Nach langer Talsohle scheinen die deutschen Büromärkte auf Erholungskurs zu sein und verzeichnen seit Jahresbeginn durchaus immer wieder auch Großabschlüsse. So mietete beispielsweise eine Bank in der Mainmetropole rund 32.000 Quadratmeter Bürofläche und entschied sich dabei für einen kompletten 16-geschossigen Neubau.
Es handelte sich um einen der größten Single-Tenant-Abschlüsse der vergangenen Jahre. In München stach sogar ein Abschluss über 33.000 Quadratmeter hervor – ebenfalls ein Single-Tenant-Bürogebäude. Dennoch spricht niemand von einem Comeback der Komplettvermietung an Einzelmieter. Zurecht.
Homeoffice und KI als Flächenschreck
Denn einerseits dürften große Büroabschlüsse perspektivisch seltener werden. Gründe dafür sind der reduzierte Flächenbedarf durch das Homeoffice und – nicht zu unterschätzen – Beschäftigtenrückgänge in vielen Bereichen, weil Arbeitsplätze durch KI ersetzt werden. Dadurch verringert sich der Büroflächenbedarf zusätzlich. Andererseits ist bereits heute die Wahrscheinlichkeit von Großabschlüssen stark vom Standort abhängig. Berlin beispielsweise weist eine deutlich kleinteiligere Büromieterschaft auf. Dies ist unter anderem in der stärkeren Start-up-Prägung begründet, wobei Start-ups gegenwärtig bekanntlich unter einer konjunkturell bedingten Finanzierungszurückhaltung leiden. Insgesamt gilt: Die Krise am Büromarkt ist keinesfalls vorbei.
Zukunftsfähig bleiben: Umbau im Bestand
Umso wichtiger sind die Schritte, die zu einer wieder zukunftsfähigen Immobilie führen. Eine häufige Option ist die Umnutzung von Büroflächen in nachgefragte Assetklassen wie Bildungsimmobilien oder Wohnimmobilien. Oft genügt es aber auch, eine Büroimmobilie von Single- auf Multi-Tenant zu drehen. Dabei sind allerdings die entsprechenden Planungs- und Baufragen zu beachten: Wie einfach lässt sich die erforderliche Erschließung realisieren, um Zugänge zu den künftig separierten kleineren Büroeinheiten zu schaffen? Wie steht es um die technische Gebäudeausrüstung, die gerade bei älteren Gebäuden nicht immer eine Ansteuerung von Teilbereichen erlaubt? Wie aufwendig ist die Nachrüstung der entsprechenden Zählerinfrastruktur mit Blick auf Energie, Wasser und Co.? Mit welchen Konzepten – Stichwort „Büro der Zukunft” – lassen sich neue Büronutzer anziehen, um eine hohe Vermietungsquote rasch zu erzielen? Welche Rolle kann Nachhaltigkeit dabei spielen, angefangen von unbedenklichen Baumaterialien, die nicht schädlich ausgasen, bis hin zu Zertifizierungsfragen? Und wie immer sind natürlich Fluchtwege und Brandschutz entscheidende und dabei keineswegs triviale Themen.
Kosten- und Zeitrahmen
Ebenso wenig trivial sind die Baukosten: Gerade beim Bauen im Bestand werden die budgetierten Kosten (und Zeitpläne) häufiger überschritten als gedacht. Eine Büroimmobilie rechnet sich in solchen Fällen oft nur auf dem Papier. Wir als Tholl Gruppe sehen einen der Gründe dafür, dass Bauen im Bestand oft teurer ist als angenommen, in einer zu oberflächlichen Grundlagenermittlung: Werden am Anfang nicht alle Aspekte des Projekts berücksichtigt, kann dies zu vermeidbaren Folgekosten führen. Ähnliches gilt, wenn der Rundumblick fehlt. Ein Beispiel ist das Thema Nachhaltigkeit: Am Büromietmarkt und auch für einen Exit ist das Thema derzeit vermeintlich etwas weniger relevant als früher. Doch spätestens, wenn sich die finanzierenden Banken auf Eigentümerseite bei Kreditprolongationen oder die potenziellen Käufer auf Käuferseite ein Objekt oder Portfolio ansehen, wird klar, dass die finanzierende Seite ohne Nachhaltigkeit nicht an Bord ist. Eine rechtzeitige Einbindung von Beratern und Bauunternehmen in der Projektfrühphase kann dabei helfen, beide Herausforderungen zu meistern: die Tiefe der Analyse vor Baubeginn einerseits und den Rundumblick ohne Silodenken andererseits.
Nicht gegen das Objekt arbeiten
Selbstverständlich ist auch die baulich-technische Bewertung des Objekts mit der erforderlichen Erfahrung unerlässlich: Wer Bestände nicht ausreichend auf sämtliche (Zeit- und Kosten-)Risikoposten hin analysiert oder sich auf Desktop-Analysen verlässt, ohne sich vor Ort ausreichend Zeit zu nehmen, legt ein Scheitern im Grunde schon von vorneherein fest. Auch die architektonische Haltung spielt eine Rolle: Möchte man mit dem Bestand arbeiten und möglichst viel Substanz weiternutzen? Oder möchte man gegen den Bestand arbeiten und eine weiße Leinwand schaffen, um sich architektonisch frei auszuleben? Außerdem ist die mangelnde Verzahnung von Bauplanung und ‑ausführung ein Punkt, der oft zum Überschreiten des Zeit- und Kostenplans führt. Nach wie vor wird hierzulande häufig strikt zwischen Planung und Ausführung getrennt. Dabei ist Design and Build aus einer Hand längst kein neues Konzept mehr – auch in Deutschland nicht.
Ein realistisches Bild
Weitere Gründe für die häufige Überschreitung des Kostenrahmens liegen in der vorherrschenden Subunternehmerkultur. Lange Nachunternehmerketten sind anfälliger für Nachträge und zugleich weniger flexibel, wenn es darum geht, kurzfristige Änderungswünsche des Bauherrn umzusetzen. Wir arbeiten mit eigenen Handwerkern zusammen und haben kürzere Wege mit reduzierten Schnittstellen. Ein dritter Grund ist die teils fehlende Erfahrung: Es gibt Unternehmen, die ihr Know-how aus dem Neubau unreflektiert auf eine Bauaufgabe im Bestand übertragen. Das Bauen im Bestand hält jedoch immer Überraschungen bereit, die von vornherein einzupreisen sind, um den Bauherren ein realistisches Bild zu vermitteln.
Gastbeitrag von Christoph Tholl, Geschäftsführender Gesellschafter der Tholl Gruppe
