Die Stimmung im Vereinigten Königreich war sicherlich schon besser: Neben den wirtschaftlichen Herausforderungen, vor denen momentan die meisten Staaten stehen, muss sich Großbritannien zusätzlich mit politischen Wirren und den weiteren Folgen des Brexits auseinandersetzen. Die Prognosen für das laufende Jahr werden das Stimmungstief von Unternehmen und Haushalten wahrscheinlich nicht bessern: Der Internationale Währungsfonds (IWF) prognostizierte in seinem April-Update für 2023 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung im Jahresvergleich um 0,3 Prozent[1].
Die schwierige wirtschaftliche Lage hat auch im Investmentmarkt für Büroimmobilien ihre Spuren hinterlassen: Der Londoner Büroimmobilienmarkt performte in den vergangenen Monaten so schwach wie seit den Corona-Quartalen im Jahr 2020 nicht mehr. Doch gerade dies könnte ein geeigneter Moment für Immobilieninvestoren sein, um interessante Opportunitäten zu nutzen. Denn es lohnt sich ein differenzierter Blick auf den Vermietungsmarkt, der sehr divergierende Entwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten zeigt.
Teilmarkt West End/Midtown mit starker Performance
Der Londoner Büromarkt gehört zu den größten der Welt. Somit muss man auch berücksichtigen, dass sich die Entwicklung der Teilmärkte von einer Gesamtentwicklung teilweise stark unterscheiden kann. Dies lässt sich derzeit auch an den Unterschieden zwischen den Londoner Teilmärkten West End/Midtown und City beobachten. Während die Leerstandsrate im Teilmarkt City derzeit ansteigt und etwa bei 13,0 Prozent liegt, so sinkt der Bestand frei stehender Immobilien im Teilmarkt West End/Midtown – dort liegt die Leerstandsrate bei etwa 6,5 Prozent. West End/Midtown profitiert von einem stabilen Mieterprofil aus IT-Sektor, Anwaltskanzleien, Staatsdienst und Finanzdienstleistern, was zu einem Rückgang der Leerstandsrate geführt hat. So befinden sich in diesen Arealen auch die Mieten wieder im Aufwärtstrend. Laut Angaben des Datenanbieters PMA lag die Spitzenrendite im vierten Quartal 2022 noch bei 3,8 Prozent, doch aktuelle Immobilienangebote lassen auf eine deutliche Preiskorrektur im Verlauf des Jahres 2023 schließen. Schätzungsweise wird eine Spitzenrendite von 4,25 bis 4,5 Prozent erwartet, womit der Teilmarkt West End/Midtown den historischen Durchschnitt der letzten 20 Jahre von 4,0 Prozent übertreffen wird. Für Investoren besteht somit ein langfristiges Preissteigerungspotenzial bei gleichzeitig hohen Mietrenditen.
Opportunitäten im Investmentmarkt
Neben dem Vermietungsmarkt ergeben sich auch im Londoner Investmentmarkt in der aktuellen Marktphase Investmentchancen:
- Preisrückgang im Büroimmobilienmarkt
Investoren können von den Eigenheiten des englischen Immobilienmarkts profitieren, denn dort sind Immobilien oft kurzfristiger finanziert als beispielsweise in Deutschland. Angesichts der deutlich gestiegenen Kapitalkosten führt dieses Finanzierungssystem dazu, dass einige Bestandshalter ihre Objekte noch verkaufen wollen, bevor es zu einer teureren Anschlussfinanzierung kommt. So kommt es im Markt zu einigen „fire sales“ und damit drastischen Preisrückgängen – auch für Core-Immobilien – von bis zu 30 Prozent. Damit besteht für Investoren die Gelegenheit, Büroflächen an einem der weltweit renommiertesten Standorte zu attraktiven Konditionen zu erwerben.
- Pfund-Schwäche birgt Preissteigerungspotenzial
Für Investoren aus dem Euroraum bietet sich zusätzlich die Möglichkeit, am UK-Immobilienmarkt zu investieren und dabei den aktuellen Euro-Pfund-Wechselkurs auszunutzen. Im vergangenen Jahr fiel das Britische Pfund zwischenzeitlich auf ein Rekordtief. Seitdem schwankt der Kurs, bleibt aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Aktuell wird das Pfund auf 0,89 im Tausch gegen einen Euro gewertet. Der historische Durchschnitt dieses Tauschkurses der vergangenen 20 Jahre liegt aber bei 0,8, wodurch sich ein Aufwertungspotenzial des Pfunds von rund zehn Prozent ergibt, falls der Wechselkurs wieder zum langfristigen Durchschnitt zurückkehren sollte.
Fazit: Mittelfristige Opportunitäten für Immobilieninvestments an einem der begehrtesten Märkte
London gehört zu den prestigeträchtigsten Standorten der Welt und auch wenn die konjunkturelle Lage und der Büromarkt zuletzt schwächelten, ist dies wahrscheinlich nur eine temporäre Entwicklung. Dies wird auch durch die historischen Rezessionsphasen des Vereinigten Königreichs untermauert, die in den vergangenen 40 Jahren immer nur von kurzer Dauer waren und auf die jeweils eine schnelle wirtschaftliche Erholung folgte. Für Investoren bringt aber die derzeitige Situation die Möglichkeit, mittelfristig an dem sonst sehr hochpreisigen Immobilienangebot zu partizipieren und von einem langfristigen Renditepotenzial zu profitieren. Insbesondere in dem überdurchschnittlich performenden Stadtteil West End/Midtown liegt ein hohes Preissteigerungspotenzial bei intakter Vermietungsaktivität.
Beitrag von Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie Real I.S.
[1] World Economic Outlook, April 2023: A Rocky Recovery (imf.org)
