Die Pandemie hat die Arbeitswelt verändert. Viele Mitmenschen arbeiten jetzt seit mehr als einem Jahr verstärkt im Homeoffice. Das Büro wurde in die private Wohnung verlegt, so möglich. Auch nach dem Krisenende wird Homeoffice weiter Einzug halten in die Arbeitswelt. Nicht ausschließlich, aber als Möglichkeit für die Mitarbeiter. Es geht demnach wohl nicht um ein Entweder-oder, sondern vielmehr um ein Sowohl-als-auch. Folglich würden zig Bürotürme in den Ballungszentren nicht einfach verwaisen. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft, hat es jüngst auch entsprechend zusammengefasst. Der Wissenschaftler geht davon aus, dass Unternehmen auf eine Mischung von Büro-Präsenz und Arbeiten von anderen Orten wie dem Homeoffice einschwenken könnten. Über die Aussichten am Büroimmobilienmarkt, aber auch zu den Zukäufen im „Real I.S. Themenfonds Deutschland II“ und etwaige Anpassungen der Investitionsstrategie sprach INTELLIGENT INVESTORS mit Tobias Kotz, Executive Director und Head of Client Relations & Capital Funding der Real I.S. AG.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Kotz, inwiefern hat die Corona-Krise den Markt für Büroimmobilien verändert?
Tobias Kotz: Während Wohn- und Logistikimmobilien zweifellos aktuell an Attraktivität gewonnen haben und bei Hotelimmobilien die Unsicherheit der aktuellen Zeit in der fehlenden Nachfrage erkennbar ist, zeigt sich bei Büroimmobilien ein uneinheitliches Bild. Während die Nachfrage nach Büroimmobilien in Randlagen oder mit höheren Vermietungsrisiken nachgelassen hat, sind Core-Immobilien stabil geblieben und haben nach unserer Beobachtung weiter an Wert gewonnen. Gleichzeitig haben Trends, die sich bereits lange vor der Pandemie abgezeichnet haben, an Geschwindigkeit und Kraft gewonnen. Die aktuelle Lage hat die Nachfrage nach multifunktionalen Großraumbüros mit großzügigen Kommunikationsräumen deutlich erhöht. Denn die höhere Akzeptanz für Homeoffice bedingt gleichzeitig auch einen steigenden Bedarf nach großflächigen Kommunikationslandschaften im identitätsstiftenden Büro.
II: Wie wichtig ist ein vorausschauendes Risikomanagement in der aktuellen Situation?
Kotz: Ein gutes Risikomanagement ist nicht nur in der aktuellen Situation wichtig. Real I.S. realisiert eine researchbasierte Investmentstrategie auf Grundlage der hauseigenen „Realometer“-Marktanalyse und investiert entsprechend der überwiegend institutionellen Investoren generell vorwiegend in Core-Immobilien. Die Pandemie hat die bereits zuvor bestehenden Strukturprobleme bei manchen Nutzungsarten schonungslos offenbart. Ein weiterer steiler Anstieg der Mieten ist nicht mehr so vorgezeichnet, wie man das vor der COVID-19-Pandemie annahm. Immobilien bleiben im Wesentlichen nachgefragt. Doch mit den marktfernen Übertreibungen der jüngeren Vergangenheit ist es bis auf Weiteres vorbei.
II: Wird im Bürosegment die Schere zwischen Core-Immobilien und B-/C‑Lagen weiter auseinandergehen? Welche Rendite lässt sich erzielen
Kotz: Die Kombination von niedrigen Zinsen und zu wenig Produkt am Markt ist der entscheidende Faktor. Der Markt in A‑Lagen bleibt Vermietermarkt, in B- und C‑Lagen kann es hingegen zu einem Mietermarkt kommen. Core-Immobilien werden auch weiterhin stark nachgefragt, da sie weitestgehend krisenresistent sind. Die Schere zwischen diesen und B-/C‑Lagen geht aktuell entsprechend auseinander. Für Core-Immobilien liegt die Ankaufsrendite daher zum Teil bei unter drei Prozent.II: Unlängst haben Sie für den „Real I.S. Themenfonds Deutschland II“ zwei Objekte in Berlin erworben. Welche Faktoren haben den Ausschlag für diese Zukäufe gegeben?
Kotz: Zum einen war die gute Lage in Berlin entscheidend ebenso wie die hohe Gebäude- und Ausstattungsqualität. Die Büroimmobilien sind der Inbegriff eines Core-Investments in der deutschen Hauptstadt und somit äußert attraktiv für unser Portfolio. Natürlich spielten auch die Nutzungsart und die langfristig orientierten Mietverträge eine große Rolle. Der Berliner Büromarkt verzeichnete in den vergangenen Jahren ein zunehmendes Investoreninteresse, welches von einer verstärkten Vermietung von Flächen an internationale Konzerne und Organisationen begleitet wird, was natürlich ebenso für diese Zukäufe sprach.
II: Haben Sie in der jüngeren Vergangenheit Ihre Fonds-Sektorallokation angepasst (bspw. bei Logistik- oder Hotelimmobilien)?
Kotz: Ja, wir haben unsere Investitionsstrategie an die Marktgeschehnisse und ‑verhältnisse angepasst, aber nicht grundsätzlich. Bereits vor der Pandemie haben wir in Wohn- und Logistikimmobilien investiert. Durch eine fokussierte Akquisition im Wohn- und Logistikbereich partizipieren unsere Investoren zusätzlich an Wachstumspotenzialen, wie beispielsweise dem zunehmenden Bedarf an Lager- und Verteilflächen in europäischen Metropolregionen. Wir planen aktuell zudem jeweils einen neuen Fonds für beide Assetklassen. Gleichzeitig achten wir auf eine angemessene Risikoreduktion. Das Portfolio der Real I.S. ist von den Auswirkungen der Corona-Pandemie aufgrund des überschaubaren Anteils an Einzelhandels- und Hotelimmobilien verhältnismäßig wenig betroffen. Hotelimmobilien kaufen wir vorübergehend nur sehr selektiv an und im Bereich Einzelhandel setzen wir auch weiterhin auf Nahversorger. Büroimmobilien sind und bleiben im Fokus unserer Investmentstrategie.
II: Planen Sie in absehbarer Zeit weitere Zukäufe?
Kotz: Wir planen, unser vorwiegend paneuropäisches Portfolio weiter auszubauen und auch zu diversifizieren. Wir rechnen aktuell mit einem Ankaufsvolumen von rund 1,5 Mrd. Euro im laufenden Geschäftsjahr. Welche konkreten Ankäufe geplant sind, ist jetzt noch nicht spruchreif.
Tobias Kotz – Foto: © Real I.S. AG
