Der Markt für Handelsimmobilien erlebt bei institutionellen Investoren ein Comeback. Verglichen mit den 2010er Jahren hat sich jedoch vieles verändert. Wer heute auf Shopping Center, Fachmarktzentren und Highstreet-Objekte blickt, sieht keinen Markt, der schlicht in den alten Zyklus zurückkehrt. Doch gerade diese Neuausrichtung eröffnet Chancen.
Aktuelle Daten deuten auf eine vorsichtige Rückkehr des institutionellen Kapitals hin. Seit 2024 und 2025 sind erstmals seit der COVID-Pandemie klare Stabilisierungssignale erkennbar. Analysen von KPMG zeigen, dass 2026 erstmals ein Durchbruch mit einer starken Dealpipeline stattfinden könnte, wenn auch noch nicht auf dem Niveau der 2010er-Jahre.
Neben der gestiegenen Nachfrage sorgt auch der hohe Refinanzierungsdruck am Transaktionsmarkt für Bewegung. Allein in Europa stehen im Zeitraum von 2025 bis 2027 auslaufende Finanzierungen für Handelsimmobilien in Höhe von rund 65 Milliarden Euro an. Das schafft Restrukturierungs- und Portfoliobereinigungsdruck, aber eben auch Einstiegsgelegenheiten. KPMG rechnet deshalb 2026 mit einer anhaltend soliden Nachfrage im Core-Retail-Segment.
Stabilität als Selektionskriterium
Auffallend ist die neue Gewichtung innerhalb der Sub-Assetklassen. 2025 entfielen KPMG zufolge 49 Prozent der Retail-Investments auf Fachmärkte und Fachmarktzentren. Sie gewannen damit ihre Rolle als volumenstärkste Nutzungsart zurück. Für lebensmittelgeankerte Objekte sowie innerstädtische Immobilien wird weiterhin mit stabiler Nachfrage gerechnet. Transaktionen in klassischen 1A-Lagen verlieren hingegen an Bedeutung, nachdem das Jahr 2024 noch von den Verkäufen großer Trophy-Objekte, auch infolge von Insolvenzen, geprägt war. Käuferseitig dominieren Betreiber, Spezialinvestoren und langfristig orientierte Eigentümer. Auf der Verkäuferseite spielen Portfolioarrondierung, Bilanzoptimierung und Restrukturierungen eine große Rolle.
Der entscheidende Punkt ist jedoch: Resilienz ist nicht allein eine Frage der Nutzungsart. Wer Chancen im Handelsimmobilien-Transaktionsmarkt sucht, muss deshalb weniger auf das Etikett einer Assetklasse schauen. Wichtiger ist die Frage, welche Funktion eine Immobilie für ihren Standort und die Menschen darin bietet. Deswegen ist eine ausführliche Analyse der relevanten Entwicklungen im Einzelhandel unerlässlich.
Differenzierung nach Branchen, nach Mikro- und nach Makrolage
Genau hier setzt die aktuelle Marktverschiebung an. Einer Prognose der BBE Handelsberatung zufolge werden in Deutschland bis 2035 rund zehn Millionen Quadratmeter Nonfood-Fläche wegfallen. Das entspricht etwa acht Prozent des Bestands. Diese Schrumpfung trifft verschiedene Branchen unterschiedlich stark. Mittelständischer Fachhandel, viele klassische Nonfood-Formate, vor allem Fashion, verlieren an Boden. Auf der Gewinnerseite stehen dagegen Nonfood-Discounter, Gastronomie und Freizeit, FMCG, kleinere Formate großflächiger Anbieter, Pop-ups, internationale Anbieter sowie die zunehmende Stärke der Beauty-Branche im stationären Einzelhandel. Auch die Standorte differenzieren sich aus. Metropolen, Ballungsräume, überregionale und regionale Shoppingcenter sowie Fachmarkt- und Nahversorgungszentren zeigen höhere Standortresilienz. Mittelgroße Städte und Kleinstädte verlieren, sofern ihnen Profil, Zentralität oder Frequenzanker fehlen.
Diese Polarisierung ist auch auf der Mietseite sichtbar. Die Durchschnittsmieten in 1A-Lagen in Deutschland lagen 2025 um 13,3 Prozent unter dem Niveau von 2020. Gleichzeitig ist der Rückgang gegenüber 2024 mit minus 1,6 Prozent deutlich abgeflacht. In ausgewählten Toplagen steigen die Mieten bereits wieder. Die Spreizung auf Mikroebene bleibt jedoch ausgeprägt. Toplagen und Randlagen entwickeln sich weiter auseinander. Händler fokussieren sich auf wenige hochwertige Standorte. Verhandlungen dauern länger, Laufzeiten werden kürzer, individuelle Vereinbarungen zu Mietstrukturen, Baukostenzuschüssen oder Flächenanpassungen nehmen zu. Partnerschaftlichkeit wird damit zu einem wirtschaftlichen Faktor.
Neue Kundenanforderungen schaffen neue Investment Cases
Wo liegen also die Chancen? Erstens bei nutzungsstabilen Formaten mit klarer Alltagsrelevanz. Das erklärt die Rückkehr der Fachmärkte als transaktionsstärkste Sub-Assetklasse. Zweitens bei innerstädtischen Objekten, die nicht mehr monostrukturell gedacht werden. Wer an einem Standort Handel, Gastronomie, Services, Gesundheit oder Freizeit funktional verzahnen kann, schafft aus einem reinen Flächenprodukt wieder einen belastbaren Business Case. Drittens bei Bestandsobjekten mit Repositionierungspotenzial. Nicht jede Handelsimmobilie wird zum Gewinner, aber viele können wieder investierbar werden, wenn ihre Rolle im Quartier sauber neu definiert wird.
Gerade hier passt das, was wir als Retail+ beschreiben: Gemeint ist keine dekorative Beimischung einzelner Nutzungen, sondern die systematische Antwort auf neue Kundenanforderungen und mögliche Flächensynergien. Durch einen zielgruppenspezifischen Ausbau von Nutzungsclustern ist es möglich, einen klaren Zusatznutzen herauszuarbeiten. Dies fließt auch in die Bewertung mit ein: Inzwischen steht weniger die reine Verkaufsfläche oder eine theoretische Spitzenmiete im Fokus. Bewertet werden Cashflow-Stabilität, Frequenzqualität, Anpassungsfähigkeit und die Fähigkeit, ein Objekt aktiv weiterzuentwickeln. Die Assetklasse wird damit anspruchsvoller. Aber genau daraus entsteht ihr Potenzial.
Für Investoren folgt daraus eine klare Konsequenz. Die Chancen liegen 2026 nicht in der Rückkehr zur Ausgangssituation. Sie liegen in der selektiven Repositionierung und in der Fähigkeit, zwischen austauschbaren Flächen und resilienten Stadtbausteinen zu unterscheiden. Der Markt wird wieder investierbar, weil er transparenter und konzeptabhängiger geworden ist. Wer genau hinschaut, findet heute in Retail nicht weniger Chancen als früher, sondern besser begründbare.
Autor: Lars Jähnichen, Geschäftsführer, IPH Gruppe
