2024 erreichte der deutsche Büroinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von sechs Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2023 ist das ein Anstieg um elf Prozent. Damit hatten Büroimmobilien einen Anteil von 17 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt – Rang vier hinter den Assetklassen Wohnen, Logistik und Einzelhandel den vierten Platz.
Das Jahresendquartal war dabei das stärkste im Jahresverlauf 2024. Mit gut 1,7 Milliarden Euro wurden 13 Prozent mehr als im Vorquartal und sogar 37 Prozent mehr als im Vorjahresquartal in diese Assetklasse investiert. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Trotz des Anstiegs im Vergleich zu 2023 war der Büroinvestmentmarkt auch 2024 noch äußert verhalten. Neben den Rahmenbedingungen, die sich jedoch aktuell wieder bessern, gibt es bei manchen Investoren noch immer eine etwas zögerliche Haltung gegenüber Investments in Büroimmobilien, bedingt durch das Thema Home-Office und die Diskussion zu dem Zurück an den physischen Arbeitsplatz. Dabei sehen wir aber sehr deutlich, dass gerade moderne Büroflächen in guten Lagen auf eine hohe Nutzernachfrage treffen – und dieser Trend dürfte 2025 zur allmählichen Erholung des Büroinvestmentmarktes beitragen.

Geldpolitisch gibt es aktuell einen starken Impuls. Während die Zinsen aus Sicht von Immobilieninvestoren wieder attraktiver werden, haben die meisten Investoren sich auf ein „higher for longer”-Umfeld eingestellt. Konservative Pläne treffen also auf positivere Bedingungen – eine gute Ausgangslage für den Immobilieninvestmentmarkt – insbesondere im Bürosegment.
Mit 78 Prozent des Büroinvestmentvolumens entfiel der Löwenanteil auf die Top-7-Standorte. München lag als einziger dieser Märkte mit knapp 1,1 Milliarden Euro oberhalb der Milliardengrenze. Im Vergleich zum Vorjahr wurde hier doppelt so viel in Büros investiert. An zweiter Stelle folgte Frankfurt am Main mit 945 Millionen Euro – nahezu eine Vervierfachung im Vergleich zu 2023. Es folgten Hamburg mit 895 Millionen Euro (plus 16 Prozent) und, aufgrund eines deutlichen Rückgangs um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr, der sonstige Spitzenreiter Berlin mit 886 Millionen Euro. Düsseldorf konnte zwar einen deutlichen Anstieg um 40 Prozent verzeichnen, kam aber über ein Büroinvestmentvolumen von 261 Millionen Euro nicht hinaus. Köln blieb mit 326 Millionen Euro nahezu auf Vorjahresniveau (minus zwei Prozent), wohingegen am Stuttgarter Markt mit 252 Millionen Euro rund 38 Prozent weniger als im Vorjahr investiert wurde. In den Regionalzentren und B‑Standorten wurde mit 1,3 Milliarden Euro ein Viertel weniger investiert als 2023, was in der Assetklasse die sicherheitsorientiere Ausrichtung der Investoren unterstreicht, die sich angesichts der nach wie vor anhaltendenden Effekten von neuen Arbeitswelten und ESG-Konformität mehr auf die etablierten Märkte fokussieren.
Dementsprechend wurde mit 60 Prozent des Gesamtvolumens überwiegend in Core- und Core-plus-Produkte investiert. Insgesamt zeigt sich jedoch standortunabhängig im Vergleich zum Vorjahr eine Verschiebung von Core-Assets hin zu Core-Plus. Opportunistische und value-added-Investments holten jedoch kräftig auf, um hier Wertsteigerungspotenziale zu heben oder um ältere Bestandsgebäude mit neuen Objekten zu ersetzen. Gegenüber 2023 flossen rund 69 Prozent mehr in diese Risikoklassen, die insgesamt gut ein Viertel des Gesamtvolumens auf sich vereinten.
Auf Paketkäufe entfielen mit elf Prozent des Gesamtvolumens zwar etwas mehr als im Vorjahr, jedoch dominieren – auch unter Sicherheitsaspekten – weiterhin selektive Einzelinvestments. Letztere fielen dabei aber wieder durchaus größer aus als zuvor. Im Jahresverlauf 2024 wurden zwölf Abschlüsse im Bürosegment oberhalb der 100-Millionen Euro-Marke verzeichnet, drei mehr als im Vorjahr. Sie summierten sich auf 2,1 Milliarden Euro und somit 49 Prozent mehr als 2023. Mehr als im Vorjahr investiert wurde auch in der Größenordnung zwischen fünf und 20 Millionen Euro, während in den anderen Größenklassen Rückgänge zu verzeichnen waren.
Obwohl sich das Finanzierungsumfeld zuletzt verbessert hat, sind eigenkapitalstarke Privatinvestoren und private Immobilienfirmen die stärksten Nettokäufer, die die aktuelle Marktlage entsprechend für sich nutzen, um angesichts der geringeren Wettbewerbsintensität mit institutionellen Investoren an begehrte Objekte zu gelangen. An zweiter Stelle folgte die öffentliche Hand, unter anderem durch den Erwerb der Büroimmobilie Rossio in Deutz durch die Stadt Köln, die damit die Eigentumsquote städtischer Verwaltungsgebäude erhöhen und die Vielzahl der kostenintensiven Einzelanmietungen reduzieren möchte. Zu den stärksten Nettoverkäufern zählten – neben den Projektentwicklern und Bauträgern als klassische Verkäufer – insbesondere offene Immobilien- und Spezialfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften und REITs. Internationale Akteure zeigten sich im Vorjahresvergleich etwas zurückhaltender auf dem deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt. Mit gut 1,1 Milliarden Euro entfiel knapp ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland – Investitionen aus Übersee wurden jedoch nicht registriert.
Beginn einer moderaten Renditekompression
Das nach 2021 gestartete Repricing im Core-Segment bei Büroimmobilien ist mittlerweile abgeschlossen – und es gibt erste Anzeichen einer einsetzenden moderaten Renditekompression. Zu beobachten war dies in Berlin und München, wo die Spitzenrenditen jeweils um 0,2 Prozentpunkte auf 4,8 beziehungsweise 4,6 Prozent sanken. „Aktuell bieten sich bei vielen Büroimmobilien günstige Einstiegspreise – gerade in Kombination mit der Erwartung einer sich fortsetzenden leichten Renditekompression im ersten Halbjahr. Dabei zeichnet sich jedoch eine Polarisierung ab, denn bei Non-Prime-Objekten wird der Markt auch 2025 weiterhin sinkende Kapitalwerte verzeichnen dürfen“, erwartet Mende.
Im Vergleich zu den Immobilienrenditen lag die Rendite 10-jährige Bundesanleihe Ende 2024 bei 2,43 Prozent (plus 0,24 Prozentpunkte über dem Wert zu Beginn des Jahres 2024), der 5‑Jahres-Euroswap bei 2,2 Prozent (minus 0,21 Prozentpunkte) und der 10-Jahres-Euroswap bei 2,32 Prozent (minus 0,15 Prozentpunkte). „Im aktuellen Zinsumfeld werden Immobilieninvestitionen wieder zunehmend attraktiver. Das zeigen auch unsere Gespräche mit institutionellen Investoren, die vom deutschen Markt weiterhin überzeugt sind und in Bieterverfahren auch bereit sind, für erstklassige Immobilien wieder etwas höhere Preise zu bezahlen, was zu der jüngst einsetzenden Markterholung geführt hat. Im Jahresverlauf dürfte sich die Renditekompression im Prime-Segment fortsetzen“, sagt Linsin.
Ausblick 2025
„Für 2025 zeichnet sich eine Fortsetzung der positiven Dynamik des vierten Quartals 2024 ab, wenngleich der Büroinvestmentmarkt weiterhin vor Herausforderungen steht. Im Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von bis zu sieben Milliarden Euro möglich“, erwartet Mende.