Die Resilienz von Immobilien-Investments in Zeiten hoher Inflation und steigender Zinsen

Das Marktumfeld für Immobilien hat sich in den letzten Monaten verändert. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt aber, dass noch kein Grund zur Sorge besteht.
26. Juni 2022
Bernd Lönner - Foto: © Real I.S.

Das Marktumfeld für Immobilien hat sich in den letzten Monaten verändert. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt aber, dass noch kein Grund zur Sorge besteht.

Nachdem aus Sicht vieler Ökonomen die Inflation in den vergangenen Jahren zu niedrig war, hat sich das Bild in den letzten Monaten komplett gewendet: Im April lag die Inflationsrate in Deutschland Schätzungen zufolge bei 7,4 Prozent – dem höchsten Stand seit den achtziger Jahren. Wie entwickeln sich die Mieterträge von Immobilien in einer derartigen Hochinflationsphase?

Die Vertragsmieten sind in der Regel über Wertsicherungsklauseln gegen einen Anstieg der Inflation abgesichert. Durch sie wird die Miete an die Inflation gekoppelt, sodass Preissteigerungen zum Teil oder sogar vollständig kompensiert werden können. Solche Klauseln sind bei Gewerbemietverträgen die Regel. Daten aus der letzten Hochinflationsphase von 2007 bis 2008, also vor der Finanzmarktkrise, belegen diesen Effekt. Die Mieterträge für Immobilienportfolien stiegen damals deutlich an. Und auch wenn man die Mieterträge um den Preisanstieg bereinigt, also die realen Mieterträge beobachtet, zeigte sich meist ein Anstieg. So wuchsen im Jahr 2007 die realen Cash-Flow-Renditen von Büro-Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 4,8 Prozent und 2008 um 1,8 Prozent. Für Handelsimmobilien betrugen die Veränderungen in den Jahren 1,9 Prozent und ‑0,6 Prozent. Neben den Wertsicherungsklauseln hat aber auch der damalige Anstieg der Marktmieten dazu beigetragen, dass die Cash-Flow-Renditen wuchsen. Grund dafür war damals die hohe Nachfrage in den Vermietungsmärkten, die vom konjunkturellen Aufschwung profitierten. Dieser Effekt dürfte in der aktuellen Situation aber deutlich schwächer ausfallen oder gar nicht greifen.

Steigende Zinsen und Rezession sind Risikofaktoren

Hohe Inflationsraten sind also per se kein Risiko für den Immobilienmarkt. Problematischer wird es aber, wenn die Inflation mit steigenden Kapitalmarktzinsen einhergeht. Die Zinsen für 10-jährige deutsche Staatsanleihen sind inzwischen vom Tiefpunkt um gut 150 Basispunkte gestiegen. Dies erhöht deutlich die Finanzierungskosten von Immobilieninvestments und senkt die Performanceerwartung. Trotzdem sind die Kapitalmarktzinsen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Abstand zur Anfangsrendite von Immobilien und damit die Risikoprämie ist immer noch hoch. Vorerst ist damit nicht von fallenden Kaufpreisen für Immobilien auszugehen. Ein größeres Problem würde von einem Einbruch des konjunkturellen Aufschwungs ausgehen. Sollte Deutschland in eine Rezession rutschen, würden über die Erwartung sinkender Mieten wahrscheinlich auch die Kaufpreise für Immobilien fallen.   Noch ist dieses Szenario aber unwahrscheinlich. Laut der Umfrage von Consensus Economics vom April dieses Jahres erwarten die Marktteilnehmer im Durchschnitt ein reales BIP-Wachstum von 2,2 % für 2022.    Sollten sich aber die konjunkturellen Aussichten deutlich verschlechtern und Deutschland in eine Rezession abrutschen, würden die Immobilienwerte zwar sinken, aber wahrscheinlich nicht erheblich. Das legen zumindest historische Daten von MSCI für von institutionellen Immobilieninvestoren gehaltenen Immobilienportfolien nahe. In konjunkturellen Rezessionsphasen zeigen die Daten für ein nach Nutzungsarten diversifiziertes Deutschland-Portfolio auf Basis von Verkehrswertgutachten nur Wertänderungen von 2 bis 4 Prozent. Zudem wurde laut MSCI-Daten selbst in Zeiten schwacher Konjunktur immer eine positive Gesamtrendite erzielt, da die Wertverluste durch die positiven Mietrenditen überkompensiert wurden. Dies spricht für eine weiterhin solide Nachfrage nach Immobilieninvestments in den kommenden Monaten.

Gastbeitrag von Bernd Lönner, Stellv. Vorsitzender des Vorstandes der Real I.S. AG

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