Die Niederlande erfüllen alle Voraussetzungen für ein solides Investment

23. September 2021

Wohnimmobilien bleiben im Trend. Die Attraktivität dieses Segments ist nach wie vor ungebrochen. Das hat natürlich auch etwas mit den mangelnden Alternativen zu tun. Aber nicht nur. Doch auch jenseits der eigenen Landesgrenzen gibt es lukrative Wohnimmobilienmärkte. Mit Björn Kombächer, Head of Investor Relations bei Engel & Völkers Asset Management, sprach die Chefredaktion über die Attraktivität des niederländischen Wohmarkts.

INTELLIGENT INVESTORS: Wohnungsknappheit ist kein deutsches Problem. Auch unsere Nachbarn in den Niederlanden haben damit zu kämpfen. Wird dort dieser Missstand schneller/besser gelöst?
Björn Kombächer: Nein, auch in den Niederlanden erfolgt der Bau neuer Wohneinheiten nicht so schnell wie eigentlich erforderlich. Das liegt an langsamen Verfahren der Gemeinden, langen Baugenehmigungsverfahren und hohen Bau- und Grundstückspreisen. Aktuell fehlen etwa 300.000 Wohneinheiten, in den kommenden Jahren wird diese Zahl auf 400.000 ansteigen. Für Investoren bedeutet dieser Wohnraummangel in den Niederlanden allerdings gute Investmentmöglichkeiten.

II: Horrende Immobilienpreise prägten in den vergangenen Jahren auch das Bild am niederländischen Markt. Wie sehen Sie, auch angesichts der Pandemie, die Erschwinglichkeit von Wohnraum?
Kombächer: Die Erschwinglichkeit war in den niederländischen Großstädten bereits vor der Pandemie ein großes Problem. Lediglich bei den Mieten im oberen Preissegment mit mehr als 1.500 Euro Kaltmiete im Monat wirkte sich die Corona- Pandemie aus, da die Nachfrage durch ausländische Fachkräfte sank.

II: Wo machen Sie die wesentlichen Unterschiede zwischen dem deutschen und dem niederländischen Wohnimmobilienmarkt fest? Welche Rolle spielt die Regulierung in diesem Kontext?
Kombächer: Die Niederlande gehen die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, anders an als Deutschland, wo ja viel auch über Zuschüsse wie Wohngeld läuft. Stattdessen sind in unserem Nachbarland die Miethöhen im regulierten Markt begrenzt – und dieser regulierte Markt ist deutlich größer als in Deutschland. Der Anteil an Wohneinheiten im freien Sektor liegt in den Niederlanden bei gerade einmal 10 %, der Anteil an Sozialwohnungen beträgt in Großstädten hingegen bis zu 50 %. Für den Bezug dieser Wohnungen ist berechtigt, wer gewisse Einkommensgrenzen je nach Region nicht überschreitet. Zudem haben die Gemeinden in den letzten fünf Jahren Mieten zu mittleren Preisen, das sogenannte Mid-Price-Segment, eingeführt, um das Wohnen erschwinglicher zu machen auch für diejenigen, die nicht berechtigt sind, Wohneinheiten im sozialen Sektor zu beziehen. Für Investoren bietet vor allem dieses Segment attraktive Anlagechancen: Es besteht aufgrund der hohen Nachfrage in Großstädten kein Leerstand-Risiko bei zugleich stabilen Erträgen: Mieten können grundsätzlich jährlich an die Inflationsrate plus 1 % angepasst werden, in Coronazeiten war diese Regelung kurzzeitig aufgehoben. Gerade bei einer längeren Haltedauer über 15 bis 20 Jahre bedeutet dies die Chance auf höhere Wertzuwächse.

II: Nun haben die Anfangsrenditen bei unseren Nachbarn weiter nachgegeben. Trotzdem lockt ein Investment mit Schwerpunkt in den zentralen Großstädten?
Kombächer: Ja, denn die Niederlande erfüllen alle Voraussetzungen für ein solides Investment: Sie sind die wettbewerbsfähigste Nation Europas und die viertbeste der Welt laut WEF Competitiveness Index. Das Wirtschaftswachstum ist höher als der Durchschnitt der EU-27. Das liegt auch an der zukunftsorientierten Kultur. Innovationen werden gefördert, auch unterstützt durch eine hochwertige, digitale Infrastruktur und die Verpflichtung, bis 2050 eine Kreislaufwirtschaft zu schaffen. Aber nicht nur die makroökonomischen Faktoren stimmen. Der Wohnraummangel wird sich, wie oben beschrieben, weiter verschärfen. Durch das Mid-Price-Segment sind höhere Renditen als in anderen stabilen EU-Ländern möglich aufgrund der Mietsteigerung in Höhe der Inflationsrate plus 1 %.

II: Für den EVR Dutch Residential Fund 1 kooperieren Sie mit Rockfield Real Estate. Wie wichtig ist Ihnen diese Partner-Expertise?
Kombächer: Beide Unternehmen ergänzen sich perfekt: Das Team von Engel & Völkers Asset Management verfügt zusammen über mehr als 100 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Fondsbranche und hat ein Transaktionsvolumen von über 18 Mrd. Euro umgesetzt. Rockfield Real Estate können als Marktexperte vor Ort nicht nur die passenden Projekte für den Fonds entwickeln und erwerben. Über ihre eigene Hausverwaltung mit hochqualifizierten Mitarbeitern werden diese auch vermietet. Rockfield Real Estate haben in den Niederlanden seit 2014 rund 7.500 Wohneinheiten entwickelt oder in der Fertigstellung, etwa die Hälfte davon in den Segmenten Mikro-Living für Studenten, Co-Living und Mid-Price. Davon betreibt das Unternehmen nun etwa 3.500 selbst.

II: Das Thema ESG hält vermehrt Einzug in die Immobilienbranche. Wie wichtig ist Ihnen das bei der Projektentwicklung? Ist man auch in diesem Aspekt bei unseren Nachbarn weiter?
Kombächer: Tatsächlich sind die Niederlande in Bezug auf Umwelt- und Sozialaspekte innovativer. Baugenehmigungen werden nur erteilt, wenn die Kriterien für ‚Almost Energy Neutral Buildings‘ (Bijna Energie Neutrale Gebouwen, BENG) erfüllt werden. Unser Fonds wird neue Gebäude mit hohen ESG-Standards in Bezug auf Energie- und Materialverbrauch, gesundes Wohnen und soziale Interaktion erwerben. Daher fällt er auch unter Artikel 8 der Offenlegungsverordnung.

Quelle: Björn Kombächer, Head of Investor Relations bei Engel & Völkers Asset Management / Foto: © Engel & Völkers

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