II: GARBE Institutional Capital hat bereits einen Fonds mit Fokus auf Science & Technology Real Estate gestartet. Was sind Ihre zentralen Investitionskriterien und wo sehen Sie Risiken?
Dr. Kallenbrunnen: Ja, die Strategie soll zwischen 400 und 500 Mio. Euro in Deutschland und europäischen Kernmärkten wie die Niederlande, Großbritannien, Frankreich, Norditalien und Spanien investieren. Der Investitionsschwerpunkt liegt auf Core und Core+ Immobilien, aber auch Projektentwicklungen oder Objekte mit Erweiterungspotenzial sind inbegriffen. Im Fokus stehen Assets in Innovationsclustern mit einer diversifizierten Mieterstruktur und hoher Drittverwendungsfähigkeit. Drittverwendungsfähigkeit ist für das Risikomanagement entscheidend. Das größte Problem in der Assetklasse Science & Technology Real Estate liegt in einer zu großen Abhängigkeit von einzelnen Mietern und mangelnder Flexibilität bei Mieterwechseln – es gibt hier immer noch sehr viele „Build to suit“-Objekte, die für uns eben nicht im Fokus stehen. Der Standort ist bei Science & Technologie Real Estate ein hochrelevanter Faktor. Es braucht eine sehr detaillierte Marktkenntnis, um die Entwicklung regionaler Cluster zu verstehen. Deshalb investieren wir nur in Märkten, in denen wir ein eigenes Team vor Ort haben.
II: In welchem Investitionszyklus befindet sich Deutschland zurzeit, auch mit Blick auf die internationalen Märkte?
Dr. Kallenbrunnen: Kontinentaleuropa sehen wir in einem frühen Marktzyklus. Die meisten institutionellen Investoren haben noch keine strategische Allokation zu dieser Assetklasse aufgebaut – das wird sich sicher ändern. Gleichzeitig ist auch das Angebot vergleichsweise begrenzt, auch wenn einige innovative Projektentwickler hier Großartiges geleistet haben. In Großbritannien ist der Marktzyklus bereits weiter fortgeschritten und in den Vereinigten Staaten ist der Markt schlicht bereits erwachsen.
II: Welches Renditeniveau bietet das Segment?
Dr. Kallenbrunnen: Da wir uns in einem frühen Zyklus befinden, sind Ziel-IRRs von 6 % p. a. und darüber im Core/Core+ Bereich realistisch. Wir rechnen perspektivisch mit einer weiterhin positiven Dynamik auf der Nachfrageseite, aber auch einem sinkenden Renditeniveau.
II: Haben Sie bereits erste Ankäufe getätigt?
Dr. Kallenbrunnen: Ja, mit der Immobilie Mäander haben wir das erste Seed-Investment getätigt. Das Objekt liegt im Innovationscluster Oberpfaffenhofen und Gilching bei München. Die Mieter stammen überwiegend aus dem Technologie- sowie Luft- und Raumfahrtsektor. Derzeit prüfen wir in Deutschland und mehreren europäischen Ländern weitere Ankaufsoptionen.
Dr. Thomas Kallenbrunnen / Foto: © GARBE Institutional Capital
