Laut den Immobilienspezialisten von Colliers hat sich der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im aktuellen Geschäftsjahr bisher etwas erholt. Durch ein starkes erstes Quartal ergab sich ein hohes Transaktionsvolumen, zudem stieg die Bruttospitzenrendite auf das Niveau vom Frühjahr 2021. Gleichzeitig bremst ein verändertes Finanzierungsumfeld das Transaktionsgeschehen aus.
In den ersten drei Quartalen 2022 wurden insgesamt rund 7,4 Mrd. Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert, so Colliers. Dieses Ergebnis resultiert besonders aus einem starken Jahresauftakt, allein in Q1 2022 waren es 3,7 Mrd. Euro. Insgesamt übertraf das erste Quartal 2022 damit das Vorjahresergebnis um rund 26 %. Schwerpunkt waren traditionell Logistikobjekte (5,3 Mrd. Euro). Der Ukraine-Krieg sowie die Zinserhöhungen der EZB beeinflussen das Finanzierungsumfeld jedoch maßgeblich. In den Sommermonaten wurden dementsprechend nur 15 % des gesamten Transaktionsvolumen generiert (bzw. 19 % aller Transaktionen). Im Dreijahresdurchschnitt entfielen rund 32 % des gesamten Transaktionsvolumens auf Q3. Laut Colliers zeige sich im gesamtgewerblichen Kontext, dass die Assetklasse Logistik weiterhin stark nachgefragt werden, dementsprechend sei sie mit 18 % Marktanteil die zweitstärkste Assetklasse nach Büro.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers, erklärt: „Erfahrungsgemäß sind die Sommermonate deutlich ruhiger. Die zunehmende Unsicherheit auf den Kapitalmärkten, bedingt durch das veränderte Finanzierungsumfeld, die Disruption entlang der Lieferketten und geopolitische Krisen haben zu einem weiteren Ausbremsen des Investitionsgeschehens geführt. Die wenigen abgeschlossenen Transaktionen, die wir registriert haben, waren überwiegend Investments, die bereits vor der Ukrainekrise beziehungsweise kurz danach auf den Markt kamen. Nichtsdestotrotz bleibt die Assetklasse Logistik weiterhin ein attraktiver Markt, der von stetigem Mietpreiswachstum und einer hohen Nachfrage geprägt wird.“
Internationale Käufer aktiv, Portfoliotransaktionen bleiben dennoch weiterhin aus
Der Anteil der internationalen Käufer nimmt im Vergleich zu den Pandemiejahren seit Q2 2022 wieder zu. Mit 52 % (3,9 Mrd. Euro) entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer. Vor allem Investoren aus Europa waren besonders aktiv (43 %), in Q3 2022 zeigten sich vor allem Anleger aus UK aktiv, die überwiegend in Value Add-Produkte investierten. So war beispielsweise eine der größten Transaktionen von ausländischen Investoren der Ankauf des Faurecia HQ in der Region Hannover. Der britische Immobilienfonds LCN European Fund III SLP kaufte das Core-Objekt für über 90 Mio. Euro. Noch höher war nur der Verkauf einer Core-Logistikimmobilie für knapp über 100 Mio. Euro. Das Joint Venture von ABG Capital und Dietz AG erwarb das entsprechende Objekt in der Logistikregion Köln in einer Off-Market-Transaktion.
In den ersten beiden Quartalen des Jahres machten Portfoliotransaktionen rund 56 % des gesamten Transaktionsvolumens aus. Von Mai bis September war jedoch ein eindeutiger Rückgang an Portfoliokäufen zu verzeichnen. Der Portfolioanteil am Gesamtumsatz summierte sich nur durch einige größere Mehrheitsbeteiligungen und Portfolio-Übernahmen im ersten Quartal auf rund 45 % (3,3 Mrd. Euro).
Ende der Renditekompression
„Seit dem Ende des zweiten Quartals hat sich der Markt weiter eingetrübt. Aufgrund dessen haben wir im Verlauf des Sommers zunehmende Preiskorrekturen gesehen. Trotz der hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien und der Attraktivität der Assetklasse begegnen die Investoren Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Die Zinserhöhung der EZB im September war drastischer als erwartet, und dies hat mit Aussicht auf weitere Zinserhöhungen nochmal die Stimmung verschlechtert“, kommentiert Roy. Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistik über 3.000 Quadratmeter stieg bis Ende September um 25 Basispunkte und liegt zum Ende des Quartals bei 3,60 %. Dies entspricht dem Wert aus dem zweiten Quartal 2021. Folglich stieg auch die Bruttospitzenrendite für Light-Industrial-Objekte und befindet sich aktuell auf dem Niveau aus dem ersten Quartal 2021 (4,60 %). „Das Ende der Renditekompression kann allein auf die veränderten Finanzierungskonditionen zurückgeführt werden. Ein weiterer Anstieg der Bruttospitzenrendite ist bis Ende des Jahres bereits absehbar. Die Nachfrage nach Logistik-Assets ist weiterhin sehr hoch, und im Vergleich der Assetklassen zeigt sich Logistik als besonders krisenresistent. Dennoch müssen wir die Zinsentwicklung beobachten. Die Zinspolitik der EZB wird einen weitreichenden Einfluss auf die Aktivität der Investoren haben. Deutschland bleibt aufgrund seiner geographischen Lage ein wichtiger Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Insgesamt erwarten wir aber eine geringere Investitionstätigkeit bis Ende des Jahres, mit einem Transaktionsvolumen unterhalb vom Rekordwert von 9,7 Mrd. Euro aus dem Jahr 2021“, ergänzt Roy abschließend. (lb)
