REITs ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne eine eigene Immobilie zu besitzen. Sie tragen auch zu einer besseren Streuung des Portfolios bei. Über das Für und Wider sprach INTELLIGENT INVESTORS mit Dr. Karim Rochdi, Managing Partner bei AVENTOS.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Dr. Rochdi, wie stellt sich die Lage der Immobilien-AGs aktuell dar?
Dr. Karim Rochdi: Fast alle großen Aktienmärkte haben im 1. Halbjahr 2022 deutlich korrigiert. Der DAX lag Ende September fast 25 % unter dem Stand von Jahresbeginn. Immobilienaktien haben noch stärker verloren, Branchenprimus Vonovia zum Beispiel um 50 %. Hintergrund sind in erster Linie die gestiegenen Zinsen. Erstens verteuern sie die Fremdfinanzierung. Zweitens rechnen sich für Investoren auch wieder liquidere Assetklassen als Immobilien. Und drittens wird für Immobilien eine Prämie gegenüber dem risikolosen Zins verlangt. Dass dieser gestiegen ist, wird sich auf die Bewertungen auswirken. Allerdings sollten diese Faktoren weitgehend eingepreist sein – aus unserer Sicht sogar übermäßig. Bei börsennotierten Aktiengesellschaften geht das viel schneller als bei illiquiden Immobilienfonds. Deshalb ist jetzt der Moment, über einen Einstieg nachzudenken.
II: Welche Vorteile sehen Sie prinzipiell in der Gesellschaftsform des REIT bzw. worin unterscheidet sie sich von einer Immobilienaktiengesellschaft?
Dr. Rochdi: REITs sind im Grunde Immobilienaktien, nur mit bestimmten Eigenschaften. In Deutschland müssen zum Beispiel die folgenden Anforderungen erfüllt sein: Mindestens 75 % Immobilienanteil bei Vermögen und Einkünften, Schwerpunkt passive Bestandshaltung, 90 % Ausschüttungsquote, zudem überwiegend Streubesitz. Im Gegenzug entfällt bei REITs die Versteuerung auf Unternehmensebene. In anderen Ländern ist es ähnlich. Der Anleger erhält also quasi garantiert eine börsennotierte Immobiliengesellschaft, deren Dividenden sich ähnlich verhalten wie die Mieterträge eines direkt gehaltenen Immobilienportfolios – und nebenbei auch so versteuert werden. Das sind die wesentlichen Vorteile. Leider hat sich der REIT in Deutschland noch nicht so richtig durchsetzen können. Ein Grund ist, dass Wohnimmobilien von diesem Instrument ausgenommen wurden. Das ist schade. Anders sieht es beispielsweise in den USA aus.
II: Was gilt es auf der anderen Seite, bei einem entsprechenden REIT-Investment zu berücksichtigen?
Dr. Rochdi: Das A und O ist das dahinterstehende Immobilienportfolio. Wie realistisch sind die einzelnen Immobilien bewertet? Wie hoch ist der Diversifizierungsgrad? Welche Zukunftschancen haben bestimmte Standorte und Nutzungsarten? Wie alt ist der Bestand? Idealerweise nähert man sich der Bewertung eines REITs wie der Bewertung einer Immobilie in Kombination mit einer tiefgehenden Analyse des Unternehmens, seiner Bilanz und seines Managements.
II: Der US-amerikanische REIT-Markt ist weltweit mit Abstand der größte. Wie lässt sich das erklären?
Dr. Rochdi: Der Kapitalmarkt allgemein ist in den USA wesentlich größer und präsenter. Sich über die Börse Kapital zu beschaffen, ist dort viel gebräuchlicher als hierzulande. Zugleich ist der gewerbliche Immobilienmarkt der größte der Welt. Da ist es naheliegend, dass auch börsennotierte Immobilienunternehmen dort präsenter sind. Hinzu kommt, dass der REIT in den USA erfunden wurde: Bereits 1960 wurde er dort eingeführt, in Deutschland erst 2007.
II: Ihr Unternehmen wurde 2019 gegründet. Welchen beruflichen Hintergrund bringen Sie mit?
Dr. Rochdi: Nach dem Studium im Bereich Real Estate und Finance und einer Promotion über die besondere Rolle von Immobilien an den Aktienmärkten habe ich in verschiedenen leitenden Positionen bei einem bundesweit aktiven Projektentwickler und Asset-Manager Transaktionen und Projektentwicklungen im Wert von rund 1,5 Mrd. Euro maßgeblich begleitet. Zudem habe ich einen Geschäftsbereich mit Fokus auf Immobilienlösungen für deutsche Industrieunternehmen aufgebaut. Der Projektentwicklung bleibe ich auch mit AVENTOS treu, denn neben dem Thema Immobilienaktienfonds entwickelt unser zweites Standbein AVENTOS Development Gewerbeimmobilien.
II: Können Sie uns die Charakteristika Ihres „AVENTOS Global Real Estate Securities Fund“ etwas näherbringen?
Dr. Rochdi: Wir glauben, dass unsere Kombination aus Immobilien- und Kapitalmarktexperte für Kapitalanleger einen Mehrwert bietet. Wir screenen systematisch das gesamte Universum an Immobilienaktien weltweit – das sind mehr als 3.000 Titel. Und wir analysieren die dahinterstehenden Immobilienportfolios. Sobald wir eine potenzielle Unterbewertung an der Börse oder Wertentwicklungspotenzial im Portfolio identifizieren, kommt ein Investment für uns infrage. Wir diversifizieren dabei über Regionen und Nutzungsarten – und berücksichtigen dabei auch vermeintlich exotische Segmente wie Funkmasten oder Rechenzentren. Derzeit ist unser Fonds in etwa 25 Einzeltitel investiert.
II: Mit Blick nach vorne – welche Zukunftsaussichten räumen Sie REITs bzw. Immobilien-AGs mittelfristig ein?
Dr. Rochdi: Immobilienaktien bzw. Immobilienaktienfonds sind der schnellste, einfachste, günstigste und damit eleganteste Weg, um breit diversifiziert in Immobilien zu investieren. Wir sind überzeugt davon, dass sich dies noch viel stärker herumsprechen wird, auch in Deutschland. Dass ein Unternehmen wie Vonovia Mitglied im DAX ist, trägt sicher dazu bei. Langfristig betrachtet stellen wir zudem immer wieder fest, dass die Entwicklung von Immobilienaktien stärker mit den Immobilienmärkten als mit den Aktienmärkten korreliert – was de facto weniger Volatilität bedeutet. Das wird sich auch im Fortgang der jüngsten Korrektur wieder zeigen. Wir sind deshalb sehr optimistisch für dieses Aktiensegment.
II:Herr Dr. Rochdi, wir bedanken uns für das informative Gespräch.
