Ein Kommentar von Rachel Shone, Managing Director, Real Estate Product Specialist, EMEA, bei Principal Asset Management zu ihren Erwartungen an die Expo Real und ihrem Blick auf die aktuellen Entwicklungen am deutschen und europäischen Immobilienmarkt.
1) Wie ist die aktuelle Stimmung am Markt?
Die Stimmung lässt sich am besten als vorsichtige Stabilisierung weltweit beschreiben, ist in Europa jedoch gemischter und differenzierter, insbesondere in Deutschland. Die Investorenstimmung bleibt verhalten, doch es gibt zunehmend Anzeichen dafür, dass Preise und Fundamentaldaten einen Boden finden. Die Immobilienwerte sind weitgehend stabil geblieben, die Spreads zwischen Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sind weiterhin groß, und die Transaktionsaktivität nimmt zu, wenn auch nur allmählich. Der Markt bewegt sich zunehmend innerhalb einer engen Bandbreite.
Die Stimmung unterscheidet sich erheblich nach Ländern und Sektoren. Spanien, Polen und Portugal zählen weiterhin zu den stärksten Märkten, während Deutschland, Großbritannien und Frankreich nach wie vor hinterherhinken. Insbesondere Deutschland befindet sich weiterhin in einer langwierigen Preisfindungsphase, in der Investoren noch darüber diskutieren, auf welchem Niveau sich die Werte letztlich einpendeln werden. Unter den traditionellen Assetklassen herrscht derzeit die positivste Stimmung im Wohnimmobiliensektor. Das Investitionsvolumen stieg im ersten Halbjahr 2026 um 27 % und lag damit über dem Zehnjahresdurchschnitt. Die Kapitalflüsse waren in den meisten europäischen Märkten robust, angeführt von Spanien, Großbritannien und den Niederlanden. So stiegen beispielsweise die Investitionen in spanische Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2026 um 400 %, da ausländische Investoren von der resilienten Wirtschaft und den günstigen demografischen Trends des Landes angezogen werden.
Insgesamt ist die Stimmung konstruktiv, aber vorsichtig: Seit Ausbruch des Konflikts zwischen den USA und dem Iran hat sich die Stimmung gegenüber europäischen Immobilien abgeschwächt, bedingt durch erneuten Inflationsdruck und die Aussicht auf höhere Finanzierungskosten. Ein „Higher-for-longer“-Zinsszenario bestärkt uns jedoch in unserer Einschätzung, dass dies angesichts der erheblichen Renditeunterschiede zwischen Nutzungsarten, Märkten und Fondsvehikeln ein Zyklus ist, in dem Selektivität entscheidend ist. Der Schlüssel für die Rendite liegt in der Maximierung des NOI-Wachstums, da dieses sowohl die laufenden Erträge als auch die Wertentwicklung treiben wird. In einem Umfeld, in dem das Potenzial für eine weitere Renditekompression begrenzt sein dürfte, wird die Auswahl der richtigen Nutzungsart im richtigen Markt zunehmend wichtiger als eine reine Sektorallokation.
2) Wie ist die Lage am Markt?
Makroökonomisches Umfeld: Seit Februar 2026 sind die Inflations- und Zinserwartungen in den USA, der EU und Großbritannien gestiegen. Höhere Laufzeitprämien und ein höherer neutraler Zinssatz steigern dabei die Komplexität. Die Finanzierungskosten bleiben erhöht, doch eine nachlassende Zinsvolatilität und eine günstigere Entwicklung an den Energiemärkten haben mit Blick auf das Jahresende 2026 für ein etwas unterstützenderes Umfeld gesorgt.
• Position im Zyklus: Die globale Erholung ist weiterhin intakt und befindet sich gemessen an historischen Maßstäben noch in einer frühen Phase. In Europa verläuft die Erholung uneinheitlich, wird aber zunehmend vom Mietwachstum statt von einer Renditekompression getragen – eine bemerkenswerte Veränderung gegenüber dem Zyklus von 2014 bis 2019. Die Märkte bewegen sich von der Neubewertung in Richtung Erholung.
• Transaktionen: Die Volumina erholen sich, liegen aber weiterhin unter ihren langfristigen Durchschnittswerten, insbesondere in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden. Höhere Finanzierungskosten bremsen die Transaktionsaktivität weiterhin und sorgen dafür, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinanderliegen.
• Beschleunigung: Das Investitionsvolumen in Deutschland erreichte im ersten Halbjahr 2026 16,6 Mrd. Euro, ein Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorjahr und das stärkste erste Halbjahr seit vier Jahren. Die Aktivität liegt weiterhin unter den Höchstständen, gewinnt jedoch an Dynamik, insbesondere in Düsseldorf und München.
• Finanzierung: Die Kreditvergabebedingungen lockern sich allmählich und das Neugeschäft nimmt zu – historisch betrachtet ein positives Signal für die Bewertungen. In Teilen Europas bleibt die Finanzierung jedoch angespannt, insbesondere in Deutschland, was das weitere Wachstum alternativer Kreditfinanzierungen und von Mezzanine-Finanzierungen unterstützt.
• Sektoren: Rechenzentren und Wohnimmobilien bleiben die Sektoren mit der höchsten Überzeugung, gestützt durch strukturelle Nachfrage und ein begrenztes Angebot. Die Fundamentaldaten für Industrieimmobilien bleiben solide, normalisieren sich jedoch. Die Büromärkte entwickeln sich weiterhin zweigeteilt zwischen hochwertigen Immobilien in Märkten mit begrenztem Angebot und Sekundärbeständen. Investoren bleiben äußerst selektiv, wobei die Qualität zunehmend über den Anlageerfolg entscheidet.
3) Welche Erwartungen haben die Marktteilnehmer an die Expo?
Es ist zu erwarten, dass sich die Diskussionen weniger um eine Rückkehr zum Wachstum drehen werden, sondern vielmehr um die Frage, ob aus der Stabilisierung inzwischen eine Erholung wird. Zu den zentralen Themen dürften die Preisfindung in Deutschland, die Verfügbarkeit von Fremdkapital, alternative Kreditgeber (insbesondere Debt Funds), der selektive Wiedereinstieg institutioneller Investoren sowie die anhaltende Outperformance von Rechenzentren, Wohnimmobilien und digitaler Infrastruktur gehören.
Insgesamt erwarten wir einen konstruktiven, aber zurückhaltenden Tenor. Die meisten Marktteilnehmer gehen inzwischen davon aus, dass der schwierigste Teil des Neubewertungszyklus hinter uns liegt, doch nur wenige sind bereit, bereits von einer vollständigen Erholung zu sprechen. Das vorherrschende Narrativ dürfte daher eher eine schrittweise Normalisierung als ein eindeutiger Wendepunkt am Markt sein. Wir erwarten außerdem, dass die weiterhin verhaltenen Immobilienallokationen und der Fokus auf andere Investmentsegmente wie Infrastruktur Gegenstand der Gespräche sein werden. Daraus ergibt sich auf natürliche Weise auch eine Diskussion über die zunehmende Konvergenz der Assetklasse Real Assets.
