Mit seinen jeweiligen Landesgesellschaften ist das Investmentunternehmen CONREN Land AG in den Metropolen London, Barcelona und Madrid aktiv. Was gilt es grundsätzlich bei einem Eintritt in den ausländischen Markt zu beachten? Worin liegen die Besonderheiten des englischen sowie spanischen Marktes? Darüber sprechen wir im Interview mit dem Europa-Spezialisten Roman Klasen, Vorstand bei CONREN Land.
INTELLIGENT INVESTORS: Was ist bei Auslandsengagements generell zu beachten?
Roman Klasen: Wichtig ist, sich vor dem eigentlichen Investment ein ausführliches Bild von der Situation im jeweiligen Land zu machen. Es gilt, den Markt vorab intensiv zu sondieren und dabei ein spezielles Augenmerk nicht nur auf die jeweiligen Immobilienmärkte zu werfen, sondern auch auf die regulatorischen und steuerlichen länderspezifischen Eigenheiten zu legen. Zudem ist es empfehlenswert, sich ein lokales Unternehmen als Partner zu suchen, das sich bereits am Markt bewährt hat. Dieser Partner sollte mit Experten besetzt sein, die den Markt genauestens kennen und über ein belastbares Netzwerk verfügen. Die Suche danach kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Lediglich aus Deutschland heraus, zum Beispiel mit lokalen Maklern, erfolgreich zu sein, kann sich als unzulänglich erweisen.
II: Neben dem hiesigen Markt sind Sie in Spanien und Großbritannien mit eigenen Landesgesellschaften unterwegs. Wie unterscheiden sich Ihre Schritte in die einzelnen Märkte?
Klasen: Beide Länder sind stärker zentralisiert aufgestellt als Deutschland. Das erleichtert den Markteintritt, da man sich so auf die jeweiligen Metropolen London für Großbritannien und Barcelona und Madrid für Spanien konzentrieren kann.
Unserer Erfahrung nach funktionieren diese ausländischen Metropolen ähnlich. Es gibt in der grundsätzlichen Herangehensweise also keine großen Unterschiede. In beiden Ländern spielt das Thema „ESG“ die gleiche Rolle wie in Deutschland und ist nicht minder bedeutsam. Unterschiede liegen lediglich in der Ausprägung und Bedeutung der einzelnen Aspekte, die sich dann in den jeweiligen Vorschriften niederschlagen.
II: Welche Opportunitäten sehen Sie auf dem englischen und welche auf dem spanischen Markt, auch im Vergleich zu Deutschland?
Klasen: London ist nach wie vor der wichtigste Finanzplatz nach New York auf globaler Ebene. Auch ist London für viele nicht-europäische Unternehmen der „natürliche“ Standort für eine europäische Niederlassung. Dies sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Büroflächen. Aufgrund des allgemeinen globalen Trends „flight to quality“ rücken Manage-to-green-Strategien, die ESG-Konformität garantieren, in das Blickfeld.
Dem spanischen Immobilienmarkt geht es aktuell insgesamt besser als dem deutschen. Die Wirtschaft wächst und macht das Land in diesem Sinne zum Spitzenreiter in Europa. Die Stadtverwaltungen in Barcelona und Madrid arbeiten zügig und lösungsorientiert. Die Regulierung im Baugewerbe ist spürbar weniger streng als in Deutschland. Das ermöglicht zum Beispiel wesentlich günstigeres Bauen ohne merkliche qualitative Einbußen.
II: Brexit, politische Spannungen und die Wahl 2024 – ist das ein schwieriges Umfeld für England?
Klasen: Die Situation nach dem Brexit ist für Großbritannien nicht nur wirtschaftlich gesehen eine Herausforderung. Wir haben dort unser Business am 31.01.2020 gestartet, also genau am Tag des Brexits. Uns war bewusst, dass der Ausstieg aus der EU für das Land nicht ohne Folgen bleiben würde.
Aber London ist nicht Großbritannien. Antizyklisches Handeln ergibt in dieser Stadt insofern erst recht Sinn, da sie als besonders krisenresilient gilt. In den besten Lagen sind in diesem Jahr auf dem Büroimmobilienmarkt großflächige Vormietungen von bis zu vier Jahren im Voraus abgeschlossen worden – und das über alle Branchen hinweg.
II: Was sind Ihre Pläne für 2025 im Ausland?
Klasen: Derzeit haben wir in London Assets im Wert von zirka 1 Mrd. Euro im Management. Das Portfolio besteht überwiegend aus Büroimmobilien. Die Stadt ist und bleibt eine der wichtigsten wirtschaftlichen Metropolen in Europa und einer der bedeutendsten Investmentmärkte weltweit.
In London werden wir uns neben dem Recovery Play in der Assetklasse Büro auch High Street Retail anschauen. Fünf Projekte mit einem Gesamtvolumen von 450 Mio. Euro sind aktuell in der City und in Farringdon in der Entwicklung. Mit weiteren Projekten stehen wir derzeit in der Ankaufsphase.
In Spanien sind wir seit 2016 aktiv und haben in Barcelona und Madrid mittlerweile ein Volumen von 1,6 Mrd. Euro im Management erreicht, vornehmlich im Bereich Wohnen und Büro. Hier werden wir uns auch in Zukunft auf Wohnkonzepte und die Entwicklung in die Jahre gekommener Büros im Rahmen von Manage-to-green Bürokonzepten konzentrieren.
In Barcelona werden wir unsere Aktivitäten auch in der Quartiersentwicklung ausbauen. Auf dem Gelände der ehemaligen Mercedesfabrik in Barcelona beginnen wir nächstes Jahr mit der Entwicklung des Quartiers LaMercedes, das rund 1.100 Wohneinheiten und zirka 50.000 m² Bürofläche umfassen wird. Dabei können wir auf unsere städtebaulichen Projekterfahrungen der ehemaligen Headquarter von Henkel und von Braun aufbauen. Aus der Henkel Fabrik haben wir ein Hotel und Stadtwohnungen gemacht und die ehemalige Braun Fabrik haben wir in ein 17.000 m² großes Life-Science-Center mit Mietern aus der internationalen Pharmabranche entwickelt. Unsere erfolgreiche Umsetzung dieser Entwicklungen hat dazu geführt, dass wir bei der Stadtverwaltung großes Vertrauen für derartige Projekte genießen. Darauf wollen wir unbedingt aufbauen.
Darüber hinaus erkennen wir in der Assetklasse Logistik eine interessante Perspektive. Sie ist in Spanien noch nicht so weit entwickelt wie in Mittel- und Nordeuropa. Doch der Bedarf an guten Logistikimmobilien ist riesig. Landesweit haben wir dafür ein Joint Venture mit Bain Capital aufgesetzt.
