II: Sie haben vergangenes Jahr mehr als 4 Mrd. USD am US-Markt investiert, bleibt der US-Immobilienmarkt somit weiterhin attraktiv für europäische Investoren?
Dr. Neubauer: Die USA verfügen als größte Volkswirtschaft der Welt über einen der bedeutendsten und transparentesten Immobilienmärkte und über eine ausgesprochen eigentümerfreundliche Gesetzgebung, was für internationale Investoren von großer Bedeutung ist. Der Immobilienmarkt der USA gilt außerdem als sehr liquide, die Marktteilnehmer agieren höchst professionell und die Finanzierung von Immobilientransaktionen ist hochkompetitiv. Für uns als internationale Investoren ist das von großer Bedeutung. Laut Schätzung soll die Bevölkerung in den USA bis Ende 2060 um 75 auf rund 405 Millionen Menschen wachsen. Daher sind die Prognosen für den Immobilienmarkt in den USA aus demografischer Sicht langfristig sehr positiv. Die Nachfrage unserer institutionellen Investoren an USA-Investments ist nach wie vor sehr hoch. Hier liegt der Fokus besonders auf Prime-Investments in hervorragender Lage und mit Wertsteigerungspotenzial.
Müller: Das US-Immobilienportfolio von unserem Tochterunternehmen der Deutsche Finance America hat seit 2018 eine Wertentwicklung von rund 310 Mio. USD erwirtschaftet. Wir haben in 2020/2021 gewerbliche Mietverträge über rund 300.000 Quadratfuß und mit einem Mietvolumen von mehr als 500 Mio. USD unterzeichnet. Die aktuelle Vermietungsquote des Portfolios liegt bei 88 %. Im Jahr 2020 lag zudem die Rent Collection (Mietinkassorate) bei 98,6 %. Diese Kennzahlen befinden sich deutlich oberhalb des Durchschnitts für US-Immobilien.
II: Welche Investmentstrategie verfolgt die DEUTSCHE FINANCE GROUP aktuell in den USA?
Dr. Neubauer: Wir konzentrieren uns aktuell auf drei Themenfelder. Die Prime-Office Buildings bilden dabei die Basis unserer institutionellen USA-Strategie. Dabei handelt es sich um herausragende Immobilien in außergewöhnlichen Top-Lagen, in der Regel mit erstklassigen Mietern. Gleichzeitig fokussieren wir uns auf Prime-Developments, insbesondere mit den Nutzungsarten Luxury Residential und Hotel. Dabei handelt es sich um Core-Plus‑, Value-Add oder opportunistische Strategien. Im Fokus steht dabei die Erzielung höherer risikoadjustierter Renditen beispielsweise durch Ausnutzen von Marktzyklen und ‑verwerfungen, nachfrageorientierte Neubauprojekte, Re-Positionierung von Gebäuden durch Reduzierung von Leerständen sowie die Sanierung und Änderung von Nutzungskonzepten. Aktuell zeichnen sich zudem neue interessante Immobilienstrategien ab, die künftig besonders im Fokus von institutionellen Investoren stehen. Dazu zählen auch sogenannte Lab-Offices, also Labor- und Verwaltungsflächen, die aufgrund der weltweit steigenden Forschungsaktivitäten für Impfstoffe und Arzneimittel derzeit eine besondere hohe Nachfrage erfahren. Aber auch im Langfristvergleich zeigt der Bereich Life Science und Biotechnologie eine konstant steigende Anzahl an Beschäftigten und Investitionen und reiht sich damit in die Reihe der aktuellen Zukunftsbranchen ein.
II: Können Sie uns die Investmentstrategie von Lab-Offices anhand ihrer aktuellen Projektentwicklung in der Wissensmetropole Boston näher beschreiben?
Dr. Neubauer: Bei unserer Investmentstrategie Lab-Offices handelt es sich um die Entwicklung eines innovativen Life Science Campus mit dem Namen ‚Boynton Yards‘ in Boston. Der Campus ist etwa 1,3 km von den Stadtteilen Kendall Square und Harvard Square in Cambridge entfernt, diese gelten als das Zentrum der Life Science-Branche in der Region. Auch die Universitäten Harvard, MIT und Tufts sind weniger als 5 km vom Campus entfernt. Bei unserer Lab-Office-Projektentwicklung handelt es sich um hochmoderne Gebäude, für Nutzer aus dem Bereich Life Science, Biotech und Pharmaforschung. Der Lab-Office-Markt in der Region Boston befindet sich aktuell in einer starken Expansion, denn die Leerstände bei Immobilien im Bereich Life Science bewegen sich nahezu am Nullpunkt. Unsere erste Immobilie in Boston mit einer Nettomietfläche von ca. 25.600 m² konnten wir bereits im Frühjahr 2021 an ein führendes Unternehmen mit Sitz in Cambridge, welches mit seiner Life Science-Plattform insbesondere in der Entwicklung von medizinischen Erzeugnissen und Impfstoffen aktiv ist, zu 70 % vermieten. Im August 2021 hat das Unternehmen auch die verbleibenden Flächen und damit das gesamte Gebäude angemietet. Als Mietbeginn wurde Oktober 2021 vereinbart, die Mietdauer beträgt zehn Jahre zuzüglich einer Verlängerungsoption von zweimal fünf Jahren.
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