Club Deals – gute Zeiten für ein attraktives Investmentvehikel

Willkommen im Club – so oder ähnlich könnte derzeit eine Devise auf dem Investmentmarkt lauten, denn in einer Marktphase, die durch starke Verwerfungen gekennzeichnet ist, suchen Investoren nach Wegen, Risiken zu streuen und gleichzeitig attraktive Renditen zu erzielen. Hier kommen die Club Deals ins Spiel. Sie bieten Vorteile, die insbesondere in einem solchen Umfeld relevant sind. Allerdings ist diese Form des Investierens, bei der sich mehrere Investoren für ein selektiertes Investment zusammenschließen, nicht für jeden geeignet.

19. September 2024

Dr. Matthias Schreier - Foto: Copyright CONREN Land AG

Als CONREN Land machen wir seit weit mehr als zehn Jahren regelmäßig Club Deals gemeinsam mit unseren Mitaktionären und Kunden. Wir setzen diese sowohl an unseren deutschen Investitionsstandorten als auch in unseren weiteren Heimatmärkten Barcelona, Madrid und London um.

Die Initiative für einen Club Deal geht dabei von uns aus: sobald wir ein geeignetes Objekt oder Projekt gefunden und uns mit dem Verkäufer auf die wesentlichen wirtschaftlichen Parameter geeinigt haben, beginnen wir mit der Due Diligence und stellen den passenden Investoren-Club zusammen. Wir selber sind hier stets im Fahrersitz, stellen die Geschäftsführer des Investitionsvehikels und investieren auch mit.

Was sind aus unserer Sicht geeignete Objekte für einen Club Deal? Es muss sich um Objekte mit höherem Rendite-Potential handeln, also um Objekte der Kategorien „Value-Add“ oder „Opportunistic“ – oder naturgemäß eben auch um Projektentwicklungen. Der Business Plan, um die Wertsteigerung zu erreichen, sollte nicht zu lang sein. Wir halten Laufzeiten von drei bis sieben Jahren für sinnvoll, da ein Club Deal für uns immer auf den Exit abzielt und der Club auch wieder auseinander gehen soll. Zudem muss die Größenordnung passen. Die Zahl der Investoren sollte nicht zu groß sein, auch um übermäßige Komplexität zu vermeiden. Bewährt hat sich eine Anzahl von etwa drei bis sechs Investoren, die Beträge zwischen fünf und zehn Mio. EUR Eigenkapital je Club Deal investieren. Das sind substanzielle Beträge, aber eben geringere, als ein typischer unserer Investoren allein in eine Immobilie investieren würde. Ausnahmen können sich aus der Art des Objektes oder Projektes ergeben: eine Bestandsbüroimmobilie mit einem Kaufpreis von 20 Mio. EUR und geplanten Nachinvestitionen von 8 Mio. EUR erfordert weniger Club-Investoren, als eine komplette Quartiersentwicklung wie wir sie beispielsweise gerade in Barcelona mit unserem Projekt „LaMercedes“ laMercedes Barcelona umsetzen.

Welche Renditerwartung haben wir bei einem Club Deal? Die Mindestanforderung an eine Bestandsimmobilie liegt für uns bei etwa 8 % p.a. im Basis Business Plan. Je umfangreicher die Maßnahmen am Gebäude aus unserer Sicht sind, um die Wertsteigerung zu erreichen, je höher damit das Risiko ist, desto höher soll die erwartete Rendite im Basis Business Plan sein. Bei einer umfassenden Projektentwicklung muss die jährliche Renditeerwartung deutlich zweistellig sein.

Wertschöpfungspotentiale, die wir für Club Deal Objekte suchen, sind vielfältiger Natur: Verbesserungen in der Mietstruktur hinsichtlich Vermietungsgrad, Miethöhe oder der Mietlaufzeiten sind ein typischer Ansatz. Aber auch technische Maßnahmen am Gebäude bezüglich der Verbesserung von ESG-Kriterien, eventuell verbunden mit entsprechenden Zertifizierungen, können den Kern des Business Plans bilden. Bei echten Projektentwicklungen liegt das Wesen der Wertschaffung bereits im Namen begründet.

Wir sehen aktuell ein gesteigertes Interesse an Club Deals, weil die erfolgten Marktpreiskorrekturen in Verbindung mit angespannten Eigentümersituationen einerseits attraktive Investmentchancen bieten. Andererseits verfügt die Anlegerseite in der Breite nur über eingeschränkte Liquidität für Immobilieninvestments, und viele Investoren müssen selber Wertkorrekturen in ihrem Immobilienbereich verkraften. Club Deals können hier ein Weg sein, um Chancen zu nutzen, sowie das begrenzte Kapital zu diversifizieren. Und im Gegensatz zu Anlagen über klassische Immobilienfonds, die im Grundsatz ja ähnliche Vorteile bieten, steht bei Club Deals die konkrete Investition fest, so dass es diesbezüglich keine Unsicherheiten gibt.

Grundsätzlich achten wir auf eine gewisse Homogenität der Club Deal Investoren. Es müssen professionelle Investoren sein, die relativ schnell entscheiden können, ein gutes Verständnis für Business Pläne bei Immobilien haben und auch Vertrauen in den Manager. Historisch bilden große Single Family Offices aus dem Aktionärs- und Kundenkreis die Anlegerschaft in unseren Club Deals, sowohl im Inland als auch im Ausland. Institutionelle Anleger qualifizieren ebenso als professionelle Anleger – wir vermischen diese beiden Investorengruppen jedoch nicht.

Bewährt haben sich bei gemeinsamen Investments mit Family Offices möglichst einfache rechtliche und steuerliche Strukturen. Auch die gesamte Dokumentation im Hinblick auf Gesellschaftsvertrag, Geschäftsordnung etc. ist nicht exzessiv. Gemeinsames Investieren mit einer sehr überschaubaren Zahl Gleichgesinnter zahlt sich hier aus, so dass nicht jede denkbare Eventualität im Vorhinein vertraglich abgebildet werden muss. Hohe Informations- und Reportingstandards gegenüber den Investoren sind allerdings Voraussetzung dafür.

Bei institutionellen Anlegern sind die regulatorischen Anforderungen natürlich höher. Hier bietet sich die Investment KG an, die wir über unsere eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft anbieten können.

Autor: Dr. Matthias Schreier, Managing Partner CONREN Land AG

Beispiele für Club Deal Objekte in unseren jeweiligen Märkten:

Deutschland:

www.conrenland.com