüber hinaus besteht bei lang- und mittelfristigen Anlagehorizonten ein geringeres Risiko, da grüne Gebäude besser für die Zukunft gerüstet sind“, heißt es bei der Großbank Credit Suisse. Das Risiko-/Rendite-Profil sei herkömmlichen Immobilien-Investments überlegen. Zudem tragen nachhaltige Immobilien auch dazu bei, Treibhausgas-Emissionen zu senken und die Energieeffizienz zu steigern, heißt es weiter.
Impact Investing kann durch Immobilien gefördert werden
Für Investoren kann daher eine technische Nachhaltigkeitsanalyse des Immobilienportfolios Sinn ergeben. Daran zeigt sich, wie es um die Nachhaltigkeitsqualität bestellt ist und welche Investitionen vorgenommen werden müssen, um diese mit Blick auf die Zukunft herzustellen. So kann es zum Beispiel sein, dass nach der Prüfung die Entscheidung fällt, eine Immobilie zu veräußern, um das freiwerdende Kapital in die nachhaltige Sanierung anderer Immobilien zu stecken. Auf diese Weise werden dann idealerweise Werte und Mieteinnahmen des verbleibenden Portfolios erhöht.
Auch Impact Investing kann durch Immobilien gefördert werden. Damit Investoren ihre Immobilienportfolien auf echten Impact ausrichten können, müssen sie zunächst ihren Förderzweck oder Wertekanon festlegen und dann den Umbau beziehungsweise Ausbau des Portfolios auf Basis dieser Grundsätze vornehmen. Das können zum Beispiel Wohngebäude für Menschen mit Behinderungen, Wohngebäude für Wohngemeinschaften (Senioren, Studenten etc.), sozialer Wohnungsbau, Wohngebäude für Personengruppen, die auf dem freien Wohnungsmarkt unzureichend versorgt werden (zum Beispiel Haftentlassene, Obdachlose, Flüchtlinge), barrierefreie Wohngebäude, Gewerbegebäude (Büro, Werkstätten Labore) für junge Unternehmen (Start-ups), Werkstätten für gemeinnützige Unternehmen sein. Wichtig ist eben, dass marktübliche Renditeerwartungen mit einem messbaren übergeordneten Zweck kombiniert werden, damit Impact Investing bei Immobilien entstehen kann.
Gastbeitrag von Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH
