Was wird 2025 für die Immobilienbranche bringen? Sehen wir weitere Zinssenkungen, die den Segmenten zusätzlichen Rückenwind verleihen werden? Und wo sind die Opportunitäten? Martina Averbeck, Sprecherin der Geschäftsführung, HANSAINVEST Real Assets im Gespräch mit Alexander Heftrich.
INTELLIGENT INVESTORS: Frau Averbeck, die MIPIM in Cannes und damit der erste große Branchentreff in diesem Jahr steht an. Mit welchen Erwartungen starten Sie ins Jahr 2025?
Martina Averbeck: Wie heißt es so schön? „Verhalten optimistisch.“ Das beschreibt es ganz gut. Nach den Corona-Jahren und dem Zinsschock tritt langsam wieder so etwas wie Normalität ein. Die Betonung liegt allerdings auf „langsam“. Bis wir wieder in die Nähe der Boomjahre bis 2019 kommen, wird es noch lange dauern. Und bis dahin wird es auch in diesem Jahr noch die eine oder andere schlechte Nachricht geben. Damit wird sich weiterhin zeigen, wer solide geplant und wer zu hoch gepokert hat. Und es gilt jetzt vielleicht mehr denn je, bei der Asset-Auswahl selektiv vorzugehen. Alles in allem blicke ich trotzdem guter Dinge auf das neue Jahr, denn klar ist für mich: Die Talsohle liegt hinter uns. Und wenn uns in Zukunft die eine oder andere Übertreibung, die wir in der Vergangenheit gesehen haben, erspart bleibt, muss das auch nicht unbedingt schlecht sein.
II: Spüren Sie bereits eine zaghafte Belebung in Real Estate nach den Zinsschritten im vergangenen Jahr?
Averbeck: Ja, aber wie gesagt: nur sehr langsam. Die moderaten Zinssenkungen im vergangenen Jahr waren die Wende. Jetzt kommt es darauf an, ob in diesem Jahr weitere Zinssenkungen folgen werden. Lange sah es danach aus, doch inzwischen bin ich mir nicht mehr so sicher. Die Inflation ist im Euroraum noch nicht ganz gewichen, und welche Folgen Trumps Zollpolitik haben wird, muss man erst noch abwarten. Aber die Zinsentwicklung ist auch nicht alles. Hinzu kommt die derzeit eher schleppende Entwicklung der Konjunktur. Man darf gespannt sein, ob es der neuen Bundesregierung gelingt, diesen Motor wieder anzuwerfen.
II: Woher könnte weiterer Rückenwind für die Branche herrühren?
Averbeck: Selbst homöopathische Zinssenkungen wären natürlich eine gute Nachricht, ebenso ein Wiederhochlaufen der Konjunktur. Auch könnte eine neue Bundesregierung das Investitionsumfeld verbessern, zum Beispiel durch schlankere Bauauflagen und schnellere Prozesse. Aber all das haben wir nicht selbst in der Hand. Was mich zudem zuversichtlich stimmt, ist die strukturelle Nachfrage nach hochwertigen Immobilien an wachstumsstarken Standorten. Die Krise hat dazu geführt, dass die Neubau-Pipeline in vielen Teilsegmenten nahezu ausgetrocknet ist. Gleichzeitig erleben wir aber, dass der „Flight to Quality“ in praktisch allen Nutzungsarten anhält. Hierbei übertrifft schon heute die Nachfrage das Angebot, und diese Diskrepanz wird angesichts des künftig fehlenden Neubaus sogar noch zunehmen. Wer also entsprechende Mietangebote in den gefragten Städten im Portfolio hat, muss sich über Mietentwicklungen und Leerstände keine ernsten Sorgen machen. Die Frage ist, wann sich das auch auf das Transaktionsgeschehen auswirken wird: Wer derzeit solche gefragten Objekte im Portfolio hat, wird in der Regel kaum verkaufen – es sei denn, er sieht sich dazu gezwungen.
II: Welche Teilsegmente favorisieren Sie und warum?
Averbeck: Wenn die Lage- und die Objektqualität höchsten Mieteransprüchen genügt, kann eigentlich jede Nutzungsart gut funktionieren. Für ein Teilsegment bin ich aber besonders zuversichtlich gestimmt: Hotels! Das Reiseaufkommen hat sich nach Corona längst wieder erholt und ist zum Teil sogar über das Niveau der Vor-Pandemie-Jahre hinausgeschossen. Die Menschen reisen wieder und sind auch bereit, mehr Geld dafür auszugeben. Mag sein, dass die eine oder andere Geschäftsreise heutzutage entfällt, weshalb reine Business-Destinationen nicht so stark von diesem Trend profitieren. Touristische Hochburgen jedoch platzen aus allen Nähten und Hoteliers können entsprechende Preise verlangen. Das tut natürlich auch den Immobilien und ihren Eigentümern gut. Sonst bieten sich vor allem bei Sozialimmobilien und Logistik teils attraktive Chancen.
II: Welche Rolle spielt das Thema ESG und Nachhaltigkeit vor dem Hintergrund der insgesamt eher schleppenden Immobilienkonjunktur?
Averbeck: Das ist kein Widerspruch, sondern der Schlüssel zur Lösung. Wenn ich gerade von höchsten Mieteransprüchen an Lage- und Objektqualität sprach, dann sind Nachhaltigkeit und ESG-Konformität zentrale Elemente dabei. Energie- und Ressourceneffizienz ist dabei natürlich ein entscheidender Faktor, ohne die man eine Immobilie gleich welcher Nutzungsart nur noch schwer an zahlungskräftige Mieter vermietet bekommt. Nachhaltige Materialien, Holzbau, Recycling sind alles Themen, die uns immer stärker beschäftigen werden, auch weil sie sich wirtschaftlich auf Dauer auszahlen. Hinzu kommen steigende Komfortansprüche der Nutzer, für Unternehmen in Zeiten des Fachkräftemangels ein nicht zu unterschätzender Faktor bei der Büroauswahl. Ich sehe deshalb nicht, weshalb das Thema derzeit eine „Pause“ machen sollte, wie es oftmals heißt. Ganz im Gegenteil: Je schwieriger der Gesamtmarkt, desto wichtiger ist es, mit dem richtigen hochwertigen Produkt am Markt zu sein. Die große Preisfrage lautet: Wie gehen wir mit dem Bestand um, der diesen Ansprüchen nicht mehr genügt? Abriss und Neubau sind manchmal unvermeidlich, aber nicht zuletzt aus Nachhaltigkeits-Gesichtspunkten sollte immer zuerst nach Alternativen der Weiternutzung gesucht werden. Auch deshalb sind die Assetmanagement-Kapazitäten derzeit im Bestand mit am sinnvollsten investiert.
II: Welche Pläne verfolgt HANSAINVEST Real Assets 2025?
Averbeck: Auch wir schauen uns weiterhin den Bestand genauer an – so wie schon in den vergangenen Jahren geschehen, zum Beispiel in unseren eigenen Flächen am Kapstadtring in Hamburg. Aber gleichzeitig werden wir natürlich auch unsere Projektentwicklungen weiter vorantreiben, wie der Bürokomplex am Hamburger Dammtor. Drittens bauen wir unser Drittgeschäft als Assetmanagement-Dienstleister für institutionelle Investoren weiter aus, vor allem mit deutschen Versicherern. Und zu guter Letzt wollen wir unsere Bestandsfonds weiter ausbauen, zum Beispiel unseren auf sozial genutzte Immobilien fokussierten Spezialfonds durch weitere Investitionen in diesem Segment. Wie Sie sehen, haben wir uns viel vorgenommen. Und wir setzen das auch um, selbst wenn das Umfeld verhalten bleibt.
